- Các số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu được thống kê một cách chi tiết cụ thể theo từng tuyến đường và từng vị trí.
- Đề tài đã tiến hành so sánh giá cả thực tế với giá do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Sa Pa.
- Từ đó phân tích ảnh huởng của các yếu tố đến giá đất ở.
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý 4.1.1.1 Vị trí địa lý
Sa Pa là xã vùng cao của tỉnh Lào Cai có diện tích tự nhiên là 2603,00 ha, chiếm 10,7% diện tích tự nhiên của cả tỉnh. Thị Trấn Sa Pa nằm cách trung tâm tỉnh Lào Cai 33 km và 317 km tính từ Hà Nội, có vị trí địa lý như sau:
- Toạ độ địa lý:
+ Từ 22° 18’00’’ đến 22° 23’00’’ vĩ độ Bắc. + Từ 103° 46’00’’ đến 103°49’00’’kinh độ Đông. - Phạm vi hành chính:
+ Phía Bắc giáp với xã Tả Phìn; + Phía Tây Bắc giáp xã Bản Khoang;
+ Phía Tây giáp bản Tru Va xã Bình Lưu, huyện Phong Thổ tỉnh Lai Châu;
+ Phía Đông giáp xã Sa Pả; + Phía Nam giáp xã Lao Chải
4.1.1.2 Địa hình
Sa Pa có kiểu địa hình tương đối phức tạp, chia cắt bởi những khe suối và các dãy núi cao (có độ cao từ 1.407 m – 2.437 m) nghiêng dần từ Tây Nam sang Đông, thấp dần theo hướng dòng chảy suối Sa Pả. Đỉnh cao nhất 2.437 m. Nhìn chung địa hình, địa thế xã Sa Pa khá phức tạp, núi cao, dốc lớn, độ dốc bình quân từ 28 – 300.
4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết
Sa Pa nằm sát chí tuyến trong vành đai Á nhiệt đới Bắc bán cầu, có khí hậu ôn đới lạnh với hai mùa điển hình. Mùa hè mát mẻ, mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm, mùa đông lạnh giá, ít mưa kéo dài từ tháng 11 năm
trước đến tháng 4 năm sau .
Do ảnh hưởng của các yếu tố địa hình, địa mạo phức tạp, bị chia cắt mạnh và với vị trí địa lý đặc biệt nên khí hậu Sa Pa có các đặc trưng cơ bản sau:
- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm là 15,40 C, nhiệt độ trung bình
từ 18 - 200 C vào tháng mùa hè, vào các tháng mùa đông 10 - 120 C. Nhiệt độ tối cao tuyệt đối 330 C vào tháng 4, ở các vùng thấp. Nhiệt độ xuống thấp nhất từ tháng 2 năm sau, thấp nhất vào tháng 1 là 00 C (cá biệt có những năm xuống tới -3,20 C). Tổng tích ôn trong năm từ 7.500 - 7.8000 C. Tuy nhiên do đặc điểm địa hình của các khu vực khác nhau nên tạo ra các vùng sinh thái khác nhau và có nhiệt độ khác nhau trong cùng một thời điểm.
- Nắng: Tổng số giờ nắng trung bình hàng năm của Sa Pa biến động
trong khoảng 1.400 - 1.460 giờ. Số ngày nắng không đều giữa các tháng, mùa hè số giờ nắng nhiều, tháng 4 hàng năm từ 180 - 200 giờ, tháng 10 số giờ nắng ít nhất, khoảng 30 - 40 giờ.
- Độ ẩm: Độ ẩm không khí tương đối bình quân hàng năm từ 85 - 90 %,
độ ẩm thấp nhất vào tháng 4 khoảng 65 % - 70 %. Do sương mù nhiều, càng lên cao càng dày đặc, đặc biệt trong những thung lũng kín và khuất gió khí hậu ẩm ướt hơn các khu vực khác.
- Lượng mưa: Tổng lượng mưa bình quân hàng năm khoảng 2.762 mm,
cao nhất 3.484 mm và phân bố không đều qua các tháng; mưa cũng phụ thuộc vào địa hình từng khu vực, càng lên cao mưa càng lớn. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm khoảng 80 % lượng mưa cả năm. Các tháng ít mưa có lượng mưa trung bình từ 50 - 100 mm/tháng. Mưa đá hay xảy ra vào các tháng 2, 3,4 và không thường xuyên trong các năm.
- Gió: Sa Pa có hai hướng gió chính và được phân bố theo hai mùa, mùa hè có gió Tây và Tây Bắc, mùa đông có gió Bắc và Đông Bắc. Với địa hình đồi núi phức tạp và nằm sâu trong lục địa, Sa Pa ít chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa mà chủ yếu là gió địa hình diễn ra cục bộ theo từng khu vực, tốc độ
gió trung bình đạt 2,2 m/s, mạnh nhất có thể lên tới 19,7 m/s. Ngoài ra huyện Sa Pa còn chịu ảnh hưởng của gió Ô Quí Hồ (gió địa phương) cũng rất khô nóng, thường xuất hiện vào các tháng 2, 3, 4.
- Giông: Hay gặp vào mùa hè, sau mỗi cơn giông thường có mưa to kéo
theo lũ nguồn, lũ quét ở những khu vực có địa hình cao, dốc.
- Sương: Sương mù thường xuất hiện phổ biến trong năm, đặc biệt vào
mùa đông một số nơi có mức độ rất dày. Trong các đợt rét đậm, ở những vùng núi cao và thung lũng kín gió còn có cả sương muối, băng giá, tuyết, mỗi đợt kéo dài 2 - 3 ngày, gây ảnh hưởng xấu tới sản xuất nông, lâm nghiệp.
Do địa hình cao, chia cắt phức tạp, phía Tây và Tây Nam được dãy Hoàng Liên Sơn bao bọc, khí hậu Sa Pa có những nét điển hình riêng và phân chia thành hai vùng khí hậu là vùng cao và vùng thấp, tạo nên sự đa dạng về sản xuất nông lâm nghiệp. Khí hậu Sa Pa mát mẻ và trong lành là nơi nghỉ mát lý tưởng của khách du lịch trong và ngoài nước. Tuy nhiên các hiện tượng tuyết rơi, băng giá, mưa đá, sương muối cũng ảnh hưởng tới sản xuất và sinh hoạt của nhân dân.
4.1.1.4 Thủy văn
Trên địa bàn xã có hệ thống suối chính là suối Sa Pa bắt nguồn từ xã Sa Pả chảy về trung tâm thị trấn Sa Pa rồi chảy theo đường quốc lộ 4D sau đó chảy sang xã Trung Chải. Đây là nguồn nước chính, nhưng do dòng chảy thất thường, nhiều thác, ghềnh phụ thuộc theo mùa.
4.1.2 Tài Nguyên đất
- Đất feralit đỏ vàng (Ferralsols): do phát triển trên địa hình có độ dốc cao (>25o chiếm đa số), đá mẹ giàu thạch anh khó phong hóa nên tầng đất thường mỏng, độ đá lẫn cao. Đất này chiếm diện tích 3.533ha, trong đó đất feralit vàng đỏ trên đá granit tập trung ở Bản Hồ và Nậm Sài; đất feralit vàng đỏ phát triển trên đá granittognai có tầng dày lớn hơn, phân bố tập trung ở Bản Phùng, Thanh Kim, Suối Thầu và Thanh Phú.
- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa (Fl): diện tích 2816,5ha, phân bố rải rác trên các sườn thoải hay trên địa hình ruộng bậc thang.
- Nhóm đất mùn đỏ vàng (Humic Ferralsols) trên núi trung bình chiếm diện tích lớn nhất (44.365,5ha).
- Đất mùn alit (Haplic Alisols) trên núi cao (HA): diện tích 12.186,8ha.
- Đất mùn thô than bùn (Histric Alisols) trên núi cao (A): diện tích khoảng 155ha (chỉ chiếm 0,23% diện tích tự nhiên), phân bố khu vực đỉnh Fanxipăng độ cao >2800m. Dưới lớp thảm mục dày là tầng đất mùn thô dạng bùn mỏng (<50cm), ẩm ướt, bên dưới đá mẹ granit phong hóa yếu màu trắng, hình thành do dòng chảy sông suối qua địa hình núi có độ chênh cao và độ dốc lớn, quy mô diện tích không đáng kể, phân bố rải rác ở các xã Bản Khoang, Sa Pả, Tả Phìn, Tả Van, Thanh Phú
- Đất dốc tụ (D) chiếm diện tích rất nhỏ, khoảng 1.381 ha (2% tổng diện tích), phân bố rải rác ở các xã Tả Giàng Phình, Bản Khoang, Sa Pả, Tả Phìn, Trung Chải, Lao Chải, Sử Pán, Hầu Thào, Nậm Cang.
4.1.3 Điều kiệnkinh tế - xã hội tại Sa Pa
Thời kỳ 2010 – 2015 thị trấn Sa Pa có bước tăng trưởng khá cao, cuộc sống của nhân dân đang đi vào ổn định và phát triển.
Trong những năm qua Đảng bộ và nhân dân thị trấn Sa Pa đã nỗ lực phấn đấu khắc phục khó khăn, thử thách từng bước thực hiện tốt mục tiêu kinh tế của thị trấn. Nhìn chung, các chỉ tiêu cơ bản về kinh tế – xã hội đều có sự tăng trưởng, tạo thế ổn định và có bước phát triển mới. Tổng giá trị sản xuất tăng bình quân năm giai đoạn 2010-2015 đạt 10,8%/năm.
Trong đó: - Nông nghiệp: 5.4% - CN-TTCN-XD: 12.3% - Dịch vụ – Thương mại: 14.6%
Trong thời gian qua cơ cấu kinh tế của thị trấn Sa Pa đang có bước chuyển dịch theo hướng tăng mạnh tỷ trọng về thương mại – dịch vụ, du lich
được đẩy mạnh nhờ có các điểm như Phan xi phăng, núi Hàm Rồng. Nhìn chung các ngành kinh tế của xã phát triển theo hướng tích cực, tuy nhiên trong những năm tới Sa Pa cần tăng cường đầu tư, đẩy mạnh sự phát triển của các ngành tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ - du lịch.
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai
4.2.1.1 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
Sau khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật có hiệu lực, UBND thị trấn Sa Pa đã tổ chức triển khai mở các lớp tập huấn cho cán bộ và tuyên truyền cho nhân dân, dần đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp.
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Hiện nay địa giới hành chính giữa thị trấn Sa Pa với các đơn vị hành chính giáp ranh đã được xác định bởi các mốc giới cố định trên thực địa và đều được chuyển vẽ lên bản đồ. Bên cạnh đó, việc lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính bản đồ hành chính của thị trấn được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Đến nay công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã được thực hiện bằng phương tiện kỹ thuật tiên tiến với các tỷ lệ từ 1/500 đến 1/2.000. Việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn được thực hiện tốt theo quy định định kỳ 5 năm cùng với công tác kiểm kê đất đai.
4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hiện nay thị trấn đã thực hiện xong công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015, định hướng đến năm 2020, trong đó xây dựng kế hoạch sử dụng đất cụ thể đến từng năm giai đoạn 2011 – 2015 và giai đoạn 2016 – 2020.
4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đât
Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị trấn cơ bản được triển khai theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, qua đó đã hạn chế và khắc phục các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất.
Công tác thu hồi đất của các cá nhân và tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích đã được tiến hành thường xuyên liên tục; song vấn đề thu hồi đất của các cá nhân để xây dựng các dự án trọng điểm vẫn còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là giá đền bù còn chưa hợp lý và thống nhất, thời gian đền bù kéo dài….
4.2.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính đã được các cấp các ngành địa phương và người dân quan tâm, được thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai.
4.2.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai
Thị trấn đã tổ chức thực hiện việc thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm theo đúng quy định của Luật Đất đai.
4.2.1.8 Quản lý tài chính đất đai
Để thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai, thị trấn đã thực hiện theo đúng mục đích của pháp luật hiện hành.
4.2.1.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản
Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo khung giá của UBND tỉnh ban hành được UBND thị trấn thực hiện chặt chẽ theo sự chỉ đạo của UBND Huyện.
4.2.1.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Công tác này được UBND thị trấn Sa Pa thực hiện theo sự chỉ đạo của UBND Huyện thông qua việc quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế, thu tiền sử dụng,... thực hiện nghĩa vụ của người chủ sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.
4.2.1.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Nhìn chung, công tác kiểm tra có nhiều cố gắng và thực hiện khá tốt, hạn chế tình hình lấn chiếm đất đai trái phép. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều trường hợp sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng.
4.2.1.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo và các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai
Vận động, giải thích, hướng dẫn nhân dân hiểu pháp luật, sống và làm việc theo pháp luật, đồng thời với chủ trương giải quyết đơn thư đúng chức năng thẩm quyền, khắc phục để đơn thư không tồn đọng kéo dài.
4.2.1.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Thị trấn đã triển khai thực hiện cơ chế “một cửa” và điều chỉnh công khai các thủ tục về nhà đất.
4.2.1.14 Tình hình sử dụng đất theo quyết định được giao đất, thuê đất , được chuyển mục đích sử dụng đất.
Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của xã, UBND thị trấn Sa Pa dưới sự chỉ đạo phòng Tài Nguyên và Môi trường phối hợp với các ngành có liên quan và UBND cấp xã tập trung đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn tối đa thời gian giải quyết việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường GPMB; phát hiện và xử lý kịp thời những vướng mắc phát sinh…, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, nhất là các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các dự án công nghiệp trọng điểm.
Đến nay việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án trên địa bàn huyện phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị. Đối với những trường hợp xin giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, mặc dù chưa phù hợp quy hoạch nhưng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội đã được tính xem xét bổ sung, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất.
4.2.1.15 Tình hình thực hiện Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Việc thực hiện Kế hoạch sửa dụng đất trong năm 2017 đối với thị trấn Sa Pa không thay đổi nhiều. Chủ yếu do chuyển mục đích giữa các loại đất với nhau như chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất trồng cây lâu năm và chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình trọng điểm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Theo kết quả thống kê diện tích chuyển mục đích sửa dụng đất giữa năm thống kê năm 2017 và kế hoạch sử dụng đất năm 2017 cho thấy chỉ tiêu các loại đất được phép chuyển mục đích vẫn còn nhiều, nguyên nhân do trong năm nhiều danh mục công trình đã đăng ký nhưng vẫn chưa thực hiện được do điều kiện về nguồn vốn, thu hút đầu tư chưa được áp dụng.
TT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG Mã Diện tích
năm 2017 Cơ cấu (%)
Tổng diện tích đất của ĐVHC
(1+2+3) 68329,09 100,00
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 51099,70 74,78
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 5730,88 8,39
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4942,93 7,23