2.2.4.1. Phương pháp so sánh
• Tài sản thẩm định giá: Xe ô tô VEAM đã qua sử dụng.
- Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở để khách hàng tham khảo trong việc xử lý nợ.
- Thời điểm thẩm định: Tháng 06/2019. • Mô tả tài sản thẩm định:
- Thông số chung:
■ Biển kiểm soát: 29C - 977.49
■ Nhãn hiệu: VEAM
■ Số loại: VT735TK
■ Loại xe: Ô tô tải (thùng kín)
■ Số máy: ZD30D13-3NE1015271
■ Số khung: RN1J1K1D5GTM01393
■ Số người cho phép chở: 03 chỗ ngồi
■ Khối lượng hàng chuyên chở: 7300 kG
■ Khối lượng toàn bộ: 11165 kG
■ Thể tích làm việc của động cơ: 2953 cm3
■ Công suất lớn nhất/ tốc độ quay: 96kW/3600vph
■ Năm/ nước sản xuất: 2016/ Việt Nam - Tình trạng tài sản:
■ Tại thời điểm kiểm tra hiện trạng xe đang tạm thời ngừng hoạt động và được để tại thôn Sáp Mai - xã Võng La - huyện Đông Anh - TP.Hà Nội từ 6/6/2019, hiện tại xe đã chạy được 47.093 km.
■ Thân vỏ: Lớp sơn cabin màu xanh nguyên bản, trên bề mặt có một số vết trầy xước nhẹ, thùng xe mặt ngoài bị trầy xước nhẹ, trong lòng thùng tình trạng tôn sàn han gỉ bề mặt tuy nhiên còn đảm bảo để sử dụng, cách vách thùng trầy xước, có tình trạng bình thường. Các thanh chốt cửa thùng có tình trạng bình thường.
■ Hệ thống điện: tình trạng hoạt động bình thường, không bị chập chờn.
■ Hệ thống lái: cơ cấu lái, các thanh đòn dẫn động lái, vô lăng, chân ga chân phanh vận hành bình thường.
■ Nội thất: ghế lái và các ghế phụ sờn rách lớp vải bọc bề mặt, một số chỗ bị bám bẩn.
■ Động cơ: Bề mặt động cơ bám bụi, khô ráo không chảy dầu, tình trạng bình thường.
■ Hệ bánh: Lốp xe bề mặt tiếp xúc mòn nhẹ, mâm, lazăng có tình trạng bình
thường.
■ Hệ thống treo, truyền lực, chuyển động: Bề mặt khung gầm, các trục trước sau còn chắc chắn, bám bụi, han gỉ và trầy xước nhẹ.
• Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường. - Cách tiếp cận: Thị trường.
- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh. Áp dụng phương pháp so sánh:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường, từ đó tìm kiếm và thu thập thông tin về những tài sản đã giao dịch thành công, giá niêm yết hoặc giá chào bán và những yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá.
Tài sản thẩm định giá là xe tải thùng kín đã qua sử dụng có nhãn hiệu VEAM, số loại: VT735TK, sản xuất năm 2016 tại Việt Nam, động cơ Nissan công suất 96
kW/3600 vph sản xuất của Nhật Bản. Hiện tại trên thị trường dòng xe này đã ngừng sản xuất, một số đại lý phân phối chỉ còn buôn bán dòng xe này với số lượng không nhiều có cùng năm sản xuất và tình trạng mới, chưa qua sử dụng.
Khảo sát, tìm hiểu thông tin trên thị trường về các xe có cùng năm sản xuất hoặc thông số kỹ thuật tương đương với tài sản thẩm định giá đã và đang giao dịch trên thị trường, Vinacontrol sử dụng cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp so sánh để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Kiểm tra thông tin: cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra thông tin về tài sản thẩm định bằng việc khảo sát thực tế để xác nhận mức độ chính xác của thông tin. Tiếp theo, so sánh tài sản so sánh với tài sản thẩm định nhằm xem xét mức độ tương đồng để đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp: Trong các tài sản có thể so sánh tìm được ở bước 2, lựa chọn ít nhất 3 tài sản tương đồng nhất với tài sản cần thẩm định.
Thông tin tham khảo thị trường:
• Nguồn tham khảo cho xe ô tô tải Hyundai HD72:
- Tham khảo 1: Tham khảo xe đã bán sản xuất năm 2015, đã chạy được khoảng 57.000km, giá: 360 triệu chưa VAT. Mr Đồng (ĐT: 0909 486 271).
- Tham khảo 2: Mr.Mạnh: 0908191455 (TP.HCM) đã bán xe tải Veam tương đương, sản xuất năm 2016 (xe đã qua sử dụng, chạy được khoảng 30.000km).
- Tham khảo 3: ĐT: 0917 427 877 - Ô tô Đại Vĩ chào bán xe tải Veam tương đương, sản xuất năm 2016 (xe đã qua sử dụng, chạy được khoảng 30.000km)
Bước 4: Phân tích các giá giao dịch, xác định các yếu tố khác biệt giữa các tài sản và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) giá của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định để tìm ra mức giá chỉ dẫn của mỗi tài sản so sánh.
- Căn cứ vào các thông tin trên thị trường, tổ thẩm định nhận thấy:
Tài sản so sánh 1&2 có chất lượng còn lại là 80% cùng đặc trưng kỹ thuật bằng 89% so với tài sản thẩm định có chất lượng còn lại là 90%
S T
T Yếu tố so sánh ĐVT Tài sản thẩm định Tài sản SS-01 Tài sản SS-02 Tài sản SS-03 1
Loại xe
Xe ô tô tải VEAM VT735TK, Việt Nam
Xe ô tô tải VEAM VT735TK, Việt Nam
Xe ô tô tải VEAM VT735TK, Việt Nam
Xe ô tô tải VEAM VT735TK, Việt Nam
2 Giá chào bán (chưa bao gồm thuế VAT)___________
Đồn
g 000 360,000, 00 370,000,0 00 360,000,0 3 Giá bán (thương lượng
giảm 2%)________________
Đồn
g 000 360,000, 00 370,000,0 00 352,800,0
4 Nguồn tham khảo
TK: Xe đã bán
VEAM '
(thùng kín) đời 2015, giá: 360 triệu chưa VAT. ĐT: 0909 486 271 Mr Đồng_________ Mr.Mạnh: 0908191455 (TP.HCM) đã bán giá xe VEAM VT735, Sx ĐT: 0917 427 877 - Ô
tô Đại Vĩ chào bán xe
đời 2016 (xe đã qua sử
5 Nước sản xuất Việt Nam Việt Nam Việt Nam Việt Nam
6 Tình trạng sử dụng Xe đã chạy được 47.093km Xe đang hoạt động bình thường, đã đi khoảng 60.000km Xe đang hoạt động bình thường, chạy khoảng gần 50000km Xe đang hoạt động bình thường, đã đi khoảng 30.000km 7 Chất lượng còn lại 90% ________80%________ 80% 85% 7. 1 Tỷ lệ 100% ________89%________ 89% 94% 7. 2 Tỷ lệ điều chỉnh % ________13%________ 13% 6% 7. 3 Mức điều chỉnh Đồng 45,000,000 46,250,000 20,752,941 7.
4 Giá sau điều chỉnh Đồng 405,000,000 416,250,000 373,552,941
8 Năm sản xuất 2016 2015 2016 2016 8. 1 Tỷ lệ điều chỉnh % _________4%_________ 0% 0% 8. 2 Mức điều chỉnh___________ Đồng 14,400,000 0 0 8.
3 Giá sau điều chỉnh________ Đồng 419,400,000 416,250,000 373,552,941
9 Mức giá chỉ dẫn__________Đồn
g 419,400,000 416,250,000 373,552,941 9.
1 Giá tri trung bình của mứcgiá chỉ dẫn_______________ Đồn g 403,067,647 9. 2 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn_______________ % 4.05% 3.27% -7.32% 1 0 Tổng giá trị điều chỉnh gộp ___________ Đồn g 59,400,000 00 46,250,0 941 20,752, 11 Tổng số lần điều chỉnh Lân 2 1 1 1 2 Biên độ điều chỉnh_______ % 4% - 13% 0% - 13% 0% - 6% 1 3 Số điều chỉnh thuần Đồng __________ 00 46,250,0 941 20,752, 1 4 Mức giá thẩm định Đồng 399,960,000
Tài sản so sánh 3 có chất lượng còn lại 85% cùng đặc trưng kỹ thuật bằng 94% so với tài sản thẩm định có chất lượng còn lại là 90%
- Như vậy, có thể tính được tỷ lệ điều chỉnh như sau: + Tỷ lệ điều chỉnh CLCL của tài sản so sánh 1&2:
(100%-89%)/89% ≈ 13%
+ Tỷ lệ điều chỉnh CLCL của tài sản so sánh 3:
(100%-94%)/94% ≈ 6%
Các xe ô tô tải là tài sản so sánh có chất lượng còn lại theo khai báo của khách hàng.
Niên hạn sử dụng của xe ô tô tải VEAM VT735TK là 25 năm, nên tỷ lệ điều chỉnh theo năm sản xuất tương ứng là 4%/ 1 năm.
46
Bảng 2.1: Bảng điều chỉnh giá bán các ô tô so sánh
(Nguồn: Tài liệu của Vinacontrol PV)
Bước 5: Tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh, trên cơ sở giá giao
dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
- Chênh lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng từ: 3.27% đến 7.32%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.
- Thẩm định viên đánh giá chất lượng thông tin về các tài sản so sánh là tương đương nhau, mức độ chênh lệch giữa các mức giá chỉ dẫn với các mức giá trước điều chỉnh là không đáng kể. Vì vậy, thẩm định viên nhận định như sau:
- Với mức giá: 419,400,000 đồng thì khả năng giao dịch thành công (người mua sẵn sàng mua, người bán sẵn sàng bán) là: 25%
- Với mức giá: 416,250,000 đồng thì khả năng giao dịch thành công là: 35% - Với mức giá: 373,552,941 đồng thì khả năng giao dịch thành công là: 40% - Giá thị trường của tài sản thẩm định được ước tính bằng cách lấy số bình quân gia quyền của các mức giá chỉ dẫn của 03 tài sản so sánh như sau:
= 419,400,000 x 25% + 416,250,000 x 35% + 373,552,941 x 40% = 399,958,676 Làm tròn 399,960,000 2.2.4.2. Phương pháp chi phí
- Tài sản thẩm định giá: Khuôn dập cabin ô tô đã qua sử dụng. - Thời điểm thẩm định giá: Tháng 03/2020
- Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở để khách hàng tham khảo trong việc quản lý, sử dụng hoặc thanh lý tài sản.
- Mô tả tài sản:
Hàng thực tế kiểm tra đã qua sử dụng, bề mặt các khuôn tại các vị trí có thể tiếp xúc ngoại quan bị oxy hóa, bám dầu mỡ bẩn.
Tài sản thẩm định giá là các bộ khuôn dập cabin ô tô đã qua sử dụng thuộc quyền sở hữu của Tổng công ty máy động lực và máy nông nghiệp Việt Nam - Công ty cổ phần (theo bản photo các giấy tờ do khách hàng cung cấp).
• Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường. - Cách tiếp cận: Chi phí.
- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí.
Bước 1: Đánh giá tổng quát về thực trạng máy móc thiết cần thẩm định giá.
ST
T Tài sàn thâm định giá Số lượn g (Bộ) Nguyên giá theo hổ sơ cỏ VAT (VND) Thòi điềm nhập khâu Tỳ giạ thời điém thám định (USDIV ND Tỷgĩậ thời điềm nhập khấu (USDVN D Chênh lệch tỳ 'giá Nguyên giá đánh
giá lại tại thòi đĩérn thâm định (VND) %CLC L Hệ số lạc hậu Giá trị còn lại (VND) ■ Giá trị thảm định (VND) ■
a b C d=b∕c e=a X d f g h=e Xfxg i=ROUND(h;-3)
1 Khuôn ép cabin ô tô (ép
nhựa) 56 6.437061 400 5/5/2011 23.560 20.68D 1,1 39 7.333.518.694 50% 0,82 3.006.742.66 4 3.DD6.743. 000 2 Khuôn dập cabin ô tỏ 101 0737.401.526. 16/9/2005 23.56D 15.847 871,4 60411.003.975. 50% 0,82 4.511.629.998 00 4.511.630.0 3
Khuôn kim loại nhập Nga (loai lỏn vả loại bé) 148 13.070524 897 14/11/2011 23.560 20.803 331,1 99714.802.747. 50% 0,82 6.069.126.679 000 6.069.127. n TỔNG CỘNG (Đã bao gốm VAT) 305 26.909.114.37 0 I 33.140.242. 294 13.587.500.OCO
Các khuôn dập cabin ô tô cần thẩm định giá là các trang bị công nghệ chuyên dùng, chỉ có tác dụng khi sản xuất được ra sản phẩm cuối cùng mang lại hiệu quả kinh tế cho nhà máy sản xuất sản phẩm đó. Tài sản trên không phải là sản phẩm được giao dịch rộng rãi trên thị trường do liên quan đến từng sản phẩm làm ra của các nhà máy sản xuất lắp ráp ô tô, vì vậy thông tin tham khảo về giá các tài sản tương tự trên thị trường là rất hạn chế.
Các khuôn dập này đã được sản xuất và qua sử dụng, để lâu năm không được đưa vào hoạt động, bề mặt oxy hóa nhiều. Trong trường hợp nếu các khuôn dập này khi đưa vào hoạt động phải sản xuất được các cabin phù hợp với loại xe mà nhà máy Veam Thanh Hóa lắp ráp, liên quan đến mức độ phù hợp khi lắp các linh kiện khác của bộ linh kiện với cabin làm ra, cabin ô tô làm ra phải hợp với thị hiếu trên thị trường. Những yếu tố đó ảnh hưởng lớn đến giá trị của tài sản thẩm định khi đưa vào thanh lý.
Theo thông tư số 45/2013/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 25/4/2013 thì các khuôn dập cabin ô tô cần thẩm định giá đã hết thời gian khấu hao.
Với các lập luận như trên, tổ thẩm định thống nhất lựa chọn phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí để tính toán và đưa ra giá trị thẩm định của máy móc thiết bị.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy móc thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
49
ST
T Tài sản thâm định giá
Số
lượng ĐVT
Giá trị thâm định (VND)
1 Khuôn ép cabin ô tô (ép nhựa) 56 Bộ 3.ÕÕ6.743.Õ
ÕÕ
2 Khuôn dập cabin ô tô ĩõĩ Bộ 4.511.63Õ.Õ
ÕÕ 3
Khuôn kim loại nhập Nga (loại lớn và
loại bé) 148 Bộ ÕÕ 6.Õ69.127.Õ
TỔNG CỘNG (Đã bao gồm VAT) 13.587.500.000
õ Bằng chữ: Mười ba tỷ năm trăm tám mươi bảy triệu, năm trăm nghìn đồng).
Bảng 2.2: Bảng tính giá trị khuôn dập Cabin ô tô - Veam Thanh Hóa
(Nguồn: Tài liệu của Vinacontrol PV)
Bước 3: Xác định hao mòn phù hợp bao gồm hao mòn hữu hình và vô hình, ước tính giá trị hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị.
Do tài sản là các khuôn dập cabin ô tô đã để lâu không được sử dụng, cần phải bảo dưỡng, trùng tu lại nếu đưa vào sử dụng, hơn nữa các sản phẩm làm ra từ các khuôn này đã bị lạc hậu nhiều so với các sản phẩm mới hiện nay.
Chính vì vậy tổ thẩm định căn cứ trên “Phụ lục số 04 - Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 trong Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09 và 10” đánh giá chất lượng của tài sản thẩm định là: 50%.
Xác định giá trị hao mòn của tài sản thẩm định dựa trên phương pháp tổng cộng trong đó hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại biên. Tổ thẩm định đánh giá hệ số lạc hậu (hao mòn chức năng và ngoại biên) của tài sản do đã lạc hậu về công nghệ so với hiện nay là: 0,82.
Bước 4: Ước tính giá trị của máy móc thiết bị.
Trên cơ sở các tài liệu do khách hàng cung cấp, qua kết quả khảo sát thực tế hiện trạng tài sản, tham khảo giá các tài sản tương tự trên thị trường với phương pháp thẩm định giá trên được áp dụng trong tính toán, Vinacontrol PV thông báo kết quả thẩm định giá cho các tài sản trên tại thời điểm tháng 03 năm 2020 như sau:
Bảng 2.3: Bảng giá trị thâm định của khuôn dập Cabin ô tô
(Nguồn: Tài liệu của Vinacontrol PV)
2.3. Đánh giá về công tác thâm định giá tại Công ty Cổ phần Thâm định giá Vinacontrol
2.3.1. Những kết quả đạt được
- Vinacontrol PV đã xây dựng được một quy trình thẩm định giá bao gồm những nội dung cơ bản nhất của quy trình thẩm định được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và được thực hiện một cách chặt chẽ từ giai đoạn nhận hồ sơ đến giai đoạn phát hành chứng thư thẩm định. Sự phối hợp giữa các phòng ban chức năng đã phát huy được tính độc lập, tạo mối quan hệ thống nhất không chồng chéo lẫn nhau. Ngay từ khâu tiếp xúc khách hàng tới chấp nhận thẩm định, mọi thủ tục đã được nhân viên thực hiện theo đúng quy định, văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành, hạn chế nhất các rủi ro trong quy trình nghiệp vụ. Hồ sơ thẩm định được kiểm tra một cách tỉ mỉ, rõ ràng kể cả cácchi tiết nhỏ nhất như thể thức văn bản, lỗi từ ngữ, chính tả,...kết quả thẩm định giá vì thế thường có cơ sở khoa học chặt chẽ, đáng tin cậy, và theo đúng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Công ty đã lựa chọn sử dụng phương pháp thẩm định giá khá phù hợp cho mỗi trường hợp. Cán bộ thẩm định giá đã xác định được mục đích thẩm định giá rõ ràng, lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với từng loại hình tài sản, ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng của từng phương pháp làm cho kết quả thẩm