Khi có sự vi phạm của một bên dẫn đến hợp đồng không thể giao kết, thực hiện, về nguyên tắc bên nào vi phạm thì bên đó chịu trách nhiệm về phần thiệt hại mà mình gây ra. Vậy trường hợp hai bên cùng vi phạm thì giải quyết như thế nào. BLDS năm 2015 chỉ quy định việc xử lý tài sản đặt cọc đối với trường hợp có sự vi phạm của bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc, chưa dự liệu được trường hợp hợp đồng không giao kết, thực hiện được là do cả hai bên. Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP hướng dẫn trường hợp các bên cùng có lỗi thì không áp dụng phạt cọc, bên nhận đặt cọc trả lại tài sản cho bên đặt cọc. Nhưng Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP lại không giải thích như thế nào là “các bên cùng có lỗi” và “không áp dụng phạt cọc” là như thế nào.
Theo quan điểm của tác giả, “các bên cùng có lỗi” có thể được hiểu là lỗi ngang bằng nhau hoặc lỗi không ngang bằng nhau, một bên có lỗi nhiều hơn bên còn lại. Và “không áp dụng phạt cọc” là chỉ trả lại tài sản đặt cọc, khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Phân tích thiệt hại của các bên trong trường hợp này như sau: Bên đặt cọc vi phạm nên đã không nhận được mức phạt cọc từ bên nhận đặt cọc, chỉ nhận lại tài sản đặt cọc ban đầu. Bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và tự chịu phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Theo tác giả, quy định xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp này chỉ phù hợp khi các bên có lỗi ngang bằng nhau, theo tỷ lệ 1:1. Tuy nhiên, thực tế việc xác định lỗi ngang bằng nhau là rất khó mà hầu như là có lỗi chính và lỗi thứ yếu. Quy định xử lý tài sản đặt cọc như vậy có phù hợp trong trường hợp lỗi của các bên là không giống nhau, có đảm bảo quyền lợi cho bên bị thiệt hại, có trái với bản chất của trách nhiệm dân sự và có công bằng đối với bên có lỗi nhẹ hơn. Thực tiễn xét xử khi gặp trường hợp này Tòa án các cấp đa phần giải quyết theo hướng bên nhận đặt cọc hoàn trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc tương tự như đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu.
Tình huống mười sáu: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà Đỗ Thị Ng và bà
Nguyễn Thị Nh tại TAND tỉnh Bình Dương29. Ngày 27/3/2017, bà Đỗ Thị Ng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Nh, diện tích 240m2 thuộc thửa đất số 305, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại ấp 2, xã A, huyện B, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 840.000.000 đồng. Bà Nh đặt cọc cho bà Ng 200.000.000 đồng và các bên có thỏa thuận bên nào vi phạm sẽ bồi thường tiền cọc gấp hai lần, hai bên có làm giấy tay mua bán đặt tiền cọc. Khi thỏa thuận việc chuyển nhượng đất này thì đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Ng mà do ông Lê Minh M đứng tên. Sau đó, ông Lê Minh M không đồng ý thực hiện chuyển nhượng đất, đã trả tiền đặt cọc và bồi thường tiền cọc cho bà Ng, nên bà Ng không thể thực hiện việc chuyển nhượng đất cho bà Nh.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà Ng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc bà Ng trả lại cho bà Nh 200.000.000 đồng tiền cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tòa án cấp phúc thẩm xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên vô hiệu là ngang nhau: tại thời điểm các bên xác lập giao dịch dân sự bà Ng chưa có quyền sử dụng
29
đất, bà Ng cũng không được sự ủy quyền hợp pháp của ông M nhưng đã thỏa thuận chuyển nhượng và nhận tiền đặt cọc của bà Nh nên giao dịch này là vô hiệu kể từ khi xác lập do bà Ng không phải là chủ thể hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, khi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc, các bên đều biết đất chưa được cấp quyền sử dụng đất cho bà Ng nên hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của cả hai bên. Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà Ng trả lại tài sản đặt cọc 200.000.000 đồng cho bà Nh.
Tình huống mười bảy: Trong vụ việc dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Thanh Huy và bà Đào Thị Thu Hòa tại TAND cấp cao thành phố Hồ Chí Minh30. Ngày 15/4/2019, bà Hòa ký thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại số 71 đường số 22, khu phố Mỹ Phú 3, phường Tân Phú, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Huy với giá 44.900.000.000 đồng. Theo thỏa thuận, ông Huy đặt cọc cho bà Hòa số tiền 1.500.00.000 đồng và thanh toán tiếp 1.500.000.000 đồng vào ngày 23/4/2019; sau đó hai bên tiến hành thực hiện công chứng hợp đồng chậm nhất vào ngày 16/5/2019, nếu bà Hòa đổi ý không bán thì phải bồi thường cho ông Huy số tiền 3.000.000.000 đồng. Nhưng sau đó ông Huy chưa thực hiện thanh toán tiếp số tiền 1.500.000.000 đồng như đã thỏa thuận. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà Hòa bồi thường gấp đôi số tiền ông Huy đã đặt cọc là 3.000.000.000 đồng. Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Quyết định giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm với nhận định: Ông Huy không thanh toán số tiền đặt cọc thêm 1.500.000.000 đồng mà hai bên đã thỏa thuận. Như vậy, ông Huy đã vi phạm thoả thuận đặt cọc được quy định tại khoản 2 Điều 2 của Hợp đồng này. Diện tích nhà và đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng ghi trong hợp đồng đúng với diện tích nhà và đất ghi trong Giấy chứng nhận do bà Hòa đứng tên chủ quyền. Đối với phần diện tích do bà Hòa sửa chữa sai phép bị xử phạt vi phạm hành chính buộc tháo dỡ chỉ là công trình phụ thì hai bên không có thỏa thuận trong hợp đồng. Tại Điều 4 của hợp đồng thể hiện trước khi ký hợp đồng ông Huy đã xem xét và biết rõ về hiện trạng cũng như tình trạng pháp lý của căn nhà nói trên. Sau khi ông Huy vi phạm thỏa thuận đặt cọc, bà Hòa đã bán căn nhà này cho ông Lê Đức Phúc. Và ông Huy đã biết việc bà Hòa thỏa thuận bán căn nhà này cho ông Phúc. Vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định lỗi trong vụ án
30 Quyết định giám đốc thẩm số 372/2020/DS-GĐT ngày 29/12/2020 của TAND cấp cao tại thành phố Hồ
này hoàn toàn thuộc về bà Hòa để xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Huy, buộc bà Hòa trả lại cho ông Huy số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng và bồi thường 1.500.000.000 đồng là không phản ánh đúng các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án. Đây là trường hợp đặt cọc để đảm bảo tiến tới giao kết hợp đồng và hai bên giao kết cùng có lỗi làm cho hợp đồng không được ký kết nên không phải chịu phạt cọc.
Khi hợp đồng không được giao kết do bị vô hiệu, nguyên nhân của việc này có thể do hai bên. Trên thực tế, có thể xảy ra trường hợp trách nhiệm của hai bên đối với việc này là ngang nhau nhưng cũng không hiếm trường hợp trách nhiệm của hai bên là không ngang bằng nhau. Đối với trường hợp trách nhiệm của hai bên không ngang bằng nhau thì hướng giải quyết trên cần phải xem xét lại vì không thực sự công bằng đối với các bên.
Trường hợp trách nhiệm của hai bên là không ngang bằng nhau thì có nên căn cứ mức độ vi phạm để giải quyết tranh chấp. Vấn đề này vẫn chưa được pháp luật quy định. Thực tiễn xét xử có rất nhiều trường hợp mức độ lỗi của hai bên là khác nhau. Trong đó, lỗi của một bên là nguyên nhân chính, lỗi của bên còn lại chỉ là thứ yếu. Do đó, nếu xử lý theo hướng không phạt cọc như đối với trường hợp hai bên cùng có lỗi thì không công bằng đối với bên bị thiệt hại nhiều hơn. Trên thực tế, có nhiều trường hợp Tòa án đã giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc như đối với trường hợp một bên vi phạm, tức bên nào có lỗi nhiều hơn, là lỗi chính dẫn đến hợp đồng không được giao kết, thực hiện thì bên đó sẽ bị phạt cọc.
Tình huống mười tám: Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Đồng Nai31, Tòa
án các cấp không chỉ dừng lại việc xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà còn căn cứ mức độ lỗi của các bên để xử lý theo quy định. Tòa án các cấp xác định giao dịch đặt cọc giữa ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị H và ông Lưu Đức C, bà Lê Thị H1 là vô hiệu vì ông V, bà H đã không làm thủ tục chuyển nhượng cho ông C, bà H1 theo thỏa thuận mà đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Thúy N. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu nhưng lỗi chính là do ông V, bà H. Ông V, bà H đã chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp lý của ông C, bà H1 trong thời gian 15 năm đã gây thiệt hại cho ông C, bà H1. Vì vậy buộc ông V, bà H trả lãi cho ông C, bà H1 với lãi suất 10%/năm theo quy định của BLDS.
31
Tình huống mười chín: Trong vụ việc dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc32
giữa ông Phạm Văn Sơn và bà Phan Thị Lan ký ngày 09/10/2019 để đảm bảo ký kết hợp đồng chuyển nhượng 05 thửa đất tọa lạc tại khu phố 5, thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh. Giá chuyển nhượng là 14.000.000.000 đồng, ông Sơn đã đặt cọc cho bà Lan 1.000.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng hai bên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sau khi công chứng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán 13.000.000.000 đồng còn lại cho bên chuyển nhượng. Trong 05 thửa đất, bà Lan chỉ đứng tên 02 thửa, còn lại 03 thửa đất là do bà Phan Thị Lệ; ông Đinh Văn Minh và bà Mai Thị Thanh; ông Lê Văn Lóng và bà Trang Kim Lang đứng tên chủ sở hữu đất.
Tòa án cấp sơ thẩm nhận định lỗi thuộc về ông Sơn bởi vì ông Sơn trong quá trình thực hiện giao kết biết việc bà Lan không đứng tên 03 thửa đất nói trên, nhưng về mặt ý chí ông Sơn vẫn giao kết hợp đồng, dẫn chứng là trong khi thực hiện hợp đồng ông Sơn gửi thông báo cho bà Lan có nội dung: “Qua kiểm tra thông tin địa chính thì các thửa đất 784, 1278, 1198 không thuộc sở hữu của bà Phan Thị Lan. Nay ông Phạm Văn Sơn thông báo cho bà Lan biết để bà Lan tiến hành thủ tục sang tên bà Lan các thửa đất này để đến ngày 09/12/2019 hai bên tiến hành ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử đụng đất theo thỏa thuận hợp đồng đặt cọc ngày 09/10/2019”. Đồng thời, bà Lan đã tiến hành sang tên các thửa đất chưa đứng tên và thông báo cho ông Huy việc gia hạn ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng là do lỗi hoàn toàn của ông Sơn, vì vậy ông Sơn bị mất số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng.
Tòa án cấp phúc thẩm xét về lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không thực hiện được: Ngày bà Lan phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Sơn là ngày 09/12/2019 nhưng trong 05 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 01 Giấy chứng nhận số: CS06758 ngày 26/02/2019, do bà Lan đứng tên đã thế chấp cho Ngân hàng từ ngày 15/3/2019 và xóa thế chấp vào ngày 19/12/2019, theo đó bà Lan đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Vào ngày 29/11/2019, bà Lan đã hoàn thất thủ tục sang tên 03 thửa đất nhưng bà Lan không cung cấp cho ông Sơn những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này là lỗi của bà Lan. Ngày 09/12/2019 cả hai bên không gặp nhau, không đến Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất theo thỏa thuận là lỗi của
32
hai bên. Bà Lan đã thông báo đến ông Sơn gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ trả tiền đến hết ngày 22/12/2019 và ông Sơn đã xác nhận đã nhận được thông báo và không phản đối. Nhưng vào ngày 20/12/2019 bà Lan đã thế chấp cho Ngân hàng 05 giấy chứng nhận, vì vậy bà Lan đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Theo điểm b Điều 2 của hợp đồng đặt cọc ngày 09/10/2019 thì ông Sơn được nhận lại tiền cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc.
Tình huống mười tám và mười chín, Tòa án có đề cập đến lỗi của hai bên nhưng không giải quyết theo quy định của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP là
“không áp dụng phạt cọc” mà theo hướng trả lại tài sản đặt cọc và phạt cọc như đối
với trường hợp chỉ có lỗi của bên nhận đặt cọc. Theo tác giả, cả hai cách giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều không phù hợp, chưa thể hiện được sự công bằng, bình đẳng cho bên bị thiệt hại, chưa tính đến rủi ro của bên bị thiệt hại, chưa đủ sức răn đe cho bên có lỗi dẫn đến hợp đồng không được giao kết, thực hiện. Thực tiễn xét xử có trường hợp, các bên đều chịu phạt ở phần thiệt hại mà mình gây ra, bên nào có lỗi nhiều hơn thì chịu phạt nhiều hơn. Và theo tác giả đây là cách giải quyết phù hợp nhất, thể hiện rõ mức phạt tương ứng với mức độ lỗi trong tình huống thứ năm.
Tình huống thứ năm có nội dung tương tự trong việc xác định mức độ lỗi. Theo đó, Tòa án cấp phúc thẩm đã xác định cả hai bên đều có lỗi và phía bà S là người có lỗi nhiều hơn. Do đó, bà S phải bồi thường 2/3 mức độ thiệt hại, ông V phải chịu 1/3 mức độ thiệt hại. Theo thỏa thuận các bên tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc thì mức độ thiệt hại được xác định là 03 lần tiền đặt cọc tương đương số tiền là 180.000.000 đồng. Do đó, bà S phải chịu 2/3*180.000.000 đồng, còn ông V tự gánh chịu 1/3 mức độ thiệt hại. Thực tiễn xét xử đã căn cứ vào lỗi của các bên và mức độ thiệt hại để xử lý tài sản đặt cọc. Tòa án đã chia “lỗi” của các bên theo tỷ lệ so với mức độ thiệt hại, bên có lỗi gây thiệt hại nhiều hơn thì chịu phạt nhiều hơn. Như vậy, mặc dù luật không quy định trường hợp xử lý tài sản đặt cọc khi hai bên cùng vi phạm, nhưng thực tiễn xét xử đã xác định lỗi, thiệt hại thực tế và vận dụng pháp luật một cách linh hoạt nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch dân sự.
Với quy định hiện hành, việc xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp có sự vi phạm của hai bên dẫn đến nhiều hệ quả đó là bên bị thiệt hại không được bồi thường, bên gây thiệt hại không phải chịu phạt cọc, Tòa án chưa có sự thống nhất