1.3.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
* Đà Nẵng
Đà Năng cũng là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu
này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005).
Đây cũng là địa phương sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhất trong cả nước, qua kết quả thu được từ dự án Trung tâm Thương mại - Dịch vụ, UBND thành phố Đà Nẵng đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mô hình đấu giá.
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND TP. Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua, UBND thành phố Đà Nẵng triển khai bên cạnh những thuận lợi còn gặp nhiều khó khăn, từ khâu ban hành quy chế đấu giá đến tổ chức thực hiện không tuân thủ quy định ủa Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, tỉ lệ các phiên đấu giá thành công quá thấp, chưa tạo được thị trường bình đẳng, khách quan khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thu cho ngân sách nhà nước có hiệu quả.
Tình trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, tạo điều kiện để một số Nhà đầu tư đầu cơ, thu lợi.
Trách nhiệm thuộc UBND thành phố, Văn phòng UBND thành phố, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Trung tâm giao dịch bất động sản thành phố (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005). * Thành phố Hồ Chí Minh
Là thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2013, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2014 là 1700 tỷ đồng và năm 2015 là hơn 1400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó, thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. (website thành phố Hồ Chính Minh, 2016)
Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TPHCM trong năm 2012 Tổng số thu ngân sách 148.909 tỉ đồng chỉ có thu từ nguồn tiền sử dụng đất đạt 218,08%.
Để các quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 23/2010/TT-BTP của Bộ Tư pháp được thực hiện một cách thống nhất, nâng cao hiệu quả hoạt động, đồng thời tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố chỉ thị Số: 18/2011/CT-UBND về việc triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản làm cơ sở cho các địa phương xây dựng quy chế phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất (Nguyễn Việt Anh, 2014).
* Thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, năm 2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UB ngày 14/09/2011 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất (Trần Trọng Dũng, 2014).
Dự án được thực hiện theo chủ trương của Chính phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất, hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng. Kết quả đạt được đã mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung.
Năm 2003, thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với 6 dự án đến hết năm 2005. Năm 2010, Hà Nội đã tổ chức đấu giá nhiều dự án và đưa vào ngân sách Nhà nước hơn 3.500 tỷ đồng.
Vì vậy đã giải quyết được một nguồn ngân sách lớn cho thành phố trong quá trình thực hiện các công trình trọng điểm như Cầu Thanh Trì, dự án đường 5 kéo dài... Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cho lĩnh vực đầu tư, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương đồng thời có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới công tác quản lý đất đai...Vì vậy, tìm hiểu giá đất giá quyền sử dụng đất và ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết và quan trọng (Trần Trọng Dũng, 2014).
Theo kế hoạch, năm 2013 trên địa bàn Hà Nội có 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đất nghiên cứu lập dự án là 238,5ha, dự kiến thu về khoảng 2.000 tỷ đồng cho ngân sách. Song đến nay, theo thống kê của
Sở KH-ĐT, 9 tháng năm 2013, công tác đấu giá QSD đất toàn thành phố mới đạt 38,6% kế hoạch với số tiền thu về là 772,4 tỷ đồng.
Theo thống kê, đến hết tháng 3/2014, Hà Nội mới có 6/19 quận, huyện, thị xã có dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 2,85 ha, thu 543 tỷ đồng. Trong khi quỹ đất có thể tổ chức đấu giá tới 42,6 ha, tại 34 dự án với tổng số tiền thu từ đấu giá đất năm 2014 dự kiến vào khoảng 1.500 tỷ đồng (Nguyễn Việt Anh, 2014).
* Tỉnh Bắc Giang
Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được tỉnh Bắc Ninh thực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh. Tuy nhiên việc đấu giá đất ở hàng năm được điều tiết cho cả 3 cấp ngân sách. Trong khi đó việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số địa phương khi đấu giá đất ở chưa có hạ tầng nên giá đất đưa ra thường không cao... Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảo cho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay.
Hàng năm, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đều được triển khai tại tất cả các huyện, thành phố trong tỉnh, tạo lên nguồn thu khá lớn vào ngân sách nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh. Từ đó xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao đời sống của người dân trong toàn tỉnh.
1.3.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Vĩnh Phúc
Quy trình đấu giá đất ở Vĩnh Phúc hiện nay tuân theo Quyết định số 23/2012/QĐ-UBND ngày 20/7/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi một số điều của Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 21/10/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.
Quy trình đấu giá trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc được tiến hành như sau: Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá QSDĐ
* Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt; + Trung tâm phát triển quỹ đất;
+ UBND cấp huyện;
+ UBND cấp xã thực hiện đấu giá quyền thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (đối với quỹ đất công ích, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn).
* Đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất:
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (gọi chung là Hội đồng đấu giá) do cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập trong các trường hợp sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn, có giá khởi điểm của toàn bộ dự án hoặc khu đất từ 500 tỷ đồng trở lên;
+ Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp phức tạp;
+ Trường hợp không thuê được tổ chức thực hiện đấu giá chuyên nghiệp theo quy định của pháp luật để thực hiện việc bán đấu giá.
Thành phần của Hội đồng đấu giá thực hiện theo quy định tại khoản 2, Điều 20 của Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ.
Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá đất quy định của UBND tỉnh Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất/khu đất đấu
giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định pháp luật hiện hành”.
Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm: + Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá hạ tầng kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có);
+ Dự thảo phương án giá khởi điểm;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm; + Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm.
Bước 3: Công bố công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá QSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 3 lần)
Các lô đất, khu vực đấu giá được đăng tải công khai trên trang web của sở, hoặc tại các địa điểm sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ (thời gian đăng ký là 30 ngày)
Người đăng ký tham dự đấu giá mua hồ sơ mời đấu giá, đăng ký tham gia đấu giá bao nhiêu thửa đất thì mua bấy nhiêu hồ sơ tham dự; Giá 01 bộ hồ sơ tham dự là: 100.000- 300.000 đồng, tiền mua hồ sơ dự đấu giá không hoàn trả với bất cứ lý do nào. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn dự đấu giá theo mẫu: Người tham gia đấu giá phải ghi rõ họ tên, địa chỉ, các thông tin yêu cầu trên mẫu đơn và ký tên (đóng dấu nếu là tổ chức, doanh nghiệp).
- Bản sao công chứng giấy đăng ký kinh doanh và giấy uỷ quyền của Thủ trưởng đơn vị (nếu có): Đối với tổ chức, doanh nghiệp.
- Bản photocopy hộ khẩu (phải xuất trình bản gốc để đối chiếu): Đối với hộ gia đình và cá nhân.
- Bản photocopy chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu và hộ khẩu (phải xuất trình bản gốc để đối chiếu): Đối với người tham gia đấu giá.
- Giấy xác nhận đã nộp đủ đặt cọc dự đấu giá (bản gốc). * Trường hợp chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu bị thất lạc phải có xác nhận của cơ quan Công an theo quy định.
Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai
Phiên đấu giá cho khu đất, thửa đất, lô đất chỉ được thực hiện khi có từ 02 (hai) người trở lên tham gia trả giá.
- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói:
Sau khi Người điều hành công bố giá khởi điểm khu đất, thửa đất, lô đất. Người tham gia đấu giá đăng ký trả giá bằng hình thức giơ tay. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời nói. Người trả giá tiếp theo phải trả giá tối thiểu bằng giá của người trả trước liền kề cộng với bướcgiá. Việc trả giá được thực hiện liên tục đến khi không còn người giơ tay đăng ký trả giá. Người điều hành nhắc lại 03 (ba) lần một cách rõ ràng, chính xác bằng lời nói mức giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng 30 (ba mươi) giây, nếu không có người trả giá tiếp thì người có mức giá đã trả cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm là người trúng đấu giá.
Trong trường hợp có nhiều người giơ tay đăng ký trả giá cùng một lúc thì Người điều hành xác định gọi tên theo thứ tự vần A, B, C... trong danh sách đăng ký.
- Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín:
Đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức bỏ phiếu kín được thực hiện theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất và cao hơn giá khởi điểm là người trúng đấu giá. Thời gian tối đa của mỗi vòng trả giá không quá 10 (mười) phút. Giá khởi điểm từ vòng đấu giá thứ hai bằng mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước đó cộng với bước giá.
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSDĐ
- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. - Hồ sơ trình ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
+ Dự thảo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; + Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp có thẩm quyền; + Hồ sơ thửa đất, khu đất đấu giá;
+ Hợp đồng thuê tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất; + Báo cáo về việc tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá và Biên bản kết quả bán đấu giá thành công quyền sử dụng đất.
- UBND cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá.
- Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các chứng từ đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.