3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước
nước trên thế giới
1.2.1.1. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch vềđất đai đều do cơ chế thịtrường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án, nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thịtrường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thịtrường.
Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi tựđi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ởđến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua
trả góp,... tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chưa và dù đúng hay không đúng, nếu người đó bị thu hồi không di chuyển sẽ bịcưỡng chế.
Vềgiá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thịtrường chuyển nhượng bất
động sản. Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do Toà án giải quyết. Thực tế hầu như không có trường hợp nào phải nhờđến sự can thiệp của Toà án [10].
1.2.1.2. Hàn Quốc
Luật bồi thường thiệt hại ở Hàn Quốc được chia làm 02 thể chế. Một là “đặc lệ”
liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là Luật: “sung công đất” theo thủ tục qui định cưỡng chế của công pháp.
Luật “Sung đất công” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó, theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975.
Tuy nhiên, dưới 2 thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách
cưỡng chế, nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽtăng lên. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thoả thuận thống nhất 2 thể chế này thành một và thi hành vào tháng 01/2003.
Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện theo 3
giai đoạn:
Thứ nhất, tiền đền bù đất đai sẽđược giám định viên công cộng đánh giá trên
tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước, đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng.
Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽđược thực hiện có trên 10
người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị
của toà nhà đó. Còn nếu là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này
chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
Luật bồi thường ở Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất
đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản,... để
cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chếđộ và Luật giải phóng mặt bằng: theo luật “Sung công đất đai” thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như
gây hại cho lợi ích công cộng.
Do đó, phải thi hành cưỡng chế giải tỏa và được thực hiện quyền thi hành theo luật thi hành hành chính cũng như phải tuân theo thủ tục pháp lệnh cảnh báo theo quy
định. Thực chất, biện pháp giải phóng mặt bằng thường bịcác thường dân hoặc các người thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội, cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [10].
1.2.1.3. Nhật Bản
Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định về việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn như: đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng biển. Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc diện trưng dụng đất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai thông thường.
Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết
định trưng dụng. Nội dung bồi thường gồm: Bồi thường thiệt hại tài sản theo giá thị trường; bồi thường thiệt hại thông thường khác do nguyên nhân trưng dụng; bồi thường thiệt hại do sống tách rời cộng đồng ban đầu; bồi thường thiệt hại do phải chuyển nghề; bồi thường thiệt hại do môi trường kém đi như tiếng ồn, rác thải, khí thải,...[10].
1.2.1.4. Nhận xét chung
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu
của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử
dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất,
trưng thu đất và bồi thường thiệt hại vềđất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo
chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của một sốnước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB ở một sốđiểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường, GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về
thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, GPMB;
- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TĐC, tạo việc làm cho
người dân có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất,
Nhà nước và nhà đầu tư.
1.2.2. Thực tiễn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam
1.2.2.1. Những thuận lợi khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khá
- Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp
hơn với quy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn.
- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa
đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại. - Việc bổsung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất
đã giảm sức ép từcác cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất.
1.2.2.2. Những khó khăn, thiếu sót, yếu kém và vướng mắc
- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận. Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất tái định cư (giá đất giữa Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn).
- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm
như nơi ở cũ.
- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư với người có đất bị
thu hồi. Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường tuy có tác động tích cực tới việc việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu hồi.
- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân
cư. Tại các vị trí là vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông
thôn giá đất còn chênh lệch quá lớn vềđơn giá bồi thường, hỗ trợ.
- Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủđể chuyển sang làm ngành nghề khác. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trường hợp không đủđể nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khu
tái định cư.
- Tại nhiều dựán, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi,… cho tới khâu cưỡng chế.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được Nhà nước quan tâm giải quyết thoảđáng hơn. Tuy nhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổi
chính sách đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi. Vì vậy, việc giải phóng mặt bằng để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ.
- Một sốđịa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa
làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bịdây dưa, kéo dài nhiều năm.
- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm các thành
viên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâu chính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạm dừng việc giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ dự án.
- Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng vềtài chính để bồi thường, hỗ trợ cho
người có đất bị thu hồi, việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thị trường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư để
triển khai dự án.
- Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất do không hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn đểđược bồi thường, hỗ trợ thêm nên không chấp hành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơ quan nhà nước. Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bất cập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng [17].
1.2.3. Thực tiễn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở tỉnh Quảng Trị
Trước khi luật đất đai năm 2013, có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2014 thì công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Vĩnh Linhđược thực hiện theo các quy định của Luật đất đai năm 2003, các văn bản nghịđịnh, thông
tư của chính phủ và các văn bản quy phạm của UBND tỉnh Quảng Trị liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với địa phương. Do đó,
nhiều văn bản quy phạm pháp luật của nhiều cơ quan ban hành, dẫn đến sự chồng chéo giữa các quy định; đặc biệt là khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư thì đã thay đổi, hủy bỏ một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Điều này đã gây những khó khăn không nhỏ cho chính quyền địa phương khi
triển khai thực hiện.
Hiện nay, Luật đất đai 2013 đã có hiệu lực thi hành. Điểm mạnh của luật là đã
đưa một số nội dung liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
vào trong luật; đồng thời hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành luật đã cụ thể và trong luật cũng quy định rõ một số nội dung yêu cầu UBND tỉnh phải ban hành thực hiện cho phù hợp với quy định tại mỗi tỉnh, đây là một yếu tố thuận lợi trong việc triển khai thi hành luật. Trên cơ sở đó trong thòi gian qua UBND tỉnh Quảng Trị đã ban hành một sốvăn bản pháp luật theo thẩm quyền về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư trên địa bàn tỉnh, cụ thểnhư sau:
- Quyết định số01/2013/QĐ-UBND ngày 02/01/2013 của UBND tỉnh Quảng Trị
về việc ban hành đơn giá xây dựng nhà, vật kiến trúc và đơn giá các loại cây, hoa màu