Việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước, trong đó:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng;
-Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha(53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%);
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (Đỗ Văn Đại và cs., 2013).
Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ
sử dụng đất khác. Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Đỗ Văn Đại và cs., 2013).
* Tình hình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An
Theo Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Nghệ An (2016), trong giai đoạn 2012 - 2016, đối với nhóm đối tượng hộ gia đình, cá nhân, UBND tỉnh đã giải quyết 6.871 hồ sơ giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích là 3.762,74ha. Trong đó, UBND tỉnh đã tiến hành giao đất với diện tích 2.683,18 nghìn ha, cho thuê đất với diện tích 1.079,56 nghìn ha. Cụ thể:
- Năm 2012, tổng diện tích giao đất 656,3 ha và tiến hành cho thuê đất là 221,1 ha;
- Năm 2013, tổng diện tích giao đất 297,1 ha và tiến hành cho thuê đất là 167,5 ha;
- Năm 2014, tổng diện tích giao đất 329,6 ha và tiến hành cho thuê đất là 153,6 ha;
- Năm 2015, tổng diện tích giao đất 467,1 ha và tiến hành cho thuê đất là 209,3 ha;
- Năm 2016, tổng diện tích giao đất 933,08 ha và tiến hành cho thuê đất là 328,06 ha;
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu thực hiện trong phạm vi địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian tiến hành đề tài luận văn từ tháng 03/2016 đến tháng 10/2017. 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp liên quan công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An - Điều kiện tự nhiên; - Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế - xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh. 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016; - Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh năm 2016;
- Biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016. 3.4.3. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016
- Thực trạng công tác giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân; - Thực trạng công tác cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
3.4.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016 trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá của người dân đối với công tác giao đất, cho thuê đất;
- Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức khi tiến hành thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất;
3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên thành phố Vinh tại phòng Tài nguyên và Môi trường; các chỉ tiêu kinh tế - xã hội: tình hình phát triển nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, các chỉ tiêu về dân số, y tế, giáo dục,... tại phòng Thống kê thành phố Vinh;
- Tình hình quản lý đất đai thành phố Vinh, hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Vinh; biến động sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2012 - 2016 được thu thập tại phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân được thu thập tại UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố và phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố.
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn các hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất và cán bộ, công chức, viên chức liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất với tổng số phiếu điều tra 148 phiếu. Cụ thể như sau:
- Điều tra 51 hộ gia đình, cá nhân được giao đất trên tổng số 4.641 hộ gia đình, cá nhân được giao đất trong giai đoạn nghiên cứu theo công thức (1).
n1 = N1/(1+N1.e2) (1) Trong đó:
n1: Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân được giao đất;
N1: Tổng số hộ gia đình, cá nhân được giao đất trong giai đoạn nghiên cứu;
e: Sai số cho phép (14%).
Nội dung điều tra bao gồm thông tin về đối tượng được giao đất, thửa đất được giao, loại đất; trình tự, thủ tục giao đất; thời gian thực hiện công tác giao đất; các ý kiến, kiến nghị của các hộ gia đình, cá nhân được giao đất...
- Điều tra 43 hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất trên tổng số 264 hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất trong giai đoạn nghiên cứu theo công thức (2).
Trong đó:
n2: Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất;
N2: Tổng số hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất trong giai đoạn
nghiên cứu;
e: Sai số cho phép (14%).
Nội dung điều tra bao gồm thông tin về đối tượng được cho thuê đất, thửa đất được cho thuê, loại đất; trình tự, thủ tục cho thuê đất; thời gian thực hiện công tác cho thuê đất; các ý kiến, kiến nghị của các hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất...
- Điều tra 54 người liên quan trực tiếp thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Đối tượng và số phiếu điều tra thể hiện ở Bảng 3.1.
Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến giao đất, cho thuê đất
TT Đơn vị công tác Đối tượng điều tra Số phiếu (phiếu) 1 Sở Tài nguyên và
Môi trường
01 lãnh đạo Sở, 02 công chức chuyên môn 3
2 Phòng Tài nguyên và Môi trường
01 lãnh đạo Phòng, 03 công chức chuyên môn 4
3 Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh
01 lãnh đạo, 02 viên chức chuyên môn 3
4 Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố
01 lãnh đạo, 03 viên chức chuyên môn 4
5 Lãnh đạo xã/phường 17 lãnh đạo xã/phường tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
17
6 Công chức địa chính xã/phường
17 công chức, viên chức xã/phường tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
17
7 Cục Thuế tỉnh 01 lãnh đạo Cục thuế, 02 công chức chuyên môn thuộc Cục thuế
3
8 Sở Tài chính 01 lãnh đạo Sở tài chính, 02 công chức chuyên môn thuộc Sở tài chính
3
Nội dung điều tra bao gồm thông tin về cán bộ, công chức, viên chức; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; thời gian thực hiện thủ tục hành chính; áp lực công việc; cơ sở vật chất; đãi ngộ; phản hồi của người dân...
3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Từ các số liệu, chỉ tiêu, các ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân, của các cán bộ, công chức, viên chức đã thống kê được tiến hành tổng hợp theo các chỉ tiêu nhất định trên phần mềm Excel để khái quát kết quả đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Sử dụng phương pháp phân tích số liệu để phân tích, đánh giá về kết quả giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh. Từ đó, xác định những thuận lợi, khó khăn để làm cơ sở đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.
3.5.4. Phương pháp so sánh
Tiến hành phân lập các nhóm đối tượng và nhóm chỉ tiêu, đối chiếu các chỉ số định lượng hoặc cấp độ định tính tương ứng để xác định mức độ giống nhau, khác nhau, từ đó xác định hoặc dự đoán, dự báo các quy luật, diễn biến của các hiện tượng hoặc mối quan hệ hay tính chất của các đối tượng nghiên cứu. Đối với đề tài này, tiến hành so sánh việc giao đất và cho thuê đất qua các năm, đối với các đối tượng sử dụng đất khác nhau, nhằm chỉ ra những mặt được và những mặt còn hạn chế về chính sách, pháp luật và thực hiện chính sách, pháp luật trong việc giao đất, cho thuê đất.
3.5.5. Phương pháp đánh giá
Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo các tiêu chí chính như: các đối tượng được giao đất và được cho thuê đất; diện tích đất giao đất và cho thuê đất (qua các năm trong giai đoạn, của các đơn vị phường, xã thực hiện); số hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất; tổng diện tích giao đất, cho thuê đất; giá đất thực hiện giao đất, cho thuê đất, mức phần trăm trên tổng số hộ, cá nhân, tổng diện tích được giao, cho thuê.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐÁNH GIÁ VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
4.1.1. Điều kiện tự nhiên4.1.1.1. Vị trí địa lý 4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự
nhiên là 104,97 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ
đô Hà Nội 298 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam).
+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc; + Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh.
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục giao thông quan trọng xuyên Bắc - Nam, giữa hai Thành phố: Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước.
Từ Vinh có thể đi đến Lào (qua ba cửa khẩu: Cầu Treo, Thanh Thuỷ và Nậm Cắn) và các tỉnh vùng Đông Bắc của Thái Lan. Đến Vinh cũng xem như đã đến thị xã Cửa Lò (15 km); Kim Liên - quê hương Chủ tịch Hồ Chí Minh (12 km); Tiên Điền, Nghi Xuân - quê hương đại thi hào Nguyễn Du (10 km) cùng với các địa danh nổi tiếng khác ở quanh vùng.
Vị trí địa lý của Thành phố và hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại cũng như các hạng mục hạ tầng kinh tế và xã hội khác ngày càng được hoàn thiện đã và đang sẽ là những điều kiện thuận lợi để thành phố Vinh có thể tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển một nền sản xuất hàng hoá có sức cạnh tranh cao với những ngành mũi nhọn đặc thù, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới, đưa nền kinh tế của Thành phố nhanh chóng hòa nhập theo xu thế phát triển chung.
4.1.1.2. Địa hình địa mạo
Thành phố Vinh nằm ở vùng đồng bằng ven biển nên địa hình tương đối bằng phẳng do được kiến tạo bởi hai nguồn phù sa, đó là phù sa sông Lam và phù sa của biển. Địa hình dốc đều về hai hướng Nam và Đông - Nam, độ cao trung bình từ 3 - 5 m so với mực nước biển. Vinh còn có núi Quyết nằm ven bờ sông Lam ở phía Đông Nam Thành phố. Núi dài trên 2 km, đỉnh cao nhất 101,5 m; đây là địa danh gắn liền với Phượng Hoàng Trung Đô, với sự nghiệp lẫy lừng của thiên tài quân sự Nguyễn Huệ - Hoàng đế Quang Trung.
4.1.1.3. Khí hậu
- Nhiệt độ trung bình hằng năm của Thành phố 230C - 240C. Mùa nóng từ