thực tế trên thị trường chuyển nhượng
Bảng 4.2: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số tuyến đường chính tại thị trấn SaPa
(Đơn vị: 1000 đ/m2)
STT Tên đường phố
Giá đất ở năm 2017
VT1 VT2 VT3
1 Đường Điện Biên Phủ, Từ hết số nhà 224 đến đường N4
11.500 9.200 6.900
2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng
22.500 18.000 13.500
3 Đường Thạch Sơn, Từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01
25.000 20.000 15.000
4 Đường Mường Hoa, Từ phố Cầu Mây đến hết đất Khách sạn Sapa Ladge
25.000 20.000 15.000
5 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh
17.000 13.600 10.200
(Nguồn: Theo QĐ số 111/2016/QĐ – UBND tỉnh Lào Cai )
Dù giá đất do Nhà nước quy định năm 2017 đã tăng nhiều so với các năm trở về trước nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: Tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất... Đa số người dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định.
Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định với giá thị trường tại thị trấn Sa Pa năm 2017
(Đơn vị tính: 1.000 đ/m2)
STT Tên đường phố Vị trí Giá thị
trường (GTT) Giá nhà nước (GNN) Mức chênh lệch [GTT/GNN](lần) 1
Đường Điện Biên Phủ, Từ hết số nhà 224 đến đường N4 1 35.000 11.500 3.04 2 25.000 9.200 2.71 3 17.000 6.900 2.46 2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng 1 70.000 22.500 3.11 2 55.000 18.000 3.06 3 38.000 13.500 2.81 3 Đường Thạch Sơn, Từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01 1 100.000 25.000 4 2 70.000 20.000 3.5 3 50.000 15.000 3.33
4 Đường Mường Hoa, Từ phố Cầu Mây đến hết đất Khách sạn Sapa Ladge 1 90.000 25.000 3.6 2 65.000 20.000 3.25 3 45.000 15.000 3 5 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh
1 60.000 17.000 3.53
2 40.000 13.600 2.94
3 28.000 10.200 2.75
(Nguồn: Số liệu điều tra phỏng vấn )
Qua bảng 4.3 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường. Giữa giá Nhà nước và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của thị trấn Sa Pa có sự chênh lệch cao, tỷ lệ chênh lệch cao là 40 lần. Dọc tuyến Đường Thạch Sơn, từ
đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01 có sự chênh lệch cao nhất là 4 lần. Giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường của các tuyến đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đây là một trong những đoạn đường phát triển của thị trấn, hai bên đường là các nhà hang, khách sạn và dịch vụ du lịch, đoạn đường này có cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh có khả năng sinh lợi rất cao. Đây cũng chính là khu trung tâm của thị trấn nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sống của nhân dân trong và ngoài địa phương.
Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm thị trấn Sa Pa thì ở một số tuyến đường khác có khả năng sinh lợi nhưng không cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán nhưng lại thuận lợi để làm nhà ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyến đường chính ở trung tâm. Chẳng hạn như đoạn đường Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4 giá chênh lệch là 2.46 đến 3.04 lần.
Năm 2017, thị trấn Sa Pa là địa phương có nhịp độ tăng trưởng kinh tế cao với mũi nhọn là dịch vụ du lịch. Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của thị trấn Sa Pa không ngừng nâng cấp và mở rộng, chênh lệch cao giữa hai mức giá. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là biết thông qua cò đất. Bên cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tăng giá đất ở Sa Pa. Nền kinh tế ở Sa Pa phát triển rất mạnh ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường đất đai, tình hình mua bán ở Sa Pa diễn ra ngày càng sôi động hơn những năm trước. Có nhiều người ở nơi khác đến đây tìm mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua để ở hoặc sản xuất kinh doanh. Tình hình giá đất ở khu trung tâm thị trấn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, các tuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. Giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển
nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới 3.33 lần. Điều này đã tác động làm tăng nhu cầu chuyển nhượng tại địa phương lên như hiện nay.
Trong những năm gần đây giá đất do Nhà nước quy định tăng lên nhưng