Khương Trung là địa bàn có tốc độ đô thị hoá nhanh, là một trong những phường đặc trưng nhất cho tính chất “nửa thành thị, nửa nông thôn” của quận Thanh Xuân. Việc thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai gặp nhiều khó khăn do tình trạng quản lý đất đai đã bị buông lỏng trong một thời gian dài và ý thức chấp hành pháp luật của các tổ chức và nhân dân còn hạn chế gây nên tình trạng lộn xộn trong quá trình quản lý, sử dụng đất.
1993 đã khắc phục được nhiều nhược điểm của Luật đất đai 1988, đã sửa đổi, bổ sung một số điều cần thiết để giải quyết những vấn đề quan trọng trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Luật đất đai 1993 đã thiết lập mối quan hệ trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng đất; tài chính hoá một bước quyền sử dụng đất để điều tiết các quan hệ đất đai thông qua các giải pháp kinh tế; đa dạng hoá cấp độ quyền sử dụng đất thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất; đổi mới quan hệ phân phối đất đai như hạn điền, thời hạn sử dụng đất…Luật đã xoá bỏ tình trạng “vô chủ” trong quản lý, sử dụng đất. Luật đã khẳng định Nhà nước là chủ thể duy nhất thực hiện đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu còn các tổ chức, cá nhân chỉ là người sử dụng đất, được Nhà nước “chia sẻ” một số quyền năng.
Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế như: những quy định về đất đô thị còn đơn giản, không rõ ràng nhất là chế độ quản lý, sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quá trình giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế dân sinh. Nhiều diện tích đất đô thị chưa được quản lý tốt, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm cũng làm tăng thêm những bất cấp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.
Sau khi phường Khương Trung được thành lập và đi vào hoạt động từ ngày 01/01/1997, được sự quan tâm chỉ đạo của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân và các cơ quan chức năng hướng dẫn tiến hành thực hiện hàng loạt các văn bản dưới Luật nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất đồng thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của quận và địa phương. Đó là việc thực hiện các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước; Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý sử dụng đất đô thị và các văn bản của Tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường) như Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/5/1995 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số
60/CP; Công văn 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 về xử lý một số vấn đề trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội như Chỉ thị 26/CT-UB ngày 07/7/1995 về tăng cường công tác quản lý, xây dựng trên địa bàn thành phố, Quyết định 3564/QĐ-UB ngày 16/9/1997 về kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở…
Tuy vậy, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và các vi phạm về quản lý trật tự xây dựng đô thị diễn ra rất phức tạp như tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất (đầm, các hồ, ao, đất lưu không…), chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, xây dựng nhà ở trái phép, sai phép, không phép…
Từ năm 1998, dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân việc thực hiện pháp luật đất đai ở phường Khương Trung đã từng bước đi vào nề nếp bằng việc thực hiện Nghị định 04/CP của Chính phủ ban hành ngày 10/01/1997 về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất; Nghị định 48/CP về xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý xây dựng, quản lý nhà và công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị; Quyết định 23/1998/QĐ-UB về việc ban hành quy định thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân quận (huyện), phường (xã) trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội…Các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý chi tiết cho việc quản lý đất đô thị, tạo điều kiện cho cơ quan chính quyền địa phương thực hiện tốt hơn chức năng quản lý Nhà nước về đất đai. Mặt khác, việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng góp phần làm giảm các vi phạm về sử dụng đất, giảm tình trạng tranh chấp đất đai, tăng cường việc quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Luật đất đai 2003 được nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Hàng loạt các văn bản hướng dẫn được ban hành:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Qua một thời gian thi hành Luật đất đai 2003, để tháo gỡ một số vướng mắc nhằm đưa luật vào thực tiễn cuộc sống, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản:
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 03/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định, bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/NTC-BTNMT ngày 18/4/2005 về việc hướng dẫn luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 117/TT-BTC ngày 03/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định vê việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/ 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về triển khai thi hành Luật đất đai.
Trên cơ sở đó, UBND thành phố Hà Nội có các văn bản chi tiết, cụ thể, hướng dẫn triển khai các văn bản cấp trung ương:
- Quyết định 69/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 về việc sửa đổi quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở, cấp GCN quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thành phố Hà Nội;
- Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định 111/2005/QĐ-UB ngày 27/7/2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều, Khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định 23/1999/QĐ-UB;
- Quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định 05/2006/QĐ-UB ngày 03/01/2006 về ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Và một số văn bản khác…Trên cơ sở các văn bản hướng dẫn của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân đã có những
tiêu cho các phường... Ngày 07/3/2013, UBND quận Thanh Xuân có Kế hoạch số 19/UB-KH về việc tăng cường công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận Thanh Xuân trong hai năm 2012 – 2013 và một số văn bản pháp luật khác... nhằm tăng cường trách nhiệm của Ủy ban nhân dân phường trong công tác quản lý đất đai nhất đối với các loại đất công, đất nhỏ lẻ, đất xen kẹt trong khu dân cư và từng bước khai thác, sử dụng có hiệu quả quỹ đất công, đất chưa sử dụng vào mục đích công cộng của phường và sự phát triển đô thị của quận. Song song với việc triển khai thực hiện các văn bản pháp luật Ủy ban nhân dân phường Khương Trung đã tích cực tuyên truyền, phổ biến, các chính sách pháp Luật Đất đai cho các tầng lớp nhân dân; tổ chức hội nghị tập huấn cho các cán bộ chủ chốt của phường. Ngoài ra phường còn cử các cán bộ đi học tập để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ. Qua đó đã nâng cao được nhận thức pháp Luật Đất đai. Việc thực hiện các văn bản pháp Luật Đất đai ngày càng có hiệu quả cao, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên, vẫn còn một số mặt tồn tại cần được khắc phục như việc thực hiện các văn bản pháp luật chưa kịp thời, có nhiều văn bản trong quá trình thực hiện còn chồng chéo, bất cập một số văn bản chưa được triển khai một cách nghiêm túc, đồng bộ…
2.3.5. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đăng ký đất đai là một biện pháp pháp chế công nhận quyền sử dụng từng khoanh đất, từng thửa của từng chủ sử dụng. Nhà nước quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký đất đai sau khi được chuyển giao đất để sử dụng và khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng và quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm rất cơ bản, góp phần vào sự thành công của việc thực hiện các chính sách về đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý chắc chắn trong quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, tạo niềm tin vững chắc để người sử dụng đất bồi bổ, vun đắp thêm độ màu mỡ của đất và sử dụng có hiệu quả hơn cũng như tạo điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thực hiện Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ; Quyết định 23/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội; Kế hoạch số 15/KH-UB ngày 30/03/2012 của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân về việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên toàn địa bàn quận; và các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo khác của Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân nhằm tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân đã tập trung hướng dẫn, đôn đốc các phường với