3. Ý nghĩa của đề tài
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Tại Trung Quốc
Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên, đối với loại đất khác là 70 ha trở lên. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước. Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi. Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Trung Quốc là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
1.3.1.2. Tại Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
- Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng;
- Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết);
- Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng;
- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:
+ Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới ... Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
+ Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà… Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
+ Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường:
- Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;
- Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất;
- Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; - Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép;
- Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường; - Đất sử dụng bất hợp pháp …
+ Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
+ Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ. Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng.
1.3.1.3. Tại Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư. Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đáng lưu ý như sau:
+ Quy trình tham vấn và cưỡng chế. Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau:
- Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất;
- Xây dựng và công bố phương án bồi thường; - Thành lập Hội đồng bồi thường;
- Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; - Yêu cầu tham vấn bồi thường;
- Hoàn tất hợp đồng bồi thường.
Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn không thành công thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
+ Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong luật về bồi thường khi thu hồi đất. Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
+ Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá.
+Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau:
- Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi;
- Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra;
- Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp;
- Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật tiêu chuẩn lao động.
+ Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu
hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165m2 - 265m2 …
(Nguồn: Thông tin khoa học lập pháp số 01 (08) tháng 3/2013)
1.3.2. Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam
Từ những mô hình, kinh nghiệm của các nước, các tổ chức quốc tế, có thể rút ra một số bài học ban đầu cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam để phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường, như sau:
1.3.2.1 Xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất
Các nước, vùng lãnh thổ xác định việc áp dụng biện pháp hành chính để có đất một cách rất hạn chế, ví dụ Hàn Quốc áp dụng cho các các dự án kinh tế như khu đô thị, khu công nghiệp nhưng cũng xác định rõ là các công trình dự án này phải do Nhà nước đầu tư; Trung Quốc áp dụng cho các dự án lớn có hạ tầng chung; Canađa quy định chính quyền các bang có thể thu hồi quyền sở hữu đất nhưng quyền này chỉ áp dụng với những mảnh đất thể hiện trong bản quy hoạch là sử dụng cho mục đích công cộng ví dụ như đường giao thông và cơ sở hạ tầng.
Trong khi đó, quy định của Luật đất đai 2013 về trường hợp được áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất vẫn còn khá rộng rãi, bao gồm cả dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp (không phân biệt nguồn vốn đầu tư là của Nhà nước hay của tư nhân). Đây là một vấn đề rất khó thuyết phục người có đất bị thu hồi nhanh chóng chấp nhận để bàn giao mặt bằng, những người này cho rằng nếu lấy đất của họ để sử dụng vào các mục đích như xây dựng đường giao thông, công trình công cộng thì họ sẵn sàng chấp nhận hi sinh vì cộng đồng, nhưng nếu lấy đất của họ cho các dự án kinh tế thì phải thỏa thuận sòng phẳng và trong nhiều trường hợp những người dân này cho rằng họ cũng có thể tự đầu tư trên mảnh đất của họ được như các nhà đầu tư khác, việc Nhà nước thu hồi đất của họ để giao cho các nhà đầu tư khác là không công bằng, không bình đẳng.
1.3.2.2. Đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi
Kinh nghiệm của Australia trong việc ban hành nguyên tắc chủ đạo của việc bồi thường là phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi điều kiện về tài chính ngang
bằng với trạng thái cũ khi đất chưa bị thu hồi; của Đức với nguyên tắc là bồi thường sẽ đem lại cho chủ sở hữu cơ hội có được tài sản tương tự và phải bao gồm cả kế hoạch di dời nhà, tìm việc khác hoặc chuyển vị trí kinh doanh; kinh nghiệm của Canada trong việc xác định đầy đủ các loại thiệt hại mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu bao gồm: đất, nhà, các công trình khác; mất giá trị đối với mảnh đất còn lại; mất các tiện ích như cây cối và cảnh quan; tổn thất về kinh doanh; thiệt hại về việc di dời, ví dụ chi phí di chuyển và tái định cư cần được nghiên cứu để nâng mức bồi thường cho người bị thu hồi đất, đảm bảo sinh kế của hộ sau khi đã mất đi tư liệu sản xuất quan trọng nhất là đất đai.
1.3.2.3 Nghiên cứu, áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích
Kinh nghiệm của các tổ chức quốc tế trong việc áp dụng cơ chế chia sẻ lợi ích đối với các dự án trong lĩnh vực thủy điện, chỉnh trang đô thị cần được nghiên cứu (đặc biệt, ở Việt Nam đã nghiên cứu vận dụng trong dự án thủy điện Sơn La, chỉnh trang đô thị của Đà Nẵng, dự án trồng cây cao su tại Sơn La, Lai Châu). Trên cơ sở đó có quy định cụ thể về quy trình thực hiện chuyển đổi đất đai trong trường hợp thực hiện các dự án có tác động lớn, trên diện rộng đến cộng đồng dân cư như các dự án thủy điện lớn, dự án khai thác khoáng sản, các dự án thực hiện chỉnh trang nâng cấp hạ tầng đô thị, khu dân cư nông thôn trên nguyên tắc chia sẻ quyền lợi giữa các bên tham gia, các bên có quyền lợi liên quan.