2.3.2.1. Quy định pháp luật liên quan đến tổ chức phát triển quỹ đất theo Luật Đất đai năm 2003
Cơ chế tạo quỹ đất theo hình thức thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước. Chính sự khác biệt này đã là cơ sở để hình thành một mô hình tổ chức mới đó là Tổ chức phát triển quỹ đất. Sự khác biệt trong cơ chế tạo quỹ đất theo hình thức thu hồi đất thể hiện ở các khía cạnh sau:
Trước Luật Đất đai năm 2003, việc thu hồi đất của Nhà nước chỉ thực hiện khi có dự án đầu tư. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước chủ động thực hiện việc tạo quỹ đất (thu hồi bồi thường, giải phóng mặt bằng) sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trước Luật 2003 do nhà chủ đầu tư dự án hoặc do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chịu trách nhiệm trực tiếp chi trả, nhưng từ khi có Luật Đất đai năm 2003 thì khoản kinh phí cho thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước chịu trách nhiệm chi trả toàn bộ. Trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện dự án đầu tư thì chủ dự án đầu tư tạm ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và số tiền tạm ứng trước này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tổ chức phát triển quỹ đất là một điểm mới trong pháp luật đất đai 2003 có chức năng thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư, quản lý quỹ đất đã thu hồi, tạo quỹ đất phục vụ cho đầu tư phát triển nhằm giảm các thủ tục hành chính về đầu tư.
Theo quy định của pháp luật đất đai 2003, Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Đối với việc tạo quỹ đất thì Tổ chức dịch vụ công về đất đai hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là đơn vị thực hiện nhiệm vụ này. Tổ chức dịch vụ công về đất đai đề cập ở đây chính là Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức này hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp Nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập.
Nghị định Chính phủ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó làm rõ mô hình hoạt động, nguồn vốn, huy động vốn, thẩm quyền thành lập đối với Tổ chức phát triển quỹ đất. Cụ thể về chức năng, nhiệm vụ thì Tổ chức này có nhiệm vụ tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, để
phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật... Đồng thời, bỏ mô hình doanh nghiệp công ích để phù hợp với pháp luật về doanh nghiệp (Báo cáo số 24/BC-TNMT ngày 15/4/2011).
2.3.2.2. Quy định pháp luật liên quan đến tổ chức phát triển quỹ đất theo Luật Đất đai năm 2013
Đến Luật Đất đai năm 2013, Tổ chức phát triển quỹ đất tiếp tục được quy định để thực nhiệm vụ tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao và các nhu cầu khác của địa phương... Đơn vị được giao nhiệm vụ phát triển quỹ đất là tổ chức đơn vị sự nghiệp công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đối với các địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có, việc này sẽ thực hiện hoàn thành trước ngày 31 tháng 12 năm 2015. Pháp luật đất đai năm 2013 cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để giao việc thực hiện việc quỹ đất bằng hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho tổ chức làm nhiệm vụ này là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức này được quyền thuê doanh nghiệp thực hiện dịch vụ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Với quy định trên thì các tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất sẽ đủ điều kiện để thực hiện nhiệm vụ được giao như tạo quỹ đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; tạo quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó làm minh bạch trong việc thu hút đầu tư, chống phiền hà, nhũng nhiễu và từng bước xóa bỏ cơ chế "xin - cho" trong việc giao đất, cho thuê đất, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.