Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015: “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác”. Vấn đề này, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP có quy định:
“bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện
hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc”. Như vậy, trường hợp bên nhận đặt cọc vi
phạm thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Tình huống mười bốn: Trong vụ việc dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày 18/6/2018 tại thành phố Cần Thơ26 giữa bà Nguyễn Thị T và bà Võ Thị T. Hai bên có thỏa thuận bà Võ Thị T sẽ chuyển nhượng nhà và đất cho bà Nguyễn Thị T với giá 1.400.000.000 đồng và bà Nguyễn Thị T đã đặt cọc cho bà Võ Thị T 500.000.000 đồng. Hai bên có thỏa thuận nếu bà Võ Thị T không tiếp tục chuyển nhượng nhà và đất cho bà Nguyễn Thị T thì bà Võ Thị T phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị T 1.000.000.000 đồng. Nhưng bà Võ Thị T đã không chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T với lý do nếu bán với giá 1.400.000.000 đồng thì không đủ tiền mua lại nhà khác để ở và sau khi nhận tiền cọc thì các con của bà
26
Nguyễn Thị T không đồng ý bán. Ngoài ra, nhà và đất chuyển nhượng trên còn thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu khác là bà C và ông T.
Tòa án cấp phúc thẩm xác định lỗi như sau: Những người đồng sở hữu cũng biết về việc mua bán này và sau khi nhận tiền cọc thì bà Võ Thị T đã không chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T với lý do chủ quan của bà Võ Thị T. Do đó, lỗi trong quan hệ hợp đồng đặt cọc là lỗi hoàn toàn của bên nhận đặt cọc. Theo đó, trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận nếu không tiếp tục chuyển nhượng nhà và đất cho bà Nguyễn Thị T thì bà Võ Thị T phải bồi thường 1.000.000.000 đồng là phù hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.
Tác giả cho rằng, Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà Võ Thị T đơn phương không tiếp tục thực hiện chuyển nhượng nhà và đất nên bà Võ Thị T phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị T một khoản tiền tương đương với số tiền cọc 500.000.000 đồng mà nguyên đơn giao cho bị đơn là phù hợp. Ngoài ra, trường hợp này phần nhà và đất tranh chấp trên là thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu khác là ông C và bà T. Hơn nữa, việc chuyển nhượng này đã được các đồng sở hữu chung là bà C và ông T biết và không phản đối. Vấn đề này, khoản 2 Điều 218 BLDS năm 2015 quy định:
“Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ
sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”. Cho nên việc chuyển nhượng của
bà Võ Thị T đối với phần nhà và đất trên, các đồng sở hữu chỉ cần có sự thỏa thuận thống nhất và không cần phải lập thành văn bản đồng ý, vì vậy việc chuyển nhượng nhà và đất trên Tòa án cấp phúc thẩm công nhận là hợp lý.
Như vậy, BLDS năm 2015 và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP sử dụng thuật ngữ không giống nhau để “phạt” bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, tinh thần của hai văn bản là không khác nhau: bên nhận đặt cọc bị “phạt” cọc khi hợp đồng không được giao kết, thực hiện là do bên nhận đặt cọc. Thực ra, thuật ngữ “lỗi” có nhiều nghĩa khác nhau trong thực tế và thuật ngữ “từ chối” không thực sự bao quát cho trường hợp “phạt” bên nhận đặt cọc. Do đó, tác giả kiến nghị BLDS cần sửa đổi, bổ sung về xử lý tài sản đặt cọc “Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp
đồng…” được thay bằng cụm từ “hợp đồng không được giao kết, thực hiện là do
bên nhận đặt cọc vi phạm...” thì ngữ nghĩa của quy định sẽ thuyết phục hơn.