Dựa trên Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014 về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; ta có thể nêu ra những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thẩm định giá như sau:
* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Một bất động sản đang sử dụng trong thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó. Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó là khi nó được đặt trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, lúc đấy bất động sản có thể đạt được mức hữu dụng tối đa cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
* Nguyên tắc thay thế: Giá trị bất động sản có sự tác động lẫn nhau giữa bất động sản này và bất động sản khác trong trường hợp chúng có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng. Một bất động sản đã được chào bán ở mức giá thấp nhất. Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế cùng có tính hữu ích như nhau trong cùng một thị trường và một thời điểm.
* Nguyên tắc cân bằng: Một BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất hay khả năng sinh lời tối đa khi các yếu tố cấu thành đạt được sự cân bằng. Do đó, cần phải phân tích sự cân bằng của các yếu tố cấu thành để ước tính BĐS đó ở mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Nguyên tắc dự báo: Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự
báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản
* Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan
hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến cung cầu. Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu
* Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai có thể xác định được giá trị của BĐS. Việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lại, lợi ích dự kiến nhận được từ QSD BĐS.
* Nguyên tắc đóng góp: Tổng giá trị của BĐS bị ảnh hưởng bởi mức độ đóng góp của mỗi bộ phận và tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS. Lượng giá trị đóng góp vào giá trị toàn bộ của BĐS quyết định giá trị của một bộ phận cấu thành lên nó. Thẩm định viên cần phải xem xét giá trị của từng bộ phận trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
* Nguyên tắc phù hợp: BĐS đạt đực mức hữu dụng cao nhất hoặc mức sinh lời tối đa khi phù hợp với môi trường của nó. Do đó, phải phân tích xem liệu BĐS đó có phù hợp với môi trường hay không khi tiến hành thẩm định giá bất động sản.
* Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS thay đổi theo những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá bất động sản, nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, thẩm định viên phải phân tích quá trình thay đổi và nắm được mối quan hệ giữa các nhân tố ở trạng thái động.
* Các nguyên tắc khác: Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc
thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó.
1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá là các bước tuần tự trong quá trình thẩm định giá, được bắt đầu từ khi nhân viên thẩm định chuẩn bị tiến hành công việc cho đến khi kết thúc công việc, tức là ra kết quả gửi cho đơn vị yêu cầu thẩm định giá. Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc đó. Những quy định và trình tự các bước trong công việc xác định giá trị
bất động sản có thể khác nhau ở mỗi NHTM tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động tại ngân hàng đó.
Dựa trên Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành ngày 06 tháng 03 năm 2015 về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; ta có thể tóm lược quy trình thẩm định giá gồm 6 bước sau đây:
Bước 1: Xác định vấn đề
Khi thực hiện các công việc trong bước này, người thẩm định cần xác định nhu cầu của đơn vị yêu cầu định giá, phải đánh giá sơ bộ bất động sản và đặc điểm cơ bản của bất động sản. Việc thực hiện tốt các công việc trong giai đoạn này sẽ giúp người thẩm định xác định đúng nhu cầu thẩm định giá, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.
Thứ nhất, xem xét các yêu cầu thẩm định giá bất động sản trên khía cạnh chủ yếu như: nội dung yêu cầu, mục đích thẩm định giá, đối tượng thẩm định giá, phạm vi thẩm định giá, thời gian thực hiện, cũng như các điều kiện kèm theo khác. Khi xem xét đánh giá, người thẩm định giá cần đảm bảo các yêu cầu này không được trái với pháp luật và phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thứ hai, tìm hiểu thông tin sơ bộ về đối tượng thẩm định giá liên quan đến: loại hình bất động sản, môi trường pháp lý liên quan đến BĐS, tranh chấp kiện tụng.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản là việc dự kiến trước các công việc cần phải làm khi phải thẩm định giá bất động sản một cách có hệ thống theo thứ tự, trong một thời gian nhất định với mục tiêu nhất định. Kế hoạch thẩm định giá bất động sản là quá trình cân đối tích cực giữa nhu cầu và nguồn lực đã có đồng thời là cơ sở để cho người thẩm định giá kiểm tra tiến độ thẩm định giá, là căn cứ để đánh giá chất lượng việc thẩm định giá bất động sản.
Kế hoạch thẩm định giá bất động sản phải bao gồm các nội dung chủ yếu như: dự kiến người phụ trách thực hiện thẩm định giá, các tài liệu cần thiết, phương tiện vật chất, nhân lực thích hợp cho cuộc thẩm định giá, những phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng, phạm vi, quy mô, nguồn thông tin cho việc thẩm định giá bất động sản, thời gian bắt đầu và kết thúc cuộc thẩm định giá. Đây là những vấn đề rất quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của việc thẩm định giá bất động sản.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin từ kết quả khảo sát thực tế, thông tin từ các giao dịch BĐS trên thị trường, thông tin trên các phương tiện truyền thông, các văn bản pháp lý về quyền chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của BĐS, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền. Người thẩm định giá có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để đảm bảo độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Người thẩm định giá phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng và thu thập số liệu về thông số của bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh. Chụp ảnh bất động sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích thông tin là khâu rất phức tạp. Đó chính là quá trình sàng lọc, lựa chọn những tài liệu quan trọng nhất, nguồn dữ liệu tin cậy để nghiên cứu, đánh giá tìm ra những thông tin hữu ích nhất phục vụ cho việc ước tính giá trị BĐS hợp lý và tin cậy nhất.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản
Căn cứ vào các bước phân tích trên, người thẩm định giá xác định phương pháp thẩm định giá bất động sản nào là chính, phương pháp thẩm định giá bất động sản nào dùng để tham chiếu hoặc bổ sung. Từ đó, người thẩm định giá sẽ đưa các
dữ liệu, tham số đã được phân tích, tính toán áp dụng các công thức, mô hình toán học của phương pháp đã lựa chọn để đưa ra kết quả thẩm định giá bất động sản. Đây là bước thuần túy về mặt toán học, nhưng phải đảm bảo chính xác tuyệt đối khi tính toán, đồng thời có sự so sánh các kết quả thẩm định giá bất động sản dựa trên các phương pháp khác nhau để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị BĐS.
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá
Trong bước này, người thẩm định giá tổng hợp, công bố và lưu trữ kết quả thẩm định giá bất động sản trên cơ sở các tài liệu thu thập, phân tích, những vấn đề phát hiện được, những ý kiến nhận xét, đánh giá, kết luận đồng thời đưa ra các kiến nghị cần thiết.
1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hành ngày 06 tháng 10 năm 2016 về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; tác giả tổng hợp và đưa ra 5 phương pháp chính trong hoạt động thẩm định giá bất động sản:
1.2.4.1 Phương pháp dựa trên cách tiếp cận thị trường
Phương pháp này còn gọi là phương pháp so sánh, là phương pháp thẩm định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản thẩm định với các bất động sản tương tự đã có thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.
Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Những bất động sản dùng để so sánh phải là những bất động sản tương tự hoặc gần tương tự như thẩm định giá bất động sản như các căn hộ, các chung cư, các mảnh đất trống, các nhóm cửa hiệu,...
- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán bất động sản được thỏa thuận trên cơ sở giá trị thị trường và gắn liền với thời điểm thẩm định giá hoặc thời điểm gần nhất.
- Các thông tin thu thập phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà hoàn toàn dựa vào các thông tin thị trường, bởi vậy đòi hỏi việc thu thập thông tin phải cực kỳ chính xác, đảm bảo chất lượng và được đặt trong điều kiện thị trường tương đối ổn định, không có các biến động mạnh, ví dụ như những cơn sốt giá, hay trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế.
Trong thực tế sự giống nhau hoàn toàn giữa các BĐS là không có nhiều, hơn nữa giá trị của chúng lại thay đổi theo thời gian. Vì vậy, người thẩm định giá cần phải thu thập các giao dịch trên thị trường của các bất động sản giống hoặc tương đối giống so với BĐS cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích và thực hiện các điều chỉnh cần thiết để ra một mức giá phù hợp cho BĐS cần thẩm định giá.
* Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.
- Nghiên cứu các thông tin, kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác…
- Nghiên cứu các yếu tố liên quan đến pháp lý, quyền năng của BĐS.
Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã và đang được giao dịch với các điều kiện tương đồng trong khoảng thời gian gần nhất
Việc thu thập các thông tin có thể dựa vào nhiều nguồn thông tin như báo chí, internet, các cơ sở giao dịch khác…
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu thập được để lựa chọn nhóm phù hợp nhất
Cần kiểm tra phân tích và làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch. Thông thường lựa chọn từ 3-5 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh
Đây là bước quan trọng nhất. Các bất động sản luôn có sự khác biệt nhau, vấn đề là khác nhau nhiều hay ít. Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phải đánh giá xem yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị trường của bất động sản so sánh, hoặc các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần thẩm định giá. Từ đó phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh cho phù hợp. Việc điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc: lấy giá trị của bất động sản cần thẩm định giá làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh các bất động sản so sánh, nếu bất động sản so sánh có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giá trị của bất động sản cần thẩm định giá xuống và ngược lại.
Các yếu tố so sánh áp dụng với BĐS:
- Đặc điểm pháp lý của BĐS: Các điểm không giống nhau phổ biến về đặc điểm pháp lý của bất động sản như: đã được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc ổn định có thời hạn hoặc thời hạn sử dụng đất còn lại là bao nhiêu, các quyền của người sử dụng đối với bất động sản… Chỉ sử dụng bất động sản có mục đích sử dụng khác với bất động sản thẩm định giá làm bất động sản so sánh trong trường hợp hạn chế thông tin phù hợp về bất động sản so sánh. Trường hợp sử dụng phải nêu rõ lý do trong báo cáo thẩm định giá, đồng thời phản ánh đầy đủ các chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng, đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của bất động sản khi thực hiện điều chỉnh.
- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: trả tiền một hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất cho vay thế chấp…
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: cộng chi phí này vào mức giá giao dịch thành nếu có phát sinh.
- Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì tùy thuộc vào chúng thuộc tài sản cần thẩm định giá hay tài sản so sánh mà loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán. - Điều kiện trị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường giao dịch phải tương tự nhau và phải thực hiện điều chỉnh nếu có biến động giá. Căn cứ vào điều tra trên thị