- Người tham gia đấu giá không hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
- Người tham gia đấu giá chưa nắm được sự phát triển của khu vực đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá cao.
- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).
- Đối với các dự án đấu giá đất thực sự thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.
- Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng của các chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dựng đều bị vi phạm ở tất cả các công trình.
- Hiện nay chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép.
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng,
trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất
- Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường.
- Việc xây dựng bước giá cho mỗi lần trả giá chưa phù hợp dẫn đến việc trả giá cho lô đất của cá nhân, tổ chức tham gia dấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm rất thấp.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.
- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.
- Mức tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá quy định cho từng cuộc bán đấu giá tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của lô đất đấu giá theo giá sàn như hiện nay là thấp, vì vẫn còn hiện tượng một số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để cùng đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ hai được thừa nhận trúng giá.
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Thực hiện các biện pháp đảm bảo tính công khai, minh bạch hơn nữa trong công tác đấu giá và các giao dịch bất động sản để các đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán. Nhà nước phải định hướng,
điều tiết và kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục được tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.
- Tăng cường thông báo rộng rãi các thông tin về khu vực đấu giá và thông tin về lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần và trên nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến được với nhiều người dân khi có kế hoạch đấu giá chính thức.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ của người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt hiện tượng thông thầu xảy ra. Bên cạnh đó chỉ nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá mỗi thửa đất, biện pháp này có thể mất nhiều thời gian tại phiên đấu giá nhưng giảm bớt được hiện tượng “họp gìn xếp” giá trước mỗi phiên đấu giá.
- Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá QSDĐ và được thể hiện trong Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Cần phải tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng đấu giá, tăng cường phổ biến thông tin về các khu đất đấu giá tới người dân có nhu cầu.
- UBND thành phố cần chỉ đạo xây dựng quy hoạch tổng thể thành phố, quy hoạch chi tết cho từng phường, xã xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu; từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch có thể thiết lập được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ.
- Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá cho người mua được lô đất (thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục và nhận được đất). Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời gian quy định.
- Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính (một cửa) trong cấp GCN QSDĐ và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Căn cứ vào mục tiêu, nội dung nghiên cứu và toàn bộ kết quả nghiên cứu có thể đi đến kết luận sau:
1. Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc có điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội phát triển nhan những năm vừa qua, đã và đang tồn tại những khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Kết quả đấu giá của 4 dự án nhìn chung đã thực hiện khá tốt theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Các dự án được lựa chọn được đánh giá là thành công; số lô được đấu giá thành công đạt tỷ lệ trên 50% so với số lô quy hoạch; hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá cao 1.58 lần so với giao đất thông thường, chỉ với 04 dự án đấu giá đất đã đem lại nguồn thu cho ngân sách hơn 10 tỷ đồng so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất theo giá sàn.
3. Hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên của thành phố thể đã tạo được một nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước. Trong 04 dự án được lựa chọn đại diện cho 4 năm 2015 - 2018 đã thu về 31.855.045.000 đồng tăng hơn 8.367.795 đồng so với số tiền thu được theo giá sàn. Nhiều cơ sở hạ tầng và công trình trên địa bàn đã được xây dựng nhờ nguồn thu từ đấu giá.
Qua hoạt động đấu giá QSDĐ ta cũng thấy rằng công tác này rất phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của UBND thành phố Vĩnh Yên khá chặt chẽ, chi tiết đặc biệt là việc xác định giá sàn đem lại hiệu quả cho Nhà nước và người sử dụng.
Qua khảo sát các thành phần tham gia đấu giá cho thấy công tác tổ chức các cuộc đấu giá trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc cơ bản đã thực hiện
tốt, môi trường khu vực được đưa ra đấu giá sạch sẽ; việc tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng các lô đất có tính công bằng, dân chủ và công khai không có đơn thư, khiếu nại của người dân.
4. Luận văn đã đề xuất 7 giải pháp thuộc nhóm giải pháp về chính sách của Nhà nước, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài chính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên nói riêng, tỉnh Vĩnh Phúc nói chung.
2. Kiến nghị
- Nghiên cứu xác định giá khởi điểm tại mỗi dự án đấu giá QSDĐ. Việc xác định giá khởi điểm là rất quan trọng, làm sao giá khởi điểm sát giá thị trường, mà vẫn tuân thủ quy định về khung giá đất của UBND tỉnh ban hành. Việc định giá khởi điểm đúng sẽ hạn chế tiêu cực, đỡ tốn thời gian và công sức của cán bộ tổ chức và người tham gia đấu giá.
- Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất 1 và ban hành dồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất và ban hành quy chế đấu giá QSD đất thống nhất trên toàn tỉnh phù hợp với Nghị định số 17/2010/NÐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ để công tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu quả tốt nhất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Việt Anh. 2014, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn Thạc sỹ.
2. Báo cáo kết quả thống kê đất đai năm 2018, Phòng Tài nguyên và Môi trường TP. Vĩnh Yên
3. Bộ Luật Dân sự 2005
4. Trần Trọng Dũng, 2014, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên Thành phố Hà Tĩnh, tình Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sỹ.
5. Vũ Văn Hải, 2014, Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim thành - Tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 - 2014, Luận văn Thạc sỹ.
6. Luật Đất đai 2013
7. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. 8. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
9. Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định về việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
10. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Giá đất; 11. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
12. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất;
13. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
14. Niên giám thống kê thành phố Vĩnh Yên năm 2017. Chi cục thống kê Vĩnh Phúc.
15. Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 04/10/2017 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
16. Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
17. Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;
18. Quyết định số 57/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;
19. Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về về ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
20. Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSD đất năm 2015, 2016, 2017, 2018 Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Vĩnh Yên.
21. Sở Tư pháp Vĩnh Phúc, 2018. Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc - Thực trạng và giải pháp.
22. Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
23. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
25. UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2010, Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội Thành phố Vĩnh Yên đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030;
26. UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2014, Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2015-2020) thành phố Vĩnh Yên.
27. UBND thành phố Vĩnh Yên, 2015, Báo cáo thuyết minh Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của thành phố Vĩnh Yên
28. Viện Nghiên cứu Địa chính, 2003, Kết quả nghiên cứu đề tài nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật Đất đai mới.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Phiếu điều tra người dân
PHIẾU ĐIỀU TRA
Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018”
Họ và tên: ... Địa chỉ: ... Nghề nghiệp: ... Xin Ông (bà) cho biết ý kiến của mình về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa phương mình bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây.
TT Chỉ tiêu Kết quả Ghi chú Tốt Bình thường Kém 1. Công tác phổ biến chính sách pháp luật
về đấu giá quyền SDĐ 1.1. Luật đất đai
1.2. Văn bản pháp luật về đấu giá quyền SDĐ 1.3. Nội dung hồ sơ lô đất đấu giá
2. Công tác chuẩn bị
2.1 Quy hoạch khu đất công khai rõ ràng, chính xác
2.2 Công tác thẩm định giá chính xác, hợp lý 2.3 Cắm mốc rõ ràng trên thực địa
3. Công tác tổ chức đấu giá
3.1 Thông báo rộng rãi thông tin về đợt đấu giá
rãi
3.4 Cơ sở vật chất phòng đấu giá đảm bảo yêu cầu
3.5
Việc đấu giá quyền SDĐ được diễn ra khách quan, chính xác, minh bạch, đảm bảo đúng pháp luật
3.6 Việc hoàn trả tiền cọc đầy đủ, nhanh chóng.
4 Cán bộ tổ chức đấu giá quyền SDĐ 4.1 Nắm vững pháp luật, chính sách có liên
quan
4.2 Có khả năng giải thích rõ ràng thắc mắc của người tham gia đấu giá
4.3 Có khả năng diễn đạt, trình bày tốt 4.4 Trung thực, chính xác
5 Công tác hoàn thiện sau đấu giá
5.1 Hỗ trợ tốt người trúng đấu giá làm thủ tục 5.2 Hỗ trợ người trúng đấu giá nhận mốc đất 5.3 Thủ tục cấp GCN quyền SDĐ nhanh
chóng thuận lợi
6. Chấy lượng của công tác đấu giá quyền SDĐ
Xin chân thành cảm ơn Ông (bà)!
Người phỏng vấn
Phụ lục 2. Phiếu điều tra cán bộ
PHIẾU ĐIỀU TRA
Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018”
Họ và tên: ... Địa chỉ: ... Cơ quan công tác: ... Xin Ông (bà) cho biết ý kiến của mình về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa phương mình bằng cách trả lời các câu hỏi dưới đây.
TT Chỉ tiêu Kết quả Ghi chú Tốt Bình thường Kém 1. Công tác phổ biến chính sách pháp luật
về đấu giá quyền SDĐ 1.1. Luật đất đai
1.2. Văn bản pháp luật về đấu giá quyền SDĐ 1.3. Nội dung hồ sơ lô đất đấu giá
2. Công tác chuẩn bị
2.1 Quy hoạch khu đất công khai rõ ràng, chính xác
2.2 Công tác thẩm định giá chính xác, hợp lý 2.3 Cắm mốc rõ ràng trên thực địa
3. Công tác tổ chức đấu giá
3.1 Thông báo rộng rãi thông tin về đợt đấu giá
3.2 Việc tổ chức đăng ký hồ sơ thuận lợi 3.3 Lịch tổ chức đấu giá được công bố rộng
3.4 Cơ sở vật chất phòng đấu giá đảm bảo