7. Cấu trúc đề tài
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩmđịnh giá bất động sản tại SVALUE
3.1Định hướng phát triển của CTCP Thẩm định giá Svalue
Như đã giới thiệu tại chương 2, định hướng của SVALUE là trở thành một trong những đối tác chuyên nghiệp tại mảng dịch vụ TĐG tài sản cho các hoạt động tín dụng của ngân hàng trên khắp cả nước. Với định hướng như vậy thì công tác định giá bất động
sản sẽ luôn chiếm một phần tỷ trọng lớn trong việc đóng góp vào doanh thu của công ty.
Để đạt được mục tiêu này, SVALUE đang trong giai đoạn từng bước mở rộng quy mô, ưu tiên chất lượng dịch vụ. Công ty đang cố gắng khắc phục những vấn để về tiến độ hồ sợ, cải thiện, nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Bên cạnh đó, công ty dự định đẩy mạnh chính sách tuyển dụng nhân sự cũng như nâng cao chất lượng nhân sự sẵn có, để đáp ứng nhu cầu về lượng hồ sơ và khách hàng sẽ tăng lên trong thời gian tới.
Công ty dự kiến sẽ xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai của riêng công ty, vì vậy trong thời gian tới công ty sẽ nâng cao chất lượng cơ sở vất chất công nghệ thông
tin để có thểm đáp ứng nhu cầu lưu trữ của hệ thống dữ liệu sắp tới và bảo mật thông tin
khách hành sẵn có tại công ty.
3.2Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tạiSVALUE SVALUE
Dựa trên định hướng của công ty cùng với việc phân tích những hạn chế và nguyên
nhân của nó, một số giải pháp được đề xuất với công ty như sau:
ràng cho các phòng ban tuy nhiên còn chưa thực sự chi tiết. Vì vậy quy trình TĐG tại SVALUE nên được cải thiện bổ sung thêm về:
- Thời gian biểu cho từng công việc, tránh việc trước chồng lên việc sau gây mất thời gian. Đồng thời đối với những việc cần được tiến hành trong cùng một lúc, thì cần có sự phân công rõ ràng về người thực hiện, tránh có sự hiểu nhầm, trốn tránh trách nhiệm.
- Hiện nay quá trình thu thập thông tin ở công ty thường diễn ra khá chậm, gặp nhiều khó khăn, công ty cần tăng cường số lượng TĐV đảm nhiệm công việc này và hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin. Cùng với đó, công ty cũng cần hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin, cụ thể trong việc xác định các nguồn trực tuyến chính về BĐS đáng tin cậy để nhân viên sử dụng, tránh việc tìm kiếm thông tin tràn lan, thông tin không được đảm bảo chất lượng. Trong trường hợp khi có nhiều người thực hiện công việc tìm kiếm thông tin tại một thời điểm thì cần tạo một bản điều tra chung, trực tuyến để mọi người cùng sử dụng, tránh việc tìm kiếm thông tin bị trung lặp.
3.2.2. Hoàn thiện và ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
* Giải pháp giúp hoàn thiện phương pháp so sánh.
- Khi điều tra thông tin thị trường thông qua mạng internet, bên cạnh việc thu thập
thông tin từ các bài đăng về môi giới bất động sản, TĐV nên gọi điện trực tiếp cho người
cung cấp thông tin, để xác minh và làm rõ các thông tin ở bài đăng. Việc này nhằm hạn chế trường hợp, thông tin bài đăng là quảng cáo, thổi phồng về tài sản, khiến cho khi khảo sát tài sản thực tế khác xa so với thông tin đã thu thập trước đó.
- Các chỉ tiêu định tính thường khó xác định vì vậy SVALUE cần xây dựng bộ hướng dẫn cụ thể các chỉ tiêu theo cách phân tích so sánh tương quan và xếp hạng thành nhiều bậc đề giúp TĐV có thể ứng dụng dễ dàng, tránh đánh giá chủ quan, qua loa khiến
- Công ty cần nghiên cứu đưa thêm ra các yếu tố về định tính như hướng nhà, phong
thủy, ánh sáng, tầm nhìn để kết quả TĐG được tối ưu nhất. Giải pháp hoàn thiện phương pháp chiết trừ, chi phí
- Luôn cập nhật đơn giá xây dựng mới, không được phớt lờ giá trị công trình kiến trúc trong tổng thể giá trị BĐS mà đánh giá hời hợt, không đánh giá chi tiết.
- Ngoài việc khảo sát những đặc điểm cơ bản để xác định được suất vốn đầu tư, đơn giá xây dựng cho công trình thì TĐV cần khảo sát kỹ lưỡng về thiết kế, nội thất của công trình xây dựng. Mặc dù có thể được xây dựng vào cùng năm, thiết kế tương tự, nhưng nội thất khác nhau chẳng hạn như một nhà lát gỗ tự nhiên và một nhà sử dụng gỗ công nghiệp thì giá trị hai công trình là vẫn hoàn toàn khác nhau.
Kết hợp sử dụng đa dạng, linh hoạt các phương pháp TĐG
Hai phương pháp TĐG hiện nay đang được sử dụng chủ yếu tại công ty là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chiết trừ. Việc phân tích, đánh giá được sử dụng
trong hai phương pháp này bị ảnh hướng rất lớn từ yếu tố chủ quan của chuyên viên TĐG. Vì vậy, công ty cần xây dựng một bộ tiêu chí với các thang điểm cụ thể để đánh giá tính khách quan của quá trình thực hiện công tác phân tích và điều chỉnh các đặc điểm của TSSS. Bên cạnh đó, những chỉ tiêu điều chỉnh cũng cần được quy định một cách cụ thể, tránh sự thông đồng giữa TĐV và khách hàng. Ngoài ra, trong điều kiện dữ liệu cho phép, công ty nên cân nhắc việc sử dụng thêm phương pháp định giá phụ để đối
chiều với phương pháp chính, nâng cao chất lượng báo cáo TĐG. Thẩm định viên tại công ty có thể căn cứ vào đặc điểm của BĐS, áp dụng vào bảng dưới đây để lựa chọn thêm phương pháp TĐG phù hợp.
Bảng 3.8 Đánh giá tính phù hợp của các phương pháp thẩm định giá bất động sản
"2 Các loại BĐS có ít/ không có giao
dịch trên thị trường - Có tạo ra thu nhập
- Không tạo ra thu nhập V
V
V V
3.2.3. Bổ sung, hoàn thiện, nâng cao chất lượng cơ sở vật chất phục vụ côngtác thẩm định giá bất động sản tác thẩm định giá bất động sản
Với định hướng, mục tiêu xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác TĐG tại công ty, SVALUE trong thời gian tới cần đầu tư nhiều vào cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật. Máy tính để bàn là yếu tố cơ bản để đảm bảo thiết bị cho tất cả các nhân viên có thể thực hiện nhiệm vụ của mình, bên cạnh đó, việc đồng nhất sử dụng máy tính tại công ty cũng giúp việc gia tăng độ bảo mật, và quản lý tiến độ công việc của nhân viên.
Bên cạnh đó công ty nên sử dụng các dịch vụ lưu trữ thông tin do các doanh nghiệp thông tin điện tử cung cấp để đảm bảo dung lượng lưu trữ đủ lớn cho một hệ thống dữ liệu, khả năng bảo mật tốt và hạn chế sự cố xảy ra.
3.2.4. Xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản Chất lượng của dữ liệu do TĐV thu thâp được có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng
của báo cáo kết quả TĐG. Việc áp dụng các phương pháp TĐG tại SVALUE bị hạn chế cũng do nguồn thông tin để phục vụ việc áp dụng các phương pháp là không đủ. Vì vậy xây dựng hệ thống dữ liệu trong công ty về thị trường BĐS và thông tin liên quan là điều
thiết yếu để cải thiện chất lượng hoạt động TĐG.
- Nền tảng dữ liệu được xây dựng cần được phân vùng theo cơ cấu địa lý, địa chính
của từng địa phương. Việc cập nhật thông tin cần được sắp xếp chính xác, tránh việc ẩu thả, gây khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin trong cơ sở dữ liệu khi lượng thông tin thu thập được ngày càng lớn.
- Công ty có thể hợp tác với các công ty môi giới BĐS, các công ty TĐG khác để thu thập được thông tin về thị trường BĐS hoặc các tổ chức tín dụng để tận dụng nguồn tài liệu của họ. Việc hợp tác với các doanh nghiệp khác không chỉ giúp công ty có thêm tài nguyên về dữ liệu mà còn có thể học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm về nghiệp vụ từ đối
tác. Vì vậy công ty cần chú trọng đầu tư, mở rộng mối quan hệ, liên kết với các doanh nghiệp khác liên quan đến ngành nghề.
- Công ty cũng cần duy trì và phát triển mối quan hệ với các ban ngành, cơ quan chức năng, chính quyền để có thể kịp thời nắm bắt thông tin về tình hình quy hoạch, sử dụng đất.
- Ngoài ra tài liệu cho khách hàng cung cấp, và khảo sát về thực tế về TSSS trong mỗi hồ sơ TĐG cũng là một nguồn dữ liệu tin cậy, cần được lưu trữ để sau này có thể tiếp tục sử dụng.
- Việc thu thập thông tin sẽ được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau như thu thập
thông tin trực tuyến, thu thập bằng việc khảo sát tại từng khu vực hay thông qua các nguồn của các bên có liên quan có thể khiến cho chất lượng nguồn thông tin không được
đảm bảo. Vì vậy, trước khi cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu, các TĐV căn cứ vào thị trường và kinh nghiệm đã tích lũy để phân cấp mức độ đáng tin cậy của từng nguôn
thông tin, loại bỏ những thông tin sai lệch thị trường đảm bảo chất lượng nguồn thoogn tin là chính xác, có căn cứ xác thực.
- Cùng với đó, để đảm bảo tính hiệu quả thì công ty cần có một cán bộ phụ trách liên tục cập nhật các thông tin liên quan đến BĐS thường xuyên.
3.2.5. Nâng cao năng lực của đội ngũ chuyên viên TĐG
- Công ty cần định kỳ tổ chức các buổi bồi dưỡng để nâng cao kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cũng như các kiến thức bổ trợ khác như kiến thức về xây dựng, kiến trúc cơ bản,... Thời gian và nội dung của các khóa đào tạo sẽ tùy thuộc vào nhu cầu và trình độ của đối tượng tham gia đào tạo.
- Công ty có thể tổ chức những buổi trao đổi kiến thức chuyên môn định kỳ, để những chuyên viên thẩm định trẻ có cơ hội được học hỏi và giải đáp thắc mắc từ những người có kinh nghiệm hơn.
- Công ty cần khuyến khích, đẩy mạnh hoạt động cập nhật về tình hình pháp luật của đội ngũ chuyên viên để tránh rủi ro trong pháp lý, cũng như đảm bảo kết quả TĐG do TĐV phân tích là phù hợp với thực tế.
- Việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp là yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng kết quả định giá vì vậy những buổi đào tạo là vô cùng cần thiết. Ngoài khóa đào tạo về đạo đức nghề nghiệp, thì công ty cũng cần có những quy định cụ thể để nhắc nhở thẩm định viên tuân thủ, tránh rủi ro không mong muốn.
- Công ty cần đưa ra những quy định, tiêu chí, mức độ chịu trách nhiệm với những
hành động của TĐV. Đồng thời, tạo môi trường với điều kiện làm việc, chế độ khen thưởng tốt giúp nâng cao lòng nhiệt tình của các chuyên viên TĐG và phát huy tinh thần
3.2.6. Nâng cao chất lượng quản lý, kiểm tra và giám sát công tác thẩm địnhgiá bất động sản giá bất động sản
Công ty cần lập ra đội kiểm sát viên để kiểm tra, đánh giá quá trình phân tích, rà soát đảm bảo kết quả thẩm định là kết quả phù hợp nhất nhằm hạn chế tối đa những rủi ro chủ quan và khách quan trong quá trình tiến hành TĐG. Những thành viên của đội kiểm soát là những thẩm định viên có trên 5 năm kinh nghiệm, đã được cấp thẻ thẩm định viên về giá và có đạo đức tốt, chưa từng vi phạm những chuẩn mực đạo đức trong thẩm định giá. Việc kiểm tra cần được thực hiện định kỳ, thường xuyên và có thể kèm những lần ra soát bất chợt để tránh việc khi thấy kiểm tra mới làm cẩn thận.
3.3 Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ
- Thứ nhất, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về hoạt động TĐG. Các văn bản cần được cập nhật phù hợp với thị trường và có sự đồng bộ tránh trồng chéo gây khó hiểu, khó áp dụng.
- Thứ hai, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chứng từ pháp lý, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
yếu tố quyết định giá trị thẩm định của BĐS. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta vấn đề tranh chấp đất ở, đất ở chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn là một vấn đề nan giải, tồn tại nhiều
năm chưa được giải quyết triệt để. Tính đến nay, còn một lượng lớn nhà, đất ở trên cả nước chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, nguyên nhân của việc này đến từ nhiều phía khác nhau và phức tạp. Theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội, Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành nhiều văn bản, chỉ thị về các công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDD cùng việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là tín hiệu đáng mừng khi nhu cầu sử dụng bất động sản để thế chấp tại ngân hàng tăng, nghĩa là nhu cầu thẩm định giá BĐS tăng. Cùng với đó, việc hệ thống pháp lý ngày càng
hoàn thiện cũng giúp giảm rủi ro trong công tác thẩm định giá BĐS.
Hầu hết trong các hồ sơ TĐG thì khi xác định giá trị nhà ở để loại trừ ra khỏi tổng giá trị bất động sản (đất và nhà ở) thì các doanh nghiệp định giá thường ước lượng theo khung giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Điều này khiến cho giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng sẽ bị chênh lệch so với giá trị thực, thường là thấp hơn. Vì vậy, việc liên tục cập nhật về thực trạng và các biến động trên thị trường xây dựng BĐS ít nhất là hàng năm là điều vô cùng thiết yếu.
- Thứ tư, xây dựng hệ thống cơ sở thông tin bất động sản.
Thị trường BĐS hiện nay của Việt Nam tồn tại nhiều bất cập, thiếu minh bạch và có sự bất cân đối thông tin giữa các bên tham gia thị trường. Trong nhiều trường hợp, lợi dụng lỗ hổng pháp luật, có nhiều đối tượng đầu cơ BĐS thiếu lành mạnh trong thị trường. Việc thông tin thị trường BĐS không rõ ràng gây cản trở cho công tác thẩm định
giá, có thể dẫn đến kết quả thẩm định giá sai lệch, góp phần tăng nguy cơ giá ảo trên thị trường. Việc xây dụng hệ thống dữ liệu bất động sản là việc lâu dài, Việt Nam cũng nên từng bước triển khai xây dựng hệ thống.
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính
- Thứ nhất, Bộ Tài chính cần ban hành những thông tư và các văn bản hướng dẫn,
chỉ đạo điều hành cụ thể, giúp người đọc, đặc biệt là các thẩm định viên và các doanh nghiệp TĐG có thể hiểu rõ và áp dụng đúng đảm bảo tính hiệu quả của công tác thẩm định giá.
- Thứ hai, tăng cường hoạt động kiểm tra chất lượng hoạt công tác thẩm định giá.
Ngành thẩm định những năm gần đây đã dần phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là ngày càng có nhiều doanh nghiệp TĐG được thành lập, việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp
là khó tránh khỏi. Tuy nhiên, môi trường cạnh tranh trong hoạt động thẩm định giá hiện nay tồn tại nhiều cạnh tranh không lành mạnh, tồi tệ nhất là tồn tại những cạnh tranh vi phạm pháp luật như không khách quan, minh bạch trong việc thẩm định giá, chấp nhận thẩm định giá theo mức giá thỏa thuận mà khách hàng đưa ra,... Việc thẩm định giá cao hay thấp do khách hàng đưa ra không chỉ gây ảnh hưởng tới một đối tượng cụ thể, mà
nó ảnh hưởng tới toàn xã hội. Neu có quá nhiều hồ sơ được định giá cao hơn mức giá trị