Sơn, tỉnh Quảng Nam
Quế Sơn là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế về đất đai, quỹ đất nơi đây vẫn còn rất dồi dào, phù hợp với phát triển sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp. Kinh tế chủ yếu là sản xuất nông lâm nghiệp, số lượng hộ đói nghèo trên toàn huyện chiếm khoảng 25% [36], nguồn thu nhập chính của người dân là nông lâm nghiệp, vì vậy, có thể nói đất đai là tư liệu sản xuất chính của người dân nơi đây. Tập quán canh tác nông nghiệp lâu năm, hình thành thói quen tự bao chiếm trồng cây, lấn chiếm đất vẫn diễn ra. Đất nông nghiệp và lâm nghiệp khó xác định được ranh giới đất rõ ràng, căn cứ pháp lý về nguồn gốc đất không vững chắc... những điều này ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Thành phần dân cư chủ yếu là nông thôn, mật độ dân cư thưa thớt, hiểu biết pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế, chính vì vậy việc tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật nơi đây gặp nhiều khó khăn.
2.2. Các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dụng đất
2.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định, những nguyên tắc này được các nhà làm luật đưa ra nhằm đảm bảo mục đích xây dựng cơ chế làm việc hiệu quả, đảm bảo tính đúng đắn, chính xác
trong hoạt động của cơ quan có thẩm quyền, góp phần nâng cao chất lượng của công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Những nguyên tắc này bao gồm:
Thứ nhất, giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo từng thửa đất. NSDĐ khi có yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận QSDĐ chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà mình là chủ sở hữu thì được cấp một Giấy chứng nhận QSDĐ cho các thửa đất đó [24, Đ98]. Nguyên tắc này giúp NSDĐ có quyền lựa chọn đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho từng thửa hoặc chung cho tất cả các thửa đất mà mình chiếm hữu và sử dụng trên cùng một đơn vị hành chính cấp xã. Tuy nhiên điều này cũng gây nên khó khăn cho công tác quản lý và thực hiện lại thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi NSDĐ muốn chuyển nhượng một trong những thửa đất mà mình đăng ký chung.
Thứ hai, đối với thửa đất nhiều chủ thể có QSDĐ thì lúc này, QSDĐ là tài sản chung của những chủ thể đó, vì vậy, trên Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp phải ghi đầy đủ tên của những chủ thể đó và cấp cho mỗi chủ thể một Giấy chứng nhận. Trong trường hợp có yêu cầu của các chủ sử dụng, chủ sở hữu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho chủ thể đại diện [24, Đ98]. Nguyên tắc này được cụ thể hóa tại Điều 5, Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quy định như vậy giúp giải quyết trường hợp nhiều người cùng sử dụng chung một thửa đất thì ghi tên ai vào giấy chứng nhận QSDĐ. Bên cạnh đó, nguyên tắc cũng đề cao sự thỏa thuận giữa những NSDĐ khi cho phép được cử đại diện ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, nhờ đó giúp giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và làm thủ tục khi chủ sử dụng muốn đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện các giao dịch khác.
Thứ ba, NSDĐ phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, đây là điều kiện bắt buộc để được nhận Giấy chứng nhận
QSDĐ [24, Đ98]. Nguyên tắc này ghi nhận nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện trước khi cơ quan quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Điều này giúp nhà nước kiểm soát được nguồn thu, tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển giao QSDĐ cho NSDĐ. Nguyên tắc này ghi nhận ngoại lệ đối với trường hợp NSDĐ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp giấy chứng nhận. Tương tự đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì NSDĐ được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp [24, Đ98]
Thứ tư, trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi họ tên của vợ và chồng vào Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chỉ ghi tên vợ hoặc chồng [24, Đ98]. Nguyên tắc tương tự như nguyên tắc ghi nhận tất cả NSDĐ trên cùng một giấy chứng nhận. Đồng thời, nó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả vợ và chồng đối với tài sản chung hợp nhất. Tránh trường hợp lợi dụng việc chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thực hiện chuyển nhượng hoặc thế chấp QSDĐ mà không cho bên còn lại biết. Trong trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của một trong hai bên thì khi có yêu cầu của vợ hoặc chồng, sẽ được cấp đổi sang Giấy chứng nhận QSDĐ để ghi đầy đủ tên của các bên [24, Đ98].
Thứ năm, khi có sự thay đổi về diện tích đo đạc thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai, thì khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nguyên tác này áp dụng khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất cấp tại thời điểm có các giấy tờ về QSDĐ, đồng thời, chủ sở hữu QSDĐ thửa đất này cũng không có tranh chấp với những NSDĐ liền
kề.
Nguyên tắc trên cũng được áp dụng nếu khi đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ. Lúc này, phần diện tích đất chênh lệch sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật [24, Đ98]. Trong quá trình đo đạc, xác định diện tích có thể xảy ra sai xót từ phía cơ quan nhà nước, chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho NSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 đề ra nguyên tắc NSDĐ không phải nộp thêm tiền sử dụng đất nếu có. Quy định này cũng giúp tháo gỡ khó khăn cho một khối lượng lớn giấy chứng nhận QSDĐ còn tồn đọng do chênh lệch về diện tích giấy tờ và diện tích thực tế [17, tr.36].
2.2.2. Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho những trường hợp sau đây [24, Đ99]:
Một là, chủ thể đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, theo quy định của pháp luật đất đai. Các điều kiện này được quy định cụ thể từ Điều 100 đến Điều 102 Luật Đất đai năm 2013.
Hai là, chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là một trong những hình thức chuyển quyển sử dụng đất của Nhà nước cho các chủ thể khác. Chủ thể nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước thông qua các hình thức này từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành cũng thuộc nhóm đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ba là, chủ thể nhận quyền sử dụng đất từ một chủ thể khác. Hình thức nhận quyền sử dụng đất này có thể là chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn hoặc có thể là nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ. Như đã phân tích ở trên, quyền sử dụng đất là một loại tài sản, chính vì vậy, theo quy định của pháp luật dân
sự, quyền sử dụng đất cũng có thể được giao dịch chuyển nhượng…như bất kỳ các loại tài sản khác. Do đó, những chủ thể nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể khác cũng là đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bốn là, chủ thể được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai hoặc theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những quyết định này bao gồm: Quyết định của Tòa án nhân dân; quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
Năm là, chủ thể có quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ. Trong một số trường hợp, để tạo tính công bằng và để tối đa hóa nguồn thu từ đất đai đem lại, Nhà nước thực hiện giao đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, những chủ thể trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp này cũng là đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Sáu là, chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Bảy là, chủ thể sử dụng đất tiến hành tách thửa, hợp thửa; những chủ thể có chung quyền sử dụng đất tiến hành chia tách hoặc hợp nhất QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Tám là, chủ thể sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Trong quá trình sử dụng, giấy chứng nhận QSDĐ có thể bị mất hoặc hư hại, lúc này chủ thể sử dụng đất có thể tiến hành đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận đó. Hành vi này không thay đổi bản chất về sở hữu quyền sử dụng đất của chủ sở hữu đó.
Về điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với từng trường
hợp cụ thể như sau:
Thứ nhất, trường hợp có các loại giấy tờ về QSDĐ. Những giấy tờ này bao gồm các loại sau: những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ trước thời điểm 15/10/1993 và được chính quyền địa phương xác nhận đã sử dụng trước thời điểm đó; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho NSDĐ; và các loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật được cấp trước ngày 15/10/1993.
Những chủ thể đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ nêu trên thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và trong trường hợp này, họ không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận.
Nếu các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên chủ thể khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sau khi các chủ thể đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp các chủ thể đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành đến
ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; nếu những chủ thể này chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp quyền sở hữu đất thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư, nếu không có tranh chấp và được chính quyề địa phương xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng đó thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật. Những công trình và đất này bao gồm: là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013 [24, Đ100].
Thứ hai, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ:
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì cũng sẽ được cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ [24, Đ101].
Thứ ba, trường hợp NSDĐ là tổ chức, cơ sở tôn giáo:
Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.
Đối với phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ được giải quyết như sau: Nhà nước thu hồi và giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì NSDĐ ở được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau: được Nhà nước cho phép hoạt động; không có tranh chấp; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 [24, Đ102].
Có thể tóm lược lại các đối tượng có thể được cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm: cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư