Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015: “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc”. Bên cạnh đó, Điều 33 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Như vậy, về nguyên tắc tài sản đặt cọc đương nhiên sẽ thuộc quyền sở hữu của bên nhận đặt cọc khi có đủ điều kiện để phạt bên đặt cọc.
Tình huống mười lăm: Trong vụ việc dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu27 giữa ông Nguyễn Văn Đ và ông Trương Quang T, ông Nguyễn Thanh Quốc T1. Các bên đã ký hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Đ với giá chuyển nhượng là 7.000.000.000 đồng. Để đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng, ông Đ đã đặt cọc số tiền là 500.000.000 đồng cho ông T, ông T1 và thỏa thuận ông Đ sẽ phải thanh toán số tiền 6.400.000.000 đồng khi hai bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền còn lại là 100.000.000 đồng ông Đ sẽ thanh toán sau khi ông Đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trừ đi tiền thuế thu nhập cá nhân của ông T, ông T1. Hết thời hạn như thỏa thuận nhưng các bên không giao kết hợp đồng.
Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đ hủy hợp đồng đặt cọc và đ i ông T, T1 trả số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng, phạt cọc là 500.000.000 đồng. Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm với nhận định: Điều 1 của hợp đồng đặt cọc thể hiện hai bên ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm. Nên tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông Đ đã biết đất này là đất trồng cây lâu năm. Do đó, căn cứ vào công văn của Phòng Quản lý đô thị thành phố Vũng Tàu thì thửa đất này thuộc quy hoạch công viên rừng là hoàn toàn phù hợp với mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm. Hơn nữa, căn cứ công văn của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vũng Tàu thì thửa đất trên không nằm trong danh mục các dự án phải thu hồi đất năm 2019 và Công văn của Chi nhánh Văn phòng đăng đất đai thành phố Vũng Tàu trả lời thửa đất số 44 chưa có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, theo quy định khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 201328 thì ông T, ông T1 là chủ sử
27 Bản án số 92/2020/DS-PT ngày 08/7/2020 của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
28 Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố
mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
dụng đất hợp pháp đối với thửa đất này vẫn được sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Nên căn cứ vào các Điều 166, 167, 179 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì ông T và ông T1 có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho ông Đ. Từ những phân tích trên có đủ căn cứ để xác định thửa đất số 44 thuộc quy hoạch công viên rừng nhưng không làm hạn chế quyền của chủ sử dụng đất là ông T và ông T1. Vì vậy, ông Đ cho rằng ông T, ông T1 vi phạm hợp đồng đặt cọc là do thửa đất số 44 thuộc quy hoạch công viên rừng đã làm hạn chế quyền của người sử dụng đất là không có căn cứ. Hơn nữa, tại hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ và ông T, ông T1 không thể hiện nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để xây dựng biệt thự và nhà ở và chính ông T, ông T1 cũng không thừa nhận giữa các bên có thỏa thuận này. Do đó, không có căn cứ để xác định mục đích nhận chuyển nhượng thửa đất được các bên thỏa thuận để làm biệt thự và nhà ở. Từ đó, nhận thấy, lý do để ông Đ từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên khi đến hạn công chứng là không phải lý do chính đáng hay trở ngại khách quan mà đủ cơ sở để khẳng định ông Đ từ chối giao kết thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Tác giả cho rằng, trong vụ việc trên, xuất phát từ ý chí của bên đặt cọc không muốn tiếp tục giao kết, thực hiện hợp đồng nên Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Đ đã vi phạm hợp đồng và có cơ sở để phạt bên đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015. Tương tự như đối với quy định của bên nhận đặt cọc, tác giả kiến nghị BLDS cần sửa đổi, bổ sung về xử lý tài sản đặt cọc “Nếu bên nhận cọc từ
chối giao kết, thực hiện hợp đồng...” được thay bằng cụm từ “hợp đồng không được
giao kết, thực hiện là do bên đặt cọc vi phạm…” thì ngữ nghĩa sẽ thuyết phục hơn.