dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam
2.3.1. Đánh giá về những thuận lợi trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định. Cơ quan được giao nhiệm vụ thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quế Sơn. Cơ quan này từ khi thành lập đến nay đã giải quyết kịp thời và đúng quy trình pháp luật về giao đất ở, chuyển QSDĐ, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện. Ngoài ra, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quế Sơn còn tổ chức đo đạc, trích đo địa chính để thực hiện các quyền của NSDĐ, tổ chức sử dụng đất theo quy định của pháp luật một cách kịp thời và đầy đủ. Kết quả công tác được thể hiện qua bảng thống kê sau:
Bảng 2.3. Thống kê công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2015 [5] 2016 [6] 2017 [7] 2018 [8] 2019 [9] Cấp GCN lần đầu đầu 103 hồ sơ 5,6 ha 91 hồ sơ 9,8 ha 192 hồ 3.4 ha 121 hồ 1.3 ha 173 Hồ 1,8 ha
sơ sơ sơ Cấp đổi, cấp lại, cấp mới GCN 256 hồ sơ 9,7 ha 287 hồ sơ 14.6 ha 348 hồ sơ 1.4 ha 526 hồ sơ 2.2 ha 725 hồ sơ 3,7 ha Tổng số 359 hồ sơ 15,3 ha 378 hồ sơ 24.4 ha 540 hồ sơ 4.8 ha 647 hồ sơ 3.5 ha 898 Hồ sơ 5,5 ha
Thông qua bảng thống kê có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở huyện Quế Sơn qua từng năm được nâng cao, thể hiện qua tổng số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ tăng dần đều theo từng năm.
Trong công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo của người dân trên địa bàn, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã thực hiện chỉ đạo của UBND huyện, phối hợp với các ngành chức năng và các đơn vị có liên quan của huyện và UBND các xã, thị trấn tiến hành thẩm tra, xác minh và tham mưu giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện. Năm 2019, Phòng đã tiếp nhận 17 đơn thư của công dân phản ánh, kiến nghị, khiếu nại liên quan đến lĩnh vực đất đai (15 đơn đã giải quyết và 02 đơn đang giải quyết) [18].
Hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ tạo lập một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước tại địa phương. Ở huyện Quế Sơn, trong năm 2019, tổng thu thuế từ tiền sử dụng đất là 20,797 triệu đồng, đạt 260% dự toán pháp lệnh, đạt 139% dự toán phấn đấu của cục thuế giao và tăng 9.2% so với cùng kỳ [4], chủ yếu yếu là thu thuế từ đất phi nông nghiệp. Dù chiếm tỷ trọng không lớn trong nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhưng hoạt động thu về tiền sử dụng đất đã tạo được nguồn thu thường xuyên, phục vụ tốt yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế, tăng thêm nguồn kinh phí giúp địa phương đầu tư vào lĩnh vực quản lý đất đai, từng bước thực hiện chính sách
động viên công bằng giữa các tầng lớp dân cư.
Để đạt những kết quả nêu trên, đầu tiên phải kể đến sự quan tâm của Huyện ủy, UBND huyện, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường, giúp các biện pháp được thực hiện theo nhiệm vụ kế hoạch, các chỉ tiêu kế hoạch, nhờ đó những tồn tại hạn chế đã dần được khắc phục. Việc chấp hành quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân về quản lý sử dụng đất đai; Chính sách pháp luật đất đai ngày càng đồng bộ, hoàn thiện.
Nhờ có kế hoạch, biện pháp cụ thể, tranh thủ sự chỉ đạo kịp thời của cấp trên, giúp đỡ của Sở Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Nam; cán bộ, công chức khắc phục tồn tại khó khăn, nỗ lực phấn đấu tập trung hoàn thành tốt các nhiệm chuyên môn được giao. Chính quyền các xã, thị trấn, cán bộ chuyên môn quan tâm phối hợp thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai trên địa bàn.
Bên cạnh những kết quả đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, vẫn còn tồn tại những hạn chế và khó khăn nhất định.
2.3.2. Vướng mắc trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn nhiều điểm bất cập, thủ tục, hành chính về lĩnh vực đất đai còn phức tạp chồng chéo phải liên thông với nhiều cơ quan, các bộ phận giải quyết gây khó khăn cho người dân. Các chính sách pháp luật đất đai còn bất cập, thay đổi qua từng thời kỳ, đi kèm theo đó hàng loạt nghị định, thông tư nên người dân khó nắm bắt kịp thời.
Cụ thể đối với trường hợp xác định diện tích đối với trường hợp có vườn ao: Giấy chứng nhận QSDĐ cấp trước Luật đất đai năm 2003 có loại đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài, trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nhưng không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại Khoản 1, Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Như vậy, khi xác định diện tích đất ở phải thực hiện theo quy định tại Khoản 5, Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, nghĩa là phải xác định diện tích đất ở theo hạn mức, phần diện tích còn lại của thửa đất được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở mà không xác định diện tích đất ở theo quy định tại Khoản 2, Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 [31]. Có thể nhận thấy trong một số trường hợp, NSDĐ có vườn ao từ trước ngày 18 tháng 2 năm 1980 có các giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà xác định rõ diện tích đất ở thì việc xác định đất ở sẽ bị khống chế theo các giấy tờ đó sẽ có diện tích đất ở nhỏ hơn so với trường hợp không có giấy tờ về QSDĐ hoặc giấy tờ không quy định rõ mức đất ở sẽ được xác định theo hạn mức quy định. Đây là một nghịch lý hiện nay, và điều này ảnh hưởng đến chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, làm cho việc thực hiện gặp nhiều vướng mắc và phát sinh tranh chấp kéo dài.
Bên cạnh đó, có nhiều trường hợp các hộ gia đình sử dụng đất từ trước ngày 18/12/1980 nhưng do trong quá trình kê khai thực hiện thống kê trước đây nên những trường hợp này chủ sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (Khoản a,b điểm 1, điều 100) làm ảnh hưởng đến quyền lợi của NSDĐ dẫn đến những vấn đề khiếu nại có liên quan, dẫn đến những vụ khiếu kiện, khiếu nại về lĩnh vực đất đai ngày càng kéo dài.
Ngoài ra, trên địa bàn huyện Quế Sơn bản đồ 64/CP (bản đồ giấy) được lập vào khoản những năm 1996-1997 so với hiện trạng sử dụng đất hiện nay của chủ sử dụng đất có sự sai lệch rất lớn, gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các quyền của NSDĐ theo luật định. Đến năm 2018, cơ sở dữ liệu và hồ sơ địa chính về đất đai được thành lập trước Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ không có gây ảnh hưởng đến quyền lời của nhân
dân dẫn đến khó khăn trong công tác lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo luật định.
Có thể thấy điều này qua vụ việc về tranh chấp QSDĐ đã được Tòa án nhân dân huyện Quế Sơn thụ lý và giải quyết sau đây:
“Ngày 09/3/1998, UBND huyện Quế Sơn cấp giấy chứng nhận QSDĐ số K163131 cho hộ bà N.T.N với diện tích sử dụng là 591m2 đất ở và đất vườn tại thửa 98, tờ bản đồ số 10 và cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ ông Nguyễn Sĩ L số K163854 với diện tích sử dụng là 633 m2 đất ở và đất vườn cùng tại xã Quế Cường, huyện Quế Sơn. Việc kê khai đăng ký QSDĐ được bà N.T.N và bà U (Kiều) là vợ ông L thực hiện cùng một thời điểm vào ngày 19/8/1997. Năm 2013 ông L đăng ký chỉnh lý biến động đất, theo đó thửa số 180, tờ bản đồ số 10, xác định rõ diện tích 617 m2 có xác nhận của các hộ liền kề như: Phan Kim, Phan Văn Cửu, Phan Văn T. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ bà N.T.N và hộ ông L được UBND huyện Quế Sơn thực hiện đúng theo quy định tại Điều 20, Điều 23 Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ.
Về nguồn gốc và quá trình sử dụng diện tích đất tranh chấp:
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn, ông L và bà U đều cho rằng, đất tranh chấp nằm trong diện tích 633 m2 của gia đình ông bà được UBND huyện Quế Sơn cấp giấy chứng nhận QSDĐ có nguồn gốc sử dụng từ năm 1987 do ông L mua của bà Nga, sau đó Hợp tác xã cấp và gia đình ông bà đã sử dụng ổn định từ đó đến nay. Tuy nhiên, ngoài giấy chứng nhận QSDĐ này ông bà không cung cấp được các giấy tờ, tài liệu khác chứng minh quyền sử dụng đối với diện tích đất tranh chấp.
Quá trình giải quyết vụ án, ông L cung cấp cho Tòa án “Giấy xác nhận đất và ranh giới” ngày 09/11/2015, trong đó có nội dung diện tích đất hiện ông bà đang sử dụng được Hợp tác xã cấp vào năm 1987, ông bà đã sử dụng
ổn định từ trước đến nay, phần còn thừa giáp nhà ông T dài 21 mét, chiều ngang theo đường lộ 8 mét ông đã chôn trụ và làm tường rào. Tuy nhiên, những người hàng xóm của ông bà chỉ xác nhận thực tế gia đình ông L đến sinh sống tại thôn 2, xã Quế Cường từ năm 1988 cho đến nay, phần mảnh đất đang tranh chấp thì không rõ của ai.
Cụ thể: ông Nguyễn Long (trưởng thôn 2, xã Quế Cường), ông Nguyễn Văn Nghiêm, bà Nguyễn Thị B2, ông Nguyễn Hữu Thành, ông Nguyễn Lê, bà Nguyễn Thị Phượng (những người hàng xóm của ông T, ông L) đều xác định: hộ ông L đã sinh sống trên diện tích đất mà gia đình ông đang sử dụng hiện nay từ trước năm 1998; gia đình ông T sinh sống trên diện tích đất của bà N.T.N từ khi bà N.T.N mất, nguyên diện tích đất này bà N.T.N được Nhà nước cấp theo chế độ mẹ Việt Nam anh hùng vào năm 1998. Từ trước đến nay giữa hai hộ không có hàng rào phân định ranh giới và cũng không phát sinh tranh chấp gì, từ khi ông L xây dựng tường rào bao quanh phần đất trống giữa hai hộ thì mới xảy ra tranh chấp. Do đó, “giấy xác nhận đất và ranh giới” ông L cung cấp không chứng M được diện tích đất tranh chấp là của gia đình ông L, bà U.
Lời khai của ông L và bà U đều xác nhận thửa 98, tờ bản đồ số 10, diện tích 591m2 được UBND huyện Quế Sơn cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bà N.T.N vào năm 1998. Năm 2001, bà N.T.N già yếu qua đời, từ đó đến nay ông T tiếp tục sử dụng diện tích đất trên.
Theo kết quả thẩm định ngày 20/5/2016 và trích đo địa chính ngày 25/9/2016 của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Quế Sơn thì hiện trạng diện tích đất hộ ông L đang quản lý, sử dụng có diện tích 791,3m2; hiện trạng diện tích đất ông T đang quản lý, sử dụng là 483,2m2; diện tích tranh chấp giữa hộ ông L và ông T được xác định là 139,2m2. Như vậy có sự chênh lệch giữa phần diện tích đất thực tế các hộ sử dụng và diện tích đất được cấp theo giấy
chứng nhận QSDĐ, cụ thể hộ ông L lệch thừa 174, 3m2 và hộ bà N.T.N lệch thiếu 107,8m2. Theo công văn số 705/UBND-NC ngày 02/11/2016 của UBND huyện Quế Sơn xác định nguyên nhân có sự chênh lệch nêu trên, là do trong quá trình sử dụng có sự biến động về đất đai (lấn, chiếm đất đai) và một phần nguyên nhân do sai số của việc đo đạc, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ.
Theo tờ bản đồ số 10 và phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 25/9/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quế Sơn thể hiện, 139,2m2 đất tranh chấp không thuộc thửa đất số 180 như ông L và bà U đã trình bày, mà có một phần diện tích 107,8m2 thuộc thửa đất số 98, tờ bản đồ số 10 do bà N.T.N kê khai đăng ký quyền sử dụng.
Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phan Văn T về việc buộc ông Nguyễn Sĩ L trả lại cho ông T và các đồng thừa kế di sản của bà N.T.N 107,8m2 đất đã lấn chiếm, theo Điều 221, Điều 166 Luật đất đai năm 2013.
Đối với tài sản trên đất tranh chấp: Tại biên bản thẩm định, định giá ngày 20/5/2016 và biên bản thẩm định bổ sung ngày 31/5/2017 xác định trên diện tích 107,8m2 đất tranh chấp có các tài sản gồm: 06 cây chuối không có quả, giá trị 180.000 đồng; 01 cây chuối có quả giá trị 14.000 đồng, 01 cây xoài đường kính 03 – 05 cm giá trị 45.000 đồng, 03 cây sưa đường kính 01 – 05 cm giá trị 900.000 đồng, 11 trụ bê tông được trồng làm hàng rào; tường rào xây gạch ống dưới 04 mét có thể tích 1,51 m3, móng xây bằng đá hộc M50, thể tích 1,66 m3, lưới hàng rào. Các đương sự đều xác định, đây là tài sản của ông Nguyễn Sĩ L, do đó Hội đồng xét xử quyết định giao tài sản là cây trồng trên đất tranh chấp cho ông Phan Văn T và các đồng thừa kế của bà N.T.N sử dụng, ông T và các đồng thừa kế của bà N.T.N có nghĩa vụ liên đới thối trả cho ông Nguyễn Sĩ L giá trị tài sản là 1.139.000 đồng theo Điều 288 Bộ Luật
dân sự năm 2015. Buộc ông L phải tháo dỡ toàn bộ tường rào trụ bê tông trên đất tranh chấp, giao QSDĐ cho ông T các đồng thừa kế của bà N.T.N” [26].
Trên đây là một vụ việc minh họa cho bất cập về các quy định pháp luật trước đây của thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, cụ thể nguyên nhân của vụ việc nêu trên được đề cập theo công văn số 705/UBND-NC ngày 02/11/2016 của UBND huyện Quế Sơn “xác định nguyên nhân có sự chênh lệch nêu trên, là do trong quá trình sử dụng có sự biến động về đất đai (lấn, chiếm đất đai) và một phần nguyên nhân do sai số của việc đo đạc, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ”. Những sai sót trong đo đạc và cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Nghị định số 64/NĐ- CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ vẫn còn nhiều trên thực tế dẫn đến tình trạng hiện nay, nhiều chủ sử dụng đất có nhu cầu đề nghị chỉnh lý cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ thì giữa hiện trạng đang sử dụng và hồ sơ địa chính có sự chồng lấn do đó việc xác định ranh giới gặp rất nhiều khó khăn.
2.3.3. Một số bất cập trong thủ tục hành chính
Hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện và cập nhật đầy biến động đầy đủ. Hệ thống hồ sơ sổ sách tại địa phương còn thiếu và chưa hoàn chỉnh. Do tài liệu bản đồ, hồ sơ địa chính được thành lập ở nhiều thời điểm khác nhau, bản đồ được thành lập bằng nhiều phương pháp, độ chính xác của bản đồ không đồng đều. Nguyên nhân chủ quan là do hồ sơ địa chính không đồng bộ, không được cập nhật chỉnh lý qua nhiều năm, để thất lạc gây khó