Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với
quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cảđất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.
1.5. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất của tỉnh Nghệ An
Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnh Nghệ An và Sở TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành cơ bản đã giải quyết được các vướng mắc trước đây khi thực hiện cấp giấy CNQSDĐ. Trong những năm qua, dưới sự chỉ đạo của Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân và đồng thuận cao của các sở, ban ngành địa phương trong công tác giao đất, cấp giấy CNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; ngày càng được quan tâm, minh bạch, giảm bớt thủ tục hành chính, thuận lợi cho nhân dân. Cơ sở vật chất đáp ứng công tác cấp giấy CNQSDĐ đã được quan tâm đầu tư, trang bị máy móc, thiết bị ngày càng hiện đại; cán bộđược đào tạo bài bản về chuyên môn nghiệp vụ, có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc.
Theo báo cáo của ngành chức năng, từ năm 2014 đến hết tháng 06 năm 2017 các cơ quan chuyên ngành thực hiện việc cấp giấy CNQSDĐ ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh đạt kết quảđáng kích lệ. Đã tổ chức 35 khóa tập huấn, tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai với 1831 lượt người góp phần nâng cao kiến thức pháp luật trong lĩnh vực đất đai cho cán bộ các cấp, các ngành. Đồng thời, nâng cao chất lượng hiệu quả trong công tác quản lý về đất đai trên địa bàn toàn tỉnh. Bên cạnh đó, các cơ quan chuyên môn đẩy mạnh công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý cũng như tuyên truyền, phổ biến các văn bản, hướng dẫn trên công thông tin điện tử của ngành để nhân dân kịp thời theo dõi, giám sát; công tác chỉđạo, thực hiện các quy định của pháp luật về cấp giấy CNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật; tính đến hết năm 2016, tỉnh Nghệ An đã cấp được 73,35% diện tích đất ở cần cấp giấy CNQSDĐ. Tổng số giấy CNQSDĐđã cấp trên địa bàn toàn tỉnh là 153.191 giấy đạt 93,65% số giấy chứng nhận cần cấp; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy CNQSDĐ ở và quyền sở hữu tài sản trên đất cơ bản được triển khai, thực hiện theo quy định của pháp luật; việc giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong việc thực hiện chính
sách pháp luật về cấp giấy CNQSDĐ ở của các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương cơ bản được thực hiện đúng theo quy định.
Bên cạnh những kết quả đạt được, việc cấp giấy CNQSDĐ ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn một số tồn tại, hạn chế như: Công tác quản lý về đất đai tại các địa phương còn chưa chặt chẽ, tình trạng lấn chiếm đất, làm nhà trên đất không phải là đất ở, làm nhà không phép, vi phạm hành lang an toàn giao thông vẫn còn xảy ra; một số văn bản hướng dẫn về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở chưa đồng nhất và chưa phù hợp, khó khăn cho các địa phương khi tổ chức thực hiện; còn tình trạng người dân được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất ở trái với điểm đ, khoản 4, Điều 95, Luật đất đai gây khó khăn khi thực hiện xác định loại đất để bồi thường; cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn tỉnh phục vụ công tác cấp giấy CNQSDĐ như bản đồ địa chính đã đo đạc đã lâu, qua nhiều giai đoạn chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động kịp thời gây vướng mắc khi thực hiện xác định ranh giới, mất nhiều thời gian khi giải quyết hồ sơ, khó khăn khi giải quyết tranh chấp đất đai; năng lực của một số cán bộ hạn chế dẫn đến cấp giấy CNQSDĐ còn nhiều sai sót; quản lý hồ sơ lưu trữ thiếu chặt chẽ; cơ sở vật chất, thiết bị máy móc đã được quan tâm nhưng đầu tư chưa đồng bộ; cơ chế chính sách pháp luật liên quan công tác cấp giấy CNQSDĐ còn bất cập, chưa đồng bộ, quy định chưa rõ ràng và chưa phù hợp; công tác cấp giấy CNQSDĐ, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án đô thị còn gặp nhiều khó khăn, tình trạng cấp giấy CNQSDĐ chưa đảm bảo vì thời gian thủ tục hành chính vẫn còn; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu quản lý đất đai đồng bộ; còn tình trạng đơn thư khiếu nại liên quan đất đai, cấp giấy CNQSDĐ chưa được giải quyết dứt điểm; cơ quan quản lý nhà nước chưa sát sao trong việc giám sát các Công ty tư vấn thực hiện đo đạc nên việc đo đạc bản đồđịa chính ở một số huyện còn chậm, không chính xác, việc vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng đất đai, tranh chấp đất đai qua các
thời kỳ vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Công tác cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chiếm tỷ lệ thấp; việc cấp giấy CNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân tại một số dự án khu đô thị còn gặp nhiều khó khăn.
Để khắc phục một số tồn tại, vướng mắc trong việc cấp giấy CNQSDĐ ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới rất cần các cấp, các ngành chức năng có biện pháp, giải pháp cụ thể như: Quốc hội xem xét sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; bổ sung thêm 01 điểm vào khoản 1 Điều 188 Luật đất đai quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; bổ sung quy định xử lý các trường hợp đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Chính phủ, các Bộ, ngành trung ương cũng cần nghiên cứu, xem xét sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành hướng dẫn cụ thể đối với cấp giấy CNQSDĐ ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan chuyên môn rà soát chức năng, nhiệm vụ, hiệu quả, sự phù hợp của Văn phòng quản lý đất đai của tỉnh, mô hình các chi nhánh Văn phòng quản lý đất đai tại các huyện, thành phốđể sắp xếp cho phù hợp; nghiên cứu quy định của pháp luật để phân cấp cho UBND cấp huyện có thể giải quyết nhanh các vấn đề phát sinh khi cấp đổi, cấp lại giấy CNQSDĐ để kịp thời giải quyết các bức xúc tại địa phương. Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất, thiết bị máy móc đồng bộ, hiện đại, phát triển áp dụng công nghệ thông tin trong công tác cấp giấy CNQSDĐ. Rà soát các dự án còn nợ thuếđể thu thuế và thực hiện cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho các hộ dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính mua nhà ở của các dự án theo đúng quy định của pháp luật.
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động thực hiện quyền thừa kế của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: 22 xã, thị trấn thuộc huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An. - Phạm vi về thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2018.
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
- Thời gian nghiên cứu: 01/2018 đến 01/2019.
- Địa điểm nghiên cứu: 22 đơn vị xã, thị trấn huyện Tân Kỳ.
2.3. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1. Khái quát tình hình cơ bản của huyện Tân Kỳ
- Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của huyện Tân Kỳ - Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Tân Kỳ
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Tân Kỳ - Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Kỳ
Nội dung 2. Đánh giá hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ
- Đánh giá hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ so với pháp luật đất đai
- Đánh giá quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ so với pháp luật đất đai
Nội dung 3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 tại huyện Tân Kỳ
- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 tại huyện Tân Kỳ theo đơn vị hành chính
- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 tại huyện Tân Kỳ theo thời gian
Nội dung 4. Đánh giá thực trạng thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý
- Đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế quyền sử dụng đất của người dân tại huyện Tân Kỳ.
- Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất của người dân tại huyện Tân Kỳ.
- Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế quyền sử dụng đất của người dân tại huyện Tân Kỳ.
- Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong thừa kế quyền sử dụng đất của người dân tại huyện Tân Kỳ.
- Đánh giá nhận xét về thái độ phục vụ của cán bộ trong làm hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất của người dân tại huyện Tân Kỳ.
Nội dung 5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ
- Đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế quyền sử dụng đất
- Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất
- Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất - Đánh giá sự hiểu biết về văn bản hướng dẫn và các loại phí khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
- Nhận xét về việc phục vụ làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ
Nội dung 5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục thừa kế quyền sử
dụng đất tại huyện Tân Kỳ
- Những khó khăn, tồn tại trong thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ
- Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tân Kỳ