3 .Ý nghĩa của nghiên cứu
1.3.1. Công tác bồi thường khi thuhồi đất của một sốn ước trên thế giới
* Ở Trung Quốc
Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư...(noichinh.vn, 2013).
* Ở Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch vềđất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2018).
* Ở Hàn Quốc
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủđầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủđất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủđất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trịđịnh giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quảđịnh giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá. Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tếđược trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp (Phương Thảo, 2013).
* Ở Singapore
Mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di chuyển chỗ ở hợp
đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này.
Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sựđầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừđi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Đợt thứ 2, phần còn lại sẽđược thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗở (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2018).
* Ở Australia
Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá. Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữđất đai bắt buộc vào giai đoạn hai (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2018).
* ỞẤn Độ
Nhà nước dựa trên giá thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm thông báo để cân nhắc quyết định bồi thường. Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đền bù việc thu hồi bắt buộc. Nguyên tắc định giá dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường. Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa giá trị tối thiểu của khu đất; giá bán trung bình của ít nhất 50% giao dịch có giá
trị cao hơn đối với mảnh đất tương tự của khu vực đó, hoặc giá bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá trị cao hơn cho dự án (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2018).
1.3.2. Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường khi thu hồi đất ở 1 số tỉnh thành trong cả nước