Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 thì đặt cọc là một giao dịch dân sự bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nên cần đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, cụ thể:
“a. Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
b. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
c. Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Có tác giả cho rằng “Biện pháp bảo đảm sinh ra là để “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, bản thân sự tồn tại của các biện pháp bảo đảm không có ý nghĩa nếu không có một quan hệ nghĩa vụ cần bảo đảm việc thực hiện. Do đó về bản chất, biện pháp bảo đảm mang tính chất phụ và tính chất này được thể hiện ở nhiều quy định cũng như trong thực tiễn Việt Nam… Tính phụ của biện pháp bảo đảm còn được thể hiện ở việc giao dịch bảo đảm vô hiệu không ảnh hưởng tới nghĩa vụ được
bảo đảm”14. BLDS năm 2015 có quy định về vấn đề này, cụ thể: “Hợp đồng phụ là
hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính”15 hay “Sự vô hiệu của hợp
đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên có thỏa
14 Đỗ Văn Đại (2021), Luật các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam - Bản án và bình luận bản
án, tập 1, Nxb. Hồng Đức, tr. 329.
15
thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính”16. Nghĩa là hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì không đương nhiên dẫn đến hợp đồng được bảo đảm bởi đặt cọc vô hiệu. Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ghi nhận sự thỏa thuận của các bên tại điểm c mục I.1, theo đó “Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu,
thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu”. Đồng thời việc ử
lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015, cụ thể:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Thực tiễn xét ử phần lớn giải quyết hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật, hầu như các bên không có thỏa thuận về hiệu lực của đặt cọc cũng như hiệu lực của hợp đồng chính. Vụ việc dưới đây thỏa thuận không được chấp nhận, hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định.
Tình huống thứ chín: Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Nghệ An17 liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Đình N1 và bà Trần Thị N. Trong hợp đồng đặt cọc, ông N1 và bà N đã thỏa thuận “nếu bên đặt cọc không mua nữa sẽ mất số tiền đã đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc không bán nữa sẽ phải trả
lại số tiền đã nhận đặt cọc và chịu phạt số tiền bằng số tiền đã nhận đặt cọc”. Tòa
án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu đ i tiền cọc và phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc, buộc ông Nguyễn Đình N1 có trách nhiệm trả lại cho chị Trần Thị N số tiền đã nhận đặt cọc là 100.000.000 đồng và trả số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng không có đủ căn cứ để chứng minh việc ông
16 Khoản 3 Điều 407 BLDS năm 2015.
17
Nguyễn Đình N1 đã nhận tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng của bà Trần Thị N. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị N.
Tình huống cho thấy, mặc dù hợp đồng đặt cọc có quy định xử lý tài sản đặt cọc khi hợp đồng không thực hiện được, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào việc bên nhận đặt cọc đã nhận được tài sản đặt cọc hay chưa để xác định thỏa thuận đặt cọc của hai bên đã đạt được trên thực tế. “Vì đặt cọc được hình thành thông qua một giao dịch dân sự. Nếu không có việc giao tài sản sẽ không có đặt cọc nên có tác giả cho rằng “việc đặt cọc có hiệu lực kể từ khi và chỉ khi hai bên đã chuyển giao thực tế một khoản tiền hoặc vật dùng làm tài sản đặt cọc”18.
“Diễn biến giao dịch dân sự vô hiệu phức tạp, trên thực tế rất đa dạng và không ít trường hợp khi các bên tham gia giao dịch thông thường chủ thể không nắm được những quy định pháp luật mà chủ yếu giao dịch dưới dạng tự phát, dẫn đến nhiều giao kết vô hiệu ngay tại thời điểm ký kết mà mặc nhiên các bên không
biết, vẫn thực hiện, khi tranh chấp mới yêu cầu hủy”19. Thực tiễn xét xử cho thấy
hầu hết các bên đều hướng đến hợp đồng vô hiệu để giải quyết hậu quả là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tuy nhiên giữa các Tòa vẫn chưa có sự nhất quán trong xét xử, có nhiều quan điểm khác nhau về giải quyết hợp đồng vô hiệu. Có Tòa giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu nhưng ko giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu hoặc có Tòa giải quyết hậu quả vô hiệu nhưng giải quyết chưa triệt để dẫn đến chưa đảm bảo quyền lợi của bên bị thiệt hại.
Tình huống thứ mười: Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Thái Nguyên20 liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà Th và vợ chồng ông V, bà L. Hai bên có lập hợp đồng đặt cọc mục đích là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 02 cây ăng trên đất. Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của bà Th về việc đ i ông V và bà L hoàn trả số tiền 750.000.000 đồng tiền đặt cọc ngày 15/02/2016 và 30.000.000 đồng tiền phạt cọc; hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2016 giữa bà Th và ông V, bà L là vô hiệu. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng toàn bộ nhà đất và tài sản trên đất vợ chồng ông V đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H vào ngày 08/8/2015 nhưng sau đó vẫn tài sản này vợ chồng ông V lại thiết lập một hợp đồng đặt cọc với bà Th vào ngày 15/02/2016 với mục đích chuyển nhượng toàn bộ nhà đất và tài sản trên đất cho bà Th, do đó ngay từ khi ký kết hợp đồng đặt cọc với bà
18 Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2019), tlđd (3), tr. 296.
19 Nguyễn Văn Cường (2005), tlđd (5), tr. 191.
20
Th thì hợp đồng đặt cọc này đã vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu là đúng nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm đã buộc vợ chồng ông V trả lại số tiền 750.000.000 đồng cho bà Th, trường hợp chậm trả thì bên có nghĩa vụ phải trả lãi theo quy định.
Trong vụ việc này, vợ chồng ông V có lỗi vì đã chuyển nhượng nhà đất nói trên cho vợ chồng ông H, nhưng sau đó lại thiết lập một hợp đồng đặt cọc với bà Th với mục đích chuyển nhượng nhà đất này thêm một lần nữa. Theo tác giả, Tòa án các cấp xác định hợp đồng đặt cọc trên là vô hiệu nhưng chưa đề cập đến vấn đề phạt cọc vì theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP thì: “bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu
phạt cọc”, như vậy là chưa đảm bảo quyền lợi cho bà Th. Bên cạnh đó, vợ chồng
ông V còn phải bồi thường thiệt hại cho bà Th như quan điểm của một tác giả “nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lỗi của một bên đồng thời bởi vì lỗi đó mà gây thiệt hại cho bên kia thì việc vừa yêu cầu phạt cọc và vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại là hợp lý, để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cũng như thể hiện trách nhiệm riêng của mỗi bên về hành vi của mình khi thực hiện những giao kết, thực
hiện những hợp đồng”21.
Tình huống mười một: Trong vụ việc dân sự tại TAND thành phố Hà Nội22
liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ giữa ông Đào Mạnh H với Công ty TNHH Capitaland HT không vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu đ i hoàn trả tiền và tiền bồi thường của ông Đào Mạnh H. Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tòa cấp phúc thẩm nhận định rằng: Số tiền nguyên đơn nộp cho Công ty TNHH Capitaland HT là khoản tiền bảo đảm cho việc ký và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, không phải là khoản tiền thanh toán trước. Do đó, nguyên đơn cho rằng đây là khoản tiền huy động vốn để xây dựng dự án của Công ty trong hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là không có cơ sở chấp nhận.
Tình huống mười hai: Tương tự, trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Lâm Đồng23
liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng
21 Nguyễn Thị Ngọc Tú (2020), Hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr. 38.
22 Bản án dân sự số 210/2017/DS-PT ngày 01/12/2017 của TAND thành phố Hà Nội.
23
quyền sử dụng đất giữa ông C, bà B và bà Hồ Thị V. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc là vô hiệu, buộc bà Hồ Thị V trả lại cho ông C, bà B 21.000.000.000 đồng. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tài sản chuyển nhượng là tài sản chung đồng sở hữu của bà V, ông T, ông D, bà H và họ đã lập Biên bản thỏa thuận ủy quyền và giấy đặt cọc đã được các ông bà ký xác nhận, đồng thời có căn cứ xác định toàn bộ số tiền 21.000.000.000 đồng mà vợ chồng ông C, bà B chuyển cho vợ chồng bà V, ông T là tiền đặt cọc không phải tiền nhận chuyển nhượng do hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa các bên chưa được ký kết. Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng đặt cọc là không vô hiệu.
Tình huống mười một và mười hai có tranh chấp trong việc xác định khoản tiền thanh toán trước hay là khoản tiền bảo đảm cho việc ký và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Hiện nay, chưa có quy định thế nào là tiền trả trước nhưng trong thực tiễn xét ử thì trả trước là việc một bên đưa cho bên kia một khoản tiền trước khi giao kết, thực hiện hợp đồng. Vì là tiền trả trước nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên đã nhận tiền phải trả lại tiền và tiền trả trước không phải là tiền đặt cọc nên nếu có tranh chấp thì không áp dụng chế tài phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Vấn đề này được điều chỉnh tại Điều 37 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”. Như vậy, chỉ trong trường hợp “không xác định rõ là tiền đặt cọc” mới được coi là tiền trả trước.
Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra kiến nghị TAND tối cao cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp thỏa thuận của các bên về đặt cọc vô hiệu, hợp đồng vô hiệu. Nên bổ sung điều khoản “Các nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc” (đề xuất này cũng phù hợp với đề xuất của mục 1.2 Chương 1 Luận văn này) và thỏa thuận hợp đồng vô hiệu khi đặt cọc vô hiệu là một nội dung cơ bản của hợp đồng; đồng thời quy định hướng xử lý tài sản đặt cọc khi hợp đồng vô hiệu: “trả lại tài
sản đặt cọc, bên có lỗi phải chịu phạt cọc và bồi thường (nếu có)”, để đảm bảo giá
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Pháp luật Việt Nam đang dần hoàn thiện các quy định để phù hợp với thực tiễn xét xử, tuy nhiên, vẫn còn một số quy định chưa thực sự phản ánh hết bản chất của sự việc, chưa lường trước được những trường hợp, tình huống, mâu thuẫn sẽ xảy ra và cần luật quy định rõ. Thực tiễn xét xử cho thấy còn nhiều mâu thuẫn trong giải quyết tranh chấp của Tòa án khi các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đặt cọc. Vì vậy, tác giả đưa ra vấn đề này để trao đổi, đóng góp ý kiến và đề xuất hướng xử lý để giải quyết vướng mắc đang tồn tại. Từ những phân tích trên, tác giả cho rằng pháp luật dân sự cần bổ sung các quy định cụ thể về xử lý tài sản đặt cọc. Việc quy định cụ thể vấn đề này là cơ sở pháp lý quan trọng bảo đảm thống nhất trong thực tiễn xét xử và nhằm phát huy vai trò của biện pháp đặt cọc trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tác giả đưa ra kiến nghị TAND tối cao cần hướng dẫn các nội dung cần có của thỏa thuận, nên quy định thỏa thuận phải đảm bảo các nội dung cơ bản mà pháp luật về đặt cọc quy định và sau đó mới tính đến các thỏa thuận tự nguyện khác; hướng dẫn cụ thể trường hợp có thỏa thuận về xử lý tài sản đặt cọc theo hướng thỏa thuận đặt cọc phải quy định rõ nếu bên bán vi phạm thì phải chịu số tiền phạt cọc là bao nhiêu lần cùng với việc trả lại số tiền cọc, đồng thời nên xác định rõ số tiền này là bao nhiêu; quy định về đặt cọc cần sửa đổi như nâng mức phạt cọc khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập,… nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch dân sự, đảm bảo hiệu lực cho các thỏa thuận, đồng thời thể hiện sự tôn trọng của pháp luật đối với sự tự nguyện thỏa thuận của các bên.
CHƢƠNG 2
XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC
KHI CÁC BÊN KHÔNG CÓ THỎA THUẬN PHẠT CỌC
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng thỏa thuận không được chấp thuận thì tài sản đặt cọc được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015: “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp