1.2.1.1. Nước Hà Lan:
Về sở hữu đất đai: được hiểu là “cách thức xác định quyền đối với đất” được
qui định trong Bộ Luật Dân sự (1992). Bộ luật điều chỉnh một hệ thống đóng những
quyền thực sự, bao gồm những qui định về thiết lập, chuyển nhượng và xóa bỏ những
quyền này. Nhà nước cũng được coi là một chủ sở hữu cá nhân, và cũng phải thể hiện
như một cá nhân bình thường, vì vậy mà không có trường hợp đặc biệt về đất đai theo
Bộ Luật này. Việc đăng ký là bắt buộc nếu muốn có có được quyền sở hữu hợp pháp.
Hiện tại nhà nước cũng không ban hành chính sách nào về sở hữu đất.
1.2.1.2. Nước Thụy Điển
Về sở hữu đất: quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Luật Đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia nhỏ thành những lô
nhỏ. Quyền sở hữu đất quy định quyền hạn của các đối tượng, thửa đất hay khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân. + Quyền cho thuê (có thểlên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của lô đất
+ Quyền địa dịch và quyền xây cất, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích liên quan tới lô đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khảnăng thanh toán.
Đối tượng của những quyền hạn trên, đất đai, có thể bịthay đổi trong quá trình
hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Quyền sử dụng có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa hưởng hay những hình thức thỏa thuận khác (thu hồi, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công.
1.2.1.3. Nước Ôxtrâylia
Vềchính sách đất đai: chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản
lý đất đai cho chính quyền các bang. Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là
của các bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần
để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên Thế giới về công
hội. Công tác đăng ký đất, lập bản đồđịa chính đã được hoàn thiện từ rất sớm, vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệthông tin để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từđó làm nền tảng cho việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu vềđất đai tại từng bang. Vì vậy, ngày nay, việc cung cấp các dịch vụ có liên
quan đến đất đai và bất động sản, như các giao dịch về quyền sở hữu, định giá, tính
thuế, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu về
lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp dịch vụ, tiện
ích cho xã hội.
- Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất: Ban đầu Giấy chứng nhận được
cấp thành hai bản, một bản giữ lại Văn phòng đăng ký và một bản giao chủ sở hữu giữ. Từnăm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng Giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra Giấy chứng nhận của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
+ Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi nhà nước; + Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;
+ Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dựphòng cho đăng ký biến động lâu dài;
+ Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; + Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; + Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;
+ Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng
cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [22].
1.2.1.4. Nước Anh
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land
Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết
vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm
2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản
thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật
đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện
1.2.2. Tình hình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận trên cảnước.
1.2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trước năm 2003 * Trước năm 1980
Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính. Năm 1959,
Cục Đo đạc - Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng. Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp
phụtrách và đổi tên là ngành quản lý ruộng đất [16]. Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ
trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp. Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng …v.v dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai. Nhu cầu thống nhất được đặt ra. Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Chính phủ.
Trong suốt giai đoạn này việc ĐKĐĐ không được xem là vấn đề trọng tâm. Không có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sởcho công tác đăng ký. Hoạt động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh vềđất đai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hồsơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ mục thống kê ruộng đất. Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chếđộ cũ. Vì vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ
sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được
sử dụng .
* Từ 1980 đến 1988
Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành. Đó
là: Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủtướng Chính phủ vềcông tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cảnước. Theo đó, việc ĐKĐĐ được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chếđộ cũ. Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn
ĐKĐĐ và lập sổsách đăng ký của xã với hệ thống hồsơ đất đai được quy định khá chi
tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
* Từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988 [28], vấn đề ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai [28], trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉđạo các địa phương tiến hành.
Việc cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và Duyên
hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nên thực hiện rất chậm. Hết
năm 1993, cảnước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm
40%) ở khoảng 1.500 xã, chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long. Nhiều địa
phương (14 tỉnh), do chính sách chưa ổn định, văn bản hướng dẫn thi hành chưa triển
khai kịp thời nên đã tự quy định mẫu và tiến hành cấp các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng đất.
Cuối năm 1993, có khoảng 911.000 GCNQSDĐ tạm thời được cấp; và đến giữa
năm 1995 (thời điểm ngừng cấp giấy tạm thời trên phạm vi cảnước), tổng số giấy chứng nhận tạm thời được cấp đã lên đến 1.050.000 giấy [UBND tỉnh Đồng Nai (2014)].
Dựa trên hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ra đời cùng các văn bản dưới luật ban hành như nghị định, quyết định, thông tư, chỉ thị...để triển khai thực hiện luật
như: Chỉ thị số 10/1998/CP của Chính phủ ngày 20/02/1998 về việc đẩy mạnh và hoàn
thành việc giao đất, cấp giấy quyền sử dụng đất. Thông tư số 346/TT-TCĐC của Tổng
cục địa chính ngày 16/03/1998 vềhướng dẫn ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp giấy quyền sử
dụng đất. Sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng thông qua những quy định vềgiá đất, về các quyền giao
dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.
1.2.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất sau năm 2003
Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 2003, công tác quản lý đất đai đã có bước
tiến rất quan trọng, việc quản lý đất đai đã dần dần đi vào nền nếp. Với sự hỗ trợ của
Luật Đất đai, đến nay đã có trên 30% đất nông nghiệp chuyển sang làm đất công
nghiệp, tạo ra gần 200 khu công nghiệp và 500 khu tiểu công nghiệp, đã giải quyết
việc làm cho trước hết là gần 2 triệu nông dân... Đóng góp của việc chuyển đổi đất đai
đã tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước khoảng gần 28.000 tỉđồng. Luật Đất đai đã
tạo điều kiện cho các địa phương xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng: Đường sá, trường học,
Việc triển khai Luật Đất đai 2003 cũng đã tăng được quyền của người dân đối với việc sử dụng đất đai trong việc chuyển nhượng, vấn đề về cho tặng, thế chấp... Tuy nhiên Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý đất đai còn bọc lộ nhược điểm và tồn tại. Việc cập nhật các thông tin, số liệu biến động đất đai chưa được quan
tâm đầy đủ và thường xuyên dẩn đến kết quả thống kê, kiểm kê đất đai các năm sai
khác là rất lớn và vấn đề nổi cộm nhất là số trường hợp không đủ điều kiện để cấp
GCNQSDĐ là rất nhiều.
GCNQSDĐ, đến 31/12/2013 cảnước đã cấp được 41,6 triệu Giấy chứng nhận
với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN; 63tỉnh, thành phốđã cơ bản hoàn thành cấp “sổđỏ” (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp).
Theo đó, kết quả cấp GCN các loại đất chính của cảnước như sau: Vềđất ở đô
thị: Đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha, đạt 96,7% diện tích cần
cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Đồng Nai đạt
thấp dưới 70%); Vềđất ở nông thôn: Đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52
triệu ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt
dưới 85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%); Về đất chuyên dùng: Đã cấp được 0,28 triệu giấy với diện tích 0,61triệu ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34
tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85% (có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn,
Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang); Vềđất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,178 triệu giấy với diện tích 8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích
cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn 11 tỉnh đạt dưới 85% (không có tỉnh
nào đạt thấp dưới 70%). (Nguồn: Bộtài nguyên&Môi trường)
Ngoài ra, đất lâm nghiệp cả nước đã cấp được 1,972 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12
tỉnh đạt dưới 85% (tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%).
Mặc dù kết quả cấp GCN chung các loại đất của cảnước đã hoàn thành chỉ tiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra, tuy nhiên, hiện nay một số tỉnh còn một số loại đất chưa hoàn thành cơ bản; một số tỉnh còn nhiều loại đất chưa hoàn thành gồm: Bình Phước, Lào Cai, Đắk Lắk, Kiên Giang, Bình Thuận.
Đáng chú ý là vẫn còn tồn đọng khoảng 300.000 GCN đã ký nhưng người sử
dụng đất chưa đến nhận ở một số tỉnh như: Hưng Yên, Bình Phước, Cao Bằng, Thái