Hình thể lô đất cũng góp phần trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất. Tùy mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thường có lợi thế hơn. Cùng một diện tích đất như nhau nhưng giữa chiều sâu và chiều rộng của 2 thửa đất khác nhau thì mức giá được đưa ra cũng khác nhau. Có thể tùy từng mục đích của từng cơ sở kinh doanh, xí nghiệp mà cần một mặt bằng với hình thể khác nhau
Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn một số ô đất gần nhau trên cùng đoạn đường theo quy định, cùng ở VT 1, nhưng kích thước chiều dài mặt tiền khác nhau kết hợp sử dụng phương pháp điều tra thực địa. Kết quả được thể hiện dưới bảng dưới đây:
Bảng 4.6: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất cùng vị trí 1 năm 2017
(Đơn vị: 1.000đ/m2)
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra thực địa)
Qua điều tra thực tế cho thấy, với cùng một diện tích tương đương nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán trên 1m2 thấp hơn các
STT Đoạn đường Chiều rộng
mặt tiền (m) Giá quy định
Giá thị trường 1 Đường Điện Biên Phủ,
từ hết số nhà 224 đến đường N4 3 – 4 11.500 12.000 4 – 6 11.500 13.200 > 6 11.500 13.000 2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến
phố Kim Đồng 3 – 4 22.500 23.000 4 – 6 22.500 23.200 > 6 22.500 24.000 3 Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01 3 – 4 25.000 26.00 4 – 6 25.000 25.700 > 6 25.000 26.500
4 Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Mây đến hết đất Khách sạn Sapa Ladge 3 – 4 25.000 25.500 4 – 6 25.000 26.200 > 6 25.000 26.500 5 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến
phố Tuệ Tĩnh
3 – 4 17.000 17.500
4 – 6 17.000 17.700
ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Với các lô đất có diện tích càng lớn thì giá đất càng tăng cao. Diện tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, buôn bán và mang lại lợi nhuận cao hơn.
4.4.6. Các yếu tố khác
Bên cạnh các yếu tố được xem là có tác động mạnh mẽ đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa thì còn các yếu tố khác mà người dân đánh giá cũng tác động đến giá đất nhưng chỉ trong một thời gian cụ thể (thời gian ngắn) đó bao gồm các yếu tố:
4.4.6.1 Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất, rẻ thì mua vào, được giá thì bán ra, để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua để đợi giá lên cao, giá đất sẽ tăng cao. Nhất là khi có dự án, quy hoạch khu trung tâm chợ, hay khu dân cư, khu cơ quan, thì những người có thu nhập kinh tế cao sẵn sàng bỏ ra một số tiền lớn để thực hiện đầu cơ nhà đất xung quanh khu dự án, khu quy hoạch. Yếu tố đầu cơ này đã trở thành một nguyên nhân chính làm biến đổi giá cả đất đai trên thị trường, đẩy giá đất trong thời gian vừa qua tăng cao, gây tâm lý hoang mang cho người dân, và gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai của địa phương.
4.4.6.2 Đô thị hóa
Đô thị hóa là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, là sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống.
Tốc độ đô thị hóa của Thị trấn Sa Pa diễn ra ngày càng cao thể hiện ở hai mặt: Một là mật độ dân số đông đúc như đã trình bày ở trên; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư từ các khu vực lân cận, và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất cũng tỉ lệ thuận, ngày càng cao so với các khu vực khác, qua các năm.
4.4.6.3 Yếu tố môi trường
Ở Việt Nam nói chung thì yếu tố môi trường được coi trọng chỉ vài năm gần lại đây nhưng chưa có kế hoạch lâu dài. Chính vì vậy, yếu tố môi trường thực sự chưa phổ biến lồng ghép vào các chương trình nâng cao chất lượng sống. Thị trấn Sa Pa cũng vậy, yếu tố môi trường không được đánh giá cao trong quyết định giá đất vì thế nó không ảnh hưởng nhiều đến mức giá đất. Hơn nữa ở nơi đây môi trường tương đối khá tốt không bị ô nhiễm nặng nề bởi không có khu công nghiệp, chất thải công nghiệp, có chăng là từ nguồn nước và chất thải sinh hoạt thường ngày.
4.4.6.4 Yếu tố an ninh, chính trị xã hội
Ở các nước phát triển vấn đề đảm bảo an ninh, chính trị cho một khu dân cư là việc rất cần được chú ý, yếu tố an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy, gây mất trật tự an ninh xã hội,... Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong việc xác định giá đất. Nhưng trong thực tế thì khi mua bán, yếu tố này cũng có tác động ít nhiều đến giá đất. Đối với thị trấn Sa Pa cũng vậy yếu tố này cũng có ảnh hưởng đến giá đất, chỉ một phần nhỏ.
Từ kết quả điều tra và tổng hợp xử lý số liệu phiếu điều tra của 6 nhóm yếu tố trên địa bàn thị trấn SaPa chúng ta có bảng tổng hợp số liệu dưới đây:
Bảng 4.7: Đánh giá mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất
STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Nội dung Số phiếu Tỉ lệ (%) Xếp loại 1 Yếu tố pháp lý 19 38 1 2 Yếu tố thửa đất 5 10 4 3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 3 6 6
4 Yếu tố điều kiện sinh lời 12 24 2
5 Yếu tố hình thể lô đất 7 14 3
Qua bảng 4.7 ta thấy trong hoạt động giao dịch về nhà đất tại 05 tuyến phố chính của thị trấn SaPa thì các nhóm yếu tố ảnh hưởng được ưu tiên xếp thứ tự như sau : Yếu tố pháp lý, Yếu tố điều kiện sinh lời, Yếu tố hình thể lô đất, Yếu tố thửa đất, Yếu tố khác và Yếu tố cơ sở hạ tầng. Thông thường yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, tuy nhiên tại 05 tuyến phố chính của thị trấn SaPa đề tài chọn để đánh giá đã có cơ sở hạng tầng ổn định nhiều năm nay.
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
-Đề tài đã tiến hành điều tra giá đất trên 05 tuyến đường chính của thị trấn SaPa là: Đường Điện Biên Phủ từ hết số nhà 224 đến đường N4; Đường Ngũ Chỉ Sơn từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng; Đường Thạch Sơn từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01; Đường Mường Hoa từ phố Cầu Mây đến hết đất khách sạn Sapa Ladge; Phố Đồng Lợi từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh.
-Kết quả điều tra giá trên thị trường tại 5 đoạn đường trên thì giá đất trên thị trường thì cao hơn so với giá do nhà nước quy định giao động từ 2,46 đến 4,0 lần.
-Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ thuộc vào tâm lý của người dân sự thỏa mãn giữa người mua và người bán, kết quả tổng hợp cho thấy trên địa bàn thị trấn SaPa có 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xếp theo thứ tự như sau: Yếu tố phát lý; Yếu tố sinh lời; Yếu tố hình thể lô đất; Yếu tố thửa đất; Yếu tố khác và Yếu tố cơ sở hạ tầng.
5.2. Kiến nghị
- Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Lào Cai cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường.
- Giá quy định hiện tại của UBND tỉnh Lào Cai còn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, vì vậy cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn giá thị trường nhằm tránh việc thất thoát một nguồn thu cho nhà nước về thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) . Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010). Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
3. Báo cáo thuyết minh hiện trạng sự dụng đất của thị trấn Sa Pa năm 2017 4. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 14/05/2014 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; 5. Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng(2008), Giáo trình Định giá đât
và bất động sản. Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 6. Luật đất đai 2013.
7. Nguyễn Vũ Kiên (2005). Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh. Luận văn thạc
sỹ khoa học nông nghiệp.
8. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013). Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và
ảnh viễn thám. Tạp chí Nông nghiệp và PTNT.
9. Lê Phương Thảo (2007). Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng, thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp.
10.UBND huyện Sa Pa (2014). Phòng Tài nguyên và Môi trường. Thống kê tình hình sử dụng đất qua các năm.
21/12/2016 của Ủy ban nhân tỉnh Lào Cai về Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lào Cai
12.UBND tỉnh Lào Cai (2015). Quyết định 4057/2015/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của Ủy ban nhân tỉnh Lào Cai về Phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa.
13.UBND tỉnh Lào Cai (2016). Quyết định 1725/2016/QĐ-UBND ngày 08/06/2016 của Ủy ban nhân tỉnh lào Cai về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa.
14.UBND tỉnh Lào Cai (2017). Quyết định 497/2017/QĐ-UBND ngày 15/02/2017 của Ủy ban nhân tỉnh Lào Cai về Phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất các dự án trên địa bàn huyện Sa Pa
15.UBND tỉnh Lào Cai (2014). Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 về Ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015- 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai
16. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2013). Nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011.
Phụ Lục
Phiếu điều tra giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất I. Thông tin chung
+ Họ và tên: ………. Tuổi: …. Nam/Nữ. Nghề nghiệp: + Địa chỉ: Số nhà: …. Đường phố: ………...………... + Hình dáng thửa đất:………. Diện tích thửa đất: + Trong đó: Đất ở: ...m2. Còn lại: ……….………. Vị trí số: + Thuộc tuyến đường :
+ Kích thước thửa đất: Chiều rộng mặt tiền: ... m. Chiều dài: ... m.
II. Giá trên thị trường
1. Ông (bà) có biết giá theo quy định của nhà nước không? Bao nhiêu? a. có b. không
Giá nếu có:... 2. Ông (bà) đã thực hiện mua hoặc bán thửa đất này chưa? a. chưa b. đã từng
3. Ông (bà) có biết giá đất của gia đình đang sinh sống hoặc những thửa lân cận không? Bao nhiêu?
a. Có b. Không
III. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mức ảnh hưởng Các yếu tố Ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng (theo thứ tự) Có Không 1. Pháp lý 2. Thửa đất ( vị trí )
3. Cơ sở hạ tầng (cầu, đường hệ thống thoát nước...)
4. Điều kiện sinh lời( thu nhập,lợi nhuận thu được từ đất)
5. Hình thể lô đất (dài, rộng, hình dáng)
6. Các yếu tố khác (xã hội, quy hoạch, an ninh, môi trường)
Lào Cai, ngày…..tháng…..năm 2017