7. Cấu trúc đề tài
3.2.3. Bổ sung, hoàn thiện, nâng cao chất lượng cơ sở vật chất phục vụ công
Với định hướng, mục tiêu xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác TĐG tại công ty, SVALUE trong thời gian tới cần đầu tư nhiều vào cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật. Máy tính để bàn là yếu tố cơ bản để đảm bảo thiết bị cho tất cả các nhân viên có thể thực hiện nhiệm vụ của mình, bên cạnh đó, việc đồng nhất sử dụng máy tính tại công ty cũng giúp việc gia tăng độ bảo mật, và quản lý tiến độ công việc của nhân viên.
Bên cạnh đó công ty nên sử dụng các dịch vụ lưu trữ thông tin do các doanh nghiệp thông tin điện tử cung cấp để đảm bảo dung lượng lưu trữ đủ lớn cho một hệ thống dữ liệu, khả năng bảo mật tốt và hạn chế sự cố xảy ra.
3.2.4. Xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản Chất lượng của dữ liệu do TĐV thu thâp được có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng
của báo cáo kết quả TĐG. Việc áp dụng các phương pháp TĐG tại SVALUE bị hạn chế cũng do nguồn thông tin để phục vụ việc áp dụng các phương pháp là không đủ. Vì vậy xây dựng hệ thống dữ liệu trong công ty về thị trường BĐS và thông tin liên quan là điều
thiết yếu để cải thiện chất lượng hoạt động TĐG.
- Nền tảng dữ liệu được xây dựng cần được phân vùng theo cơ cấu địa lý, địa chính
của từng địa phương. Việc cập nhật thông tin cần được sắp xếp chính xác, tránh việc ẩu thả, gây khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin trong cơ sở dữ liệu khi lượng thông tin thu thập được ngày càng lớn.
- Công ty có thể hợp tác với các công ty môi giới BĐS, các công ty TĐG khác để thu thập được thông tin về thị trường BĐS hoặc các tổ chức tín dụng để tận dụng nguồn tài liệu của họ. Việc hợp tác với các doanh nghiệp khác không chỉ giúp công ty có thêm tài nguyên về dữ liệu mà còn có thể học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm về nghiệp vụ từ đối
tác. Vì vậy công ty cần chú trọng đầu tư, mở rộng mối quan hệ, liên kết với các doanh nghiệp khác liên quan đến ngành nghề.
- Công ty cũng cần duy trì và phát triển mối quan hệ với các ban ngành, cơ quan chức năng, chính quyền để có thể kịp thời nắm bắt thông tin về tình hình quy hoạch, sử dụng đất.
- Ngoài ra tài liệu cho khách hàng cung cấp, và khảo sát về thực tế về TSSS trong mỗi hồ sơ TĐG cũng là một nguồn dữ liệu tin cậy, cần được lưu trữ để sau này có thể tiếp tục sử dụng.
- Việc thu thập thông tin sẽ được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau như thu thập
thông tin trực tuyến, thu thập bằng việc khảo sát tại từng khu vực hay thông qua các nguồn của các bên có liên quan có thể khiến cho chất lượng nguồn thông tin không được
đảm bảo. Vì vậy, trước khi cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu, các TĐV căn cứ vào thị trường và kinh nghiệm đã tích lũy để phân cấp mức độ đáng tin cậy của từng nguôn
thông tin, loại bỏ những thông tin sai lệch thị trường đảm bảo chất lượng nguồn thoogn tin là chính xác, có căn cứ xác thực.
- Cùng với đó, để đảm bảo tính hiệu quả thì công ty cần có một cán bộ phụ trách liên tục cập nhật các thông tin liên quan đến BĐS thường xuyên.
3.2.5. Nâng cao năng lực của đội ngũ chuyên viên TĐG
- Công ty cần định kỳ tổ chức các buổi bồi dưỡng để nâng cao kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cũng như các kiến thức bổ trợ khác như kiến thức về xây dựng, kiến trúc cơ bản,... Thời gian và nội dung của các khóa đào tạo sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và trình độ của đối tượng tham gia đào tạo.
- Công ty có thể tổ chức những buổi trao đổi kiến thức chuyên môn định kỳ, để những chuyên viên thẩm định trẻ có cơ hội được học hỏi và giải đáp thắc mắc từ những người có kinh nghiệm hơn.
- Công ty cần khuyến khích, đẩy mạnh hoạt động cập nhật về tình hình pháp luật của đội ngũ chuyên viên để tránh rủi ro trong pháp lý, cũng như đảm bảo kết quả TĐG do TĐV phân tích là phù hợp với thực tế.
- Việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp là yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng kết quả định giá vì vậy những buổi đào tạo là vô cùng cần thiết. Ngoài khóa đào tạo về đạo đức nghề nghiệp, thì công ty cũng cần có những quy định cụ thể để nhắc nhở thẩm định viên tuân thủ, tránh rủi ro không mong muốn.
- Công ty cần đưa ra những quy định, tiêu chí, mức độ chịu trách nhiệm với những
hành động của TĐV. Đồng thời, tạo môi trường với điều kiện làm việc, chế độ khen thưởng tốt giúp nâng cao lòng nhiệt tình của các chuyên viên TĐG và phát huy tinh thần
3.2.6. Nâng cao chất lượng quản lý, kiểm tra và giám sát công tác thẩm địnhgiá bất động sản giá bất động sản
Công ty cần lập ra đội kiểm sát viên để kiểm tra, đánh giá quá trình phân tích, rà soát đảm bảo kết quả thẩm định là kết quả phù hợp nhất nhằm hạn chế tối đa những rủi ro chủ quan và khách quan trong quá trình tiến hành TĐG. Những thành viên của đội kiểm soát là những thẩm định viên có trên 5 năm kinh nghiệm, đã được cấp thẻ thẩm định viên về giá và có đạo đức tốt, chưa từng vi phạm những chuẩn mực đạo đức trong thẩm định giá. Việc kiểm tra cần được thực hiện định kỳ, thường xuyên và có thể kèm những lần ra soát bất chợt để tránh việc khi thấy kiểm tra mới làm cẩn thận.
3.3 Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ
- Thứ nhất, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về hoạt động TĐG. Các văn bản cần được cập nhật phù hợp với thị trường và có sự đồng bộ tránh trồng chéo gây khó hiểu, khó áp dụng.
- Thứ hai, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chứng từ pháp lý, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
yếu tố quyết định giá trị thẩm định của BĐS. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta vấn đề tranh chấp đất ở, đất ở chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn là một vấn đề nan giải, tồn tại nhiều
năm chưa được giải quyết triệt để. Tính đến nay, còn một lượng lớn nhà, đất ở trên cả nước chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân của việc này đến từ nhiều phía khác nhau và phức tạp. Theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội, Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành nhiều văn bản, chỉ thị về các công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDD cùng việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là tín hiệu đáng mừng khi nhu cầu sử dụng bất động sản để thế chấp tại ngân hàng tăng, nghĩa là nhu cầu thẩm định giá BĐS tăng. Cùng với đó, việc hệ thống pháp lý ngày càng
hoàn thiện cũng giúp giảm rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS.
Hầu hết trong các hồ sơ TĐG thì khi xác định giá trị nhà ở để loại trừ ra khỏi tổng giá trị bất động sản (đất và nhà ở) thì các doanh nghiệp định giá thường ước lượng theo khung giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Điều này khiến cho giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng sẽ bị chênh lệch so với giá trị thực, thường là thấp hơn. Vì vậy, việc liên tục cập nhật về thực trạng và các biến động trên thị trường xây dựng BĐS ít nhất là hàng năm là điều vô cùng thiết yếu.
- Thứ tư, xây dựng hệ thống cơ sở thông tin bất động sản.
Thị trường BĐS hiện nay của Việt Nam tồn tại nhiều bất cập, thiếu minh bạch và có sự bất cân đối thông tin giữa các bên tham gia thị trường. Trong nhiều trường hợp, lợi dụng lỗ hổng pháp luật, có nhiều đối tượng đầu cơ BĐS thiếu lành mạnh trong thị trường. Việc thông tin thị trường BĐS không rõ ràng gây cản trở cho công tác thẩm định
giá, có thể dẫn đến kết quả thẩm định giá sai lệch, góp phần tăng nguy cơ giá ảo trên thị trường. Việc xây dụng hệ thống dữ liệu bất động sản là việc lâu dài, Việt Nam cũng nên từng bước triển khai xây dựng hệ thống.
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính
- Thứ nhất, Bộ Tài chính cần ban hành những thông tư và các văn bản hướng dẫn,
chỉ đạo điều hành cụ thể, giúp người đọc, đặc biệt là các thẩm định viên và các doanh nghiệp TĐG có thể hiểu rõ và áp dụng đúng đảm bảo tính hiệu quả của công tác thẩm định giá.
- Thứ hai, tăng cường hoạt động kiểm tra chất lượng hoạt công tác thẩm định giá.
Ngành thẩm định những năm gần đây đã dần phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là ngày càng có nhiều doanh nghiệp TĐG được thành lập, việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp
là khó tránh khỏi. Tuy nhiên, môi trường cạnh tranh trong hoạt động thẩm định giá hiện nay tồn tại nhiều cạnh tranh không lành mạnh, tồi tệ nhất là tồn tại những cạnh tranh vi phạm pháp luật như không khách quan, minh bạch trong việc thẩm định giá, chấp nhận thẩm định giá theo mức giá thỏa thuận mà khách hàng đưa ra,... Việc thẩm định giá cao hay thấp do khách hàng đưa ra không chỉ gây ảnh hưởng tới một đối tượng cụ thể, mà
nó ảnh hưởng tới toàn xã hội. Neu có quá nhiều hồ sơ được định giá cao hơn mức giá trị BĐS trong thị trường có thể làm tăng giá đất ảo, hoặc ngược lại nếu tình trạng định giá đất thấp diễn ra sẽ tạo cơ hội cho những người đầu cơ không lành mạnh. Chính vì vây, Bộ Tài chính cần phải lên kế hoạch thanh tra, quản lý chặt chẽ hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và cần xử phạt nghiêm minh với các tổ chức, doanh nghiệp vi phạm.
- Thứ ba, phát triển đội ngũ TĐV về giá và doanh nghiệp TĐG. Với nhu cầu về TĐG ngày càng tăng, việc nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp là điều bắt buộc. Bộ tài chính cần mở nhiều lớp đào tạo chuyên môn, có thể mở những buổi đào tạo kết hợp với chuyên gia nước ngoài để học hỏi thêm kiến thức, đồng thời mở nhiều đợt thi cấp thẻ thẩm định viên. Đồng thời, đưa ra những chính sách khích lệ, động viên việc mở rộng quy mô các doanh nghiệp TĐG đến tất cả các khu vực, các vùng
trên cả nước.
3.3.3 Kiến nghị với hội thẩm định giá Việt Nam
Vai trò của hội TĐG Việt Nam ngày này đã từng bước được chứng minh, bằng chứng là số lượng và chất lượng của những hoạt động do hội tổ chức ngày càng gia tăng.
Tác giả có một số kiến nghị với hội như sau:
- Hội cần tổ chức các hoạt động nghiên cứu thực trạng thẩm định giá các nước trên
thế giới để rút ra bài học cho Việt Nam, đồng thời cập nhật, phân tích những TCTĐG quốc tế để kiến nghị với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi TCTĐG Việt Nam cho phù hợp với tình huống thực tế tại Việt Nam và quy định quốc tế.
- Tổ chức nhiều hoạt động với mục đích liên kết các doanh nghiệp TĐG trong nước
tạo một mội trường về doanh nghiệp TĐG lành mạnh, chia sẻ kinh nghiệm với nhau.
- Hỗ trợ Bộ Tài chính trong công tác kiểm tra, giám sát đánh giá chất lượng công tác TĐG và việc tuân thu các quy định pháp luật tại các doanh nghiệp TĐG.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Tóm lại, với mục tiêu, chiến lược phát triển của công ty trong thời gian tiếp theo là
đối tác TĐG tài sản cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì cần nâng cao chất lượng hoạt động của công ty, đặc biệt là công tác TĐG bất động sản. Dựa trên cơ sở phân tích về thực trạng, hạn chế, giải pháp tại chương 2, tác giả đã đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại công ty, cũng như có một số kiến nghị đối với chính phủ và các tổ ban ngành, tổ chức có liên quan.
KẾT LUẬN CHUNG •
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, hoạt động thẩm định giá ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ công chúng và nhà nước. Định giá BĐS là một mảng quan trọng trong công tác thẩm định giá tài sản, là hoạt động thẩm định giá thường xuyên được sử dụng nhất, do vậy việc hoàn thiện công tác định giá BĐS một vấn đề thiết yếu cần được nghiên cứu và giải
quyết. Trong suốt thời gian thực tập tại phòng nghiệp vụ về thẩm định giá BĐS tại CTCP
Thẩm định giá Svalue, kết hợp với nền tảng kiến thức đã được học trên giảng đường, khóa luận này đã thực hiện được một số nội dung sau đây:
1. Khóa luận đã hệ thống hóa một cách khoa học các cơ sở lý luận có liên quan đến
thẩm định giá BĐS. Khóa luận đã làm rõ khái niệm, đặc điểm của bất động sản, quy trình
và phương pháp thẩm định giá bất động sản.
2. Khóa luận đã giới thiệu tổng quan về tình hình CTCP Thẩm định giá Svalue, thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty. Từ đó phân tích, đánh giá thực trạng, chỉ ra những vấn đề còn tồn tại trong công tác thẩm định giá BĐS tại công ty
dựa trên những cơ sở lý luận đã được đưa ra. Những nhận xét và kết luận được rút ra là cơ sở để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại SVALUE trong tương lại gần.
3. Khóa luận đã đưa ra quan điểm tác giả, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện hơn công tác thẩm định giá bất động sản tại SVALUE dựa trên những cơ sở lý luận và phân tích thực tiễn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng việt
1. Bộ Tài chính (2006), Thông tư 17/2006/-TT-BTC ngày 13/3/ 2006 hướng dẫn thi hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá.
2. Bộ Tài chính (2013), “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam
giai đoạn 2013-2020”.
3. Bộ Tài chính (2013), Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài
chính của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn quản lý, sử dụng và khấu hao tài sản cố định để xác định gái trị hao mòn của tài sản.
4. Bộ Tài chính (2014), Căn cứ Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017
của Bộ Tài Chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 12.
5. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài
chính về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13.
6. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 về việc Ban
hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.
7. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 của Bộ Tài
Chính về việc Hướng dẫn nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ.
8. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 126/2015/TT - BTC ngày 20/08/2015 của Bộ
Tài Chính về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
9. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ
Tài Chính về việc ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11.
10. Bộ Tài chính (2014), Thông tư số 28/2015/TT - BTC ngày 06/03/2015 của Bộ
11. Bộ Tài chính (2016), Thông tư 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2106 về quy định