7. Cấu trúc đề tài
1.3.5. Quy trình thẩmđịnh giá bất động sản
Dựa trên TCTĐG số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về quy trình thẩm định giá có thể xây dựng nên quy trình thẩm định giá bất động sản như sau:
Quy trình thẩm định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về TSTĐG và xác định giá trị thị trường hoặc phi
Mục tiêu của bước này là giúp cho thẩm định viên thỏa thuận, đàm phán với khách
hàng để xây dựng một hợp đồng định giá với các điều khoản một cách cụ thể và rõ ràng.
Để đạt được mục đích này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề sau:
- Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
- Mục đích sử dụng thẩm định giá.
- Cơ sở giá trị của thẩm định giá.
- Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định.
- Xác định những đặc điểm về vật chất (kích thước, hình dạng, kiến trúc công trình
xây dựng) và tình trạng pháp lý của tài sản.
- Những phương pháp thẩm định, tài liệu liên quan đến quá trình thẩm định. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:
- Xác nhận phạm vi công việc bao gồm: nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật
chất, các quyền của BĐS, trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐS cần định giá.
- Xác định các tài liệu cần sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường.
- Xác định các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tự các công
việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực.
- Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định
- Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh. Bước 4: Phân tích thông tin:
- Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất: để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai.
- Phân tích địa điểm, xu thế phát triển và tác động đến giá trị bất động sản.
- Phân tích các giao dịch thị trường tại khu vực có bất động sản cần thẩm định, nhu
cầu và tình hình cung ứng, động thái của các lực lượng tham gia thị trường có thể tác động đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
- Phân tích đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá: diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất, pháp lý,...
- Xác định các tài sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá thông qua việc phân tích, đánh giá đặc điểm của các bất động sản so sánh.
- So sánh đối chiếu bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản có thể so sánh được.
Bước 5: Đánh giá và áp dụng các phương pháp TĐG để xác định giá trị TSTĐG:
Sau khi phân tích các số liệu thu thập được, tác giả cần xác định được phương pháp
thẩm định giá chính và những phương pháp thẩm định bổ sung, tham chiếu. Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản.
Bước 6: Chuẩn bị kết quả thẩm định giá và báo cáo.
Bản báo cáo thẩm định giá cần được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ thể hiện được tính logic, minh bạch trong những lập luận, giải thích được rõ ràng các nhân tố có
tác động đến giá trị tài sản. Những nội dung chính cần được trình bày trong báo cáo kết quả thẩm định:
- Mục tiêu, nhiệm vụ thẩm định giá.
- Mô tả tài sản mục tiêu, địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
- Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng.
- Công bố rõ về nguồn gốc của tài liệu được sử dụng.
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin vàcác điều kiện thị trường làm
cơ sở để định giá.
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận,
về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp. Tuyên bố rõ ràng về giá
trị của BĐS mục tiêu, khẳng định ngày kết quả thẩm định giá định giá và chứng thư có hiệu lực.
1.3.6. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay có rất nhiều phương pháp thẩm định BĐS đã được xây dựng, công nhận và sử dụng rỗng rãi, vì vây, việc làm sao để lựa chọn được phương pháp thẩm định phù hợp với tài sản để có một kết quả thẩm định rõ ràng, logic và hợp lý là điều vô cùng quan
trọng. Thông qua yếu tố cơ bản là: thuộc tính của BĐS; độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường; mục tiêu và nguyên tắc của việc TĐG, thẩm định viên sẽ lựa chọn
phương pháp thích hợp nhất.
1.3.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm: Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào (hoặc gần) thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giátrị thị trường của BĐS.
* Cơ sở lý luận: Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó để mua thứ gì, nếu anh ta so thể tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Các bước tiến hành
Thực tế, trên thị trường sẽ không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúng sẽ thay đổi tùy thuộc vào từng thời điểm. Vì vậy, TĐV cần tìm những tài sản so sánh có đặc điểm tương tự với TSTĐG trên thị trường giao dịch hiện hành; sau đó tiền hành điều chỉnh để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Gồm 5 bước tiền hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau: Tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời
gian giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ nguồn gốc của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của BĐS. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch
của BĐS chứng cứ xuống và ngược lại. Phương thức điều chỉnh: Điều chỉnh tuyệt đối khi các điểm khác biệt có thể lượng hóa bằng tiền như điều kiện thanh toán, chi phí pháp
lý, trang thiết bị nội thất,... hoặc điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ % khi không thể lượng hóa được như môi trường, cảnh quan, vị trí... (Chú ý: Điều chỉnh tuyệt đối trước, điều chỉnh tương đối sau)
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở của BĐS đã điều chỉnh. * Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
- Ưu điểm: Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
để cung cấp các dấu hiệu về giá trị, phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Là cơ sở hay đầu vào của
các phương pháp khác: phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư.
- Hạn chế: Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử. Neu thị trường biến động các thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp, phương pháp này đòi hỏi TĐVphải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
- Điều kiện áp dụng: Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được. Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn
1.3.6.2. Phương pháp chi phí
*Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá.
*Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây là một vật thay thế. Do đó, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS
lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. *Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên đất. Có hai loại chi phí: Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hết với công trình đang được định giá. Chi phí này cho kết quả chính xác nhưng thực tế không làm được vì chi phí nguyên vật liệu, chi phí thi công, điểm lỗi thời hiện nay không tính được giá trị. Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá tri được sử dụng tương đương nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. Để xác định chi phí thay thế, sử dụng phương pháp thống kê chi tiết và phương pháp so sánh thị trường.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm ba thi giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Công thức:
Mức giảm = Mức giảm + Mức giảm giá do lỗi + Mức giảm giá do giá tích lũy giá tự nhiên thời chức năng lỗi thời bên ngoài Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS cần định giá theo công thức:
Giá trị BĐS Giá trị miếng + Tổng chi phí xây - Mức giảm đất trống dựng công trình giá tích lũy * Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
- Ưu điểm: Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh. Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Thích hợp khi định giá các BĐS sử dụng cho các giao dịch và mục đích
riêng biệt.
- Hạn chế: Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với
phương pháp chi phí. Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc
đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi. Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
- Điều kiện áp dụng: Thích hợp định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt,
định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp này được vận dụng trong nhiều trường hợp mà người ta tin tưởng,
chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
1.3.6.3. Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư)
* Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của BĐS thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
* Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nósẽ làm cho giá trị của tổng bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Với quan niệm như vậy, giá trị của bất động sản mục tiêu có thể được xác định bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội trị trường khi đầu tư vào bất động sản đó.
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án phát triển,
có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa phương, cung cầu về BĐS tại địa phương này, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo bất động sản, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, lãi vay ngân hàng và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng
BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. Công thức tính:
Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển
Giá trị BĐS = Giá trị thặng dư - Chi phí pháp lý, thuế, chi phí
mục tiêu tài chính, lợi nhuận nhà đầu tư
* Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
- Ưu điểm: Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển, các BĐS ở điều kiện bình thường có giá trị kém. Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá
khi thực hiện đấu thầu. Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền
cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Hạn chế: Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường do việc thiết kế