Bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định giá bất động sản là hai bộ phận có vai trò quan trọng tại PVcomBank. Hoạt động của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng thì bộ phận tín dụng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ vay vốn. Các cán bộ tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định giá. Mọi khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần có tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý các BĐS thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc liên quan đến BĐS thế chấp. Tuy nhiên, một số khách hàng đã sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp, hoặc đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng, và chỉ đến khi ngân hàng phải xử lý nợ thì mới phát hiện ra những sai sót này. Chính vì vậy, để đảm bảo an toàn cho các khoản tín dụng, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của BĐS là TSĐB của khách hàng thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, địa chính, Sở Tài nguyên và môi trường… để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp. Bên cạnh đó, các cán bộ của bộ phân thẩm định giá cũng cần kiểm tra hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai sót, tài liệu còn thiếu để bộ phận tín dụng bổ sung một các nhanh chóng, giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá.
3.2.7.1 Ban hành các văn bản, các tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản
Để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tại PVcomBank nên ban hành các văn bản quy định và các tài liệu hướng dẫn thẩm định giá với sự tham gia của các thẩm định viên về giá nhiều kinh nghiệm và các chuyên gia thẩm định giá trong và ngoài nước làm cơ sở hướng dẫn cho các nhân viên thẩm định và làm phương tiện giám sát hoạt động thẩm định giá. Các văn bản đó phải được thiết lập trên cơ sở vừa đảm bảo tuân theo các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, vừa tuân theo quy định của Việt Nam và phải dựa vào đặc điểm hoạt động của các doanh nghiệp tại Việt Nam.
3.2.7.2 Thiết lập mối quan hệ giữa Phòng Thẩm định giá tài sản PVcomBank với các cơ quan, tổ chức có liên quan
Cần thiết lập các mối quan hệ giữa Phòng Thẩm định giá tài sản PVcomBank với các tổ chức cơ quan liên quan như Sở Tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng, Viện quy hoạch thành phố, hay các sàn giao dịch BĐS có uy tín,… nhằm bổ sung thêm các thông tin về pháp lý, quy hoạch, giá cả BĐS giao dịch trên thị trường, phục vụ cho công tác thẩm định giá tại PVcomBank. Muốn vậy, cần có một đội ngũ chuyên làm công tác này, thường xuyên tặng quà, thăm hỏi nhân các dịp lễ, tết… để tạo dựng mối quan hệ tốt với các tổ chức này.
3.3 Một số kiến nghị
Công tác thẩm định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác thẩm định giá tại PVcomBank nói riêng mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống NHTM trong nước. Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác thẩm định giá tại PVcomBank nói riêng mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống NHTM trong nước. Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến, đó chính là bàn tay hữu hình giúp hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh.
Để hoạt động thẩm định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một mớ lý thuyết khó hiểu thì bao giờ việc định hướng của vĩ mô cũng là cần thiết.
Trước hết Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng. Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về thẩm định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ nên không thể kiểm soát được hoạt động này. Điều này làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp thẩm định giá của các cán bộ thẩm định. Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ thẩm định giá bất trong quá trình áp dụng. Tuy nhiên, đây là một vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực hiện nó cần có một thời gian nhất định. Đồng thời, để có hiệu quả cần có sự tư vấn của nhiều chuyên gia cũng như các tổ chức quốc tế.
Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hiệu quả nhất đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý cá hoạt động của các tổ chức thẩm định giá. Một trong những khó khăn lớn của hoạt động thẩm định giá bất động sản hiện nay ở Việt Nam là sự phát triển không lành mạnh của thị trường BĐS. Quản lý Nhà nước đối với thị trường này còn chưa hiệu quả, thị trường kém minh bạch. Trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường này nhiều hơn nữa, quản lý chặt chẽ các giao dịch về BĐS. Để làm được điều này cần phải thiết lập các hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy và có hiệu lực. Nhà nước cũng cần xây dựng được một thư viện điện tử về các giao dịch BĐS trên thị trường để có thể kiểm soát được thị trường tốt hơn cũng như phục vụ cho hoạt động thẩm định giá bất động sản. Bên cạnh đó, công tác quản lý hoạt động TĐG cũng cần được tăng cường hơn nữa. Nhà nước cần phải xây dựng được một hệ thống các chuẩn mực rõ
ràng phục vụ cho công tác quản lý và phải phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về thẩm định giá. Nguồn nhân lực trong ngành thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nhất là nguồn nhân lực có chất lượng cao. Trong thời gian qua, nhu cầu thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng ngày càng tăng, số lượng các công ty hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá ngày càng nhiều, song các đơn vị đào tạo nhân lực cho hoạt động này còn rất ít. Hiện nay, cả nước mới chỉ có một số trường đào tại chuyên ngành BĐS, thẩm định giá. Vì vậy trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều cơ sở đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của toàn xã hội. Mặt khác, Nhà nước cũng cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng đào tạo. Đội ngũ thẩm định viên ở nước ta nhìn chung vẫn còn thiếu trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp. Hầu hết họ đều là những người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bài bản, chưa có kỹ năng nghề nghiệp. Hơn nữa, chất lượng đào tạo ở nhiều trường chưa cao, không sát với thực tế. Do dó, việc nâng cao chất lượng đào tạo là hết sức cần thiết. Ngoài việc tổ chức đào tạo trong nước, các trường đại học cũng nên liên kết đào tạo với các nước có ngành thẩm định giá phát triển như Singapore, Anh,… để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ thẩm định viên đạt tiêu chuẩn quốc tế.
KẾT LUẬN
Hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển cùng với sự phát triển của nền kinh tế, tuy nhiên hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế các rủi ro đó các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng khi vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu là BĐS. Hoạt động thẩm định giá bất động sản là TSĐB tại ngân hàng là một trong những nhiệm vụ quan trọng hiện nay. Để đảm bảo an toàn cho các khoản vay tín dụng, các NHTM đã hình thành bộ phận thẩm định giá tài sản nhằm thực hiện nhiệm vụ chuyên trách của mình là thẩm định giá các TSĐB cho các khoản vay tại ngân hàng.
Trong thời gian công tác tại Phòng Thẩm định giá tài sản PVcomBank, tôi nhận thấy ban lãnh đạo ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng và ngày càng đầu tư cho công tác thẩm định giá bất động sản là TSĐB tại ngân hàng. Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc và qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản là TSĐB tại PVcomBank cho thấy công tác này vẫn còn nhiều hạn chế và khó khăn nhất định. Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là TSĐB tại PVcomBank trong thời gian tới cần triển khai đồng bộ các giải pháp nêu trên và có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước. Có như vậy sẽ góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, tạo tiền đề quan trọng để ngân hàng có thể phát triển an toàn, nhanh, mạnh và bền vững trong môi trường hội nhập hiện nay.
Trong quá trình thực hiện luận văn, do còn một số hạn chế về nhận thức, kinh nghiệm thực tế cũng như thời gian vừa học tập vửa tham gia công tác nên bài luận văn vẫn còn những thiếu sót. Tuy nhiên, tôi hi vọng luận văn sẽ đóng góp một phần nào đó vào việc tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt và hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là TSĐB tại ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam. Rất mong nhận được sự góp ý chân thành từ các quý thầy giáo, cô giáo để bài luận văn được hoàn thiện hơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Bộ Tài chính, Thông tư số 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10, Hà Nội 2015.
2 Bộ tài chính, Thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11, Hà Nội 2016.
3 Bộ Tài chính, Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04, Hà Nội 2014.
4 Bộ Tài chính, Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07, Hà Nội 2015.
5 Chính phủ, Nghị định về giao dịch bảo đảm số 163/2006/NĐ-CP, Cổng thông tin điện tử chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2006.
6 Cục quản lý giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành nguyên lý căn bản về thẩm định giá, NXB Hà Nội, Hà Nội 2007.
7 Cục quản lý giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành Thẩm định giá bất động sản, NXB Hà Nội, Hà Nội 2007.
8 Dennis J. McKenzie, Richard M. Betts, Essentials of real estate economics, South- Western/Thomson Learning, 2001
9 Eldon S. Hendriksen, Accounting theory, xuất bản lần thứ 5,Mc Graw Hill, USA, 2001. 10 G.K. Babawale, Incorporating Sustainability into Real Estate Valuation: The Perception
of Nigerian Valuers, Journal of Sustainable Development, Nigeria 2011.
11 Hà Văn Dũng, Phùng Thị Thu Hà, Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản,
Tạp chí Tài chính kỳ I tháng 11/2016.
12 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội, 2006.
13 International Valuation Standards Council, International valuation standards 2017 (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế),Page Bros, Norwich,UK 2017.
14 Lê Văn Cư, Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mô hình toán học, Viện Kinh tế xây dựng - Bộ Xây dựng, 2017.
15 Lim Lan Yuan, You and your property, Singapore 1985.
16 Ngô Thị Phương Thảo, Định giá bất động sản thế chấp trong NHTM Việt Nam hiện nay,
Luận án tiến sĩ, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 2011.
17 Nguyễn Đình Nam, Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 2008.
18 Nguyễn Duy Thiện, Quy trình thẩm định giá bất động sản, Cục quản lý giá - Bộ Tài chính, Hà Nội 2009.
19 Nguyễn Mạnh Hùng, Thị trường Bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp, Hà Nội 2008.
20 Nguyễn Văn Điển, Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Nghiên cứu sinh, Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 2011.
21 PVcomBank, Báo cáo thường niên (2016 - 2018), Hà Nội 2016-2019. 22 PVcomBank, Website nội bộ PVcomBank, Hà Nội 2019.
23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Bộ Luật dân sự 2015, Cổng thông tin điện tử chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2015. 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Bộ Luật đất đai 2013,
Cổng thông tin điện tử chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2013.
25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Luật giá 2012, Cổng thông tin điện tử chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2012.
26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Luật kinh doanh bất động sản 2014, Cổng thông tin điện tử chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2014.
27 Trần Thị Thanh Hà, Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ, Học viện tài chính, Hà Nội 2018.
28 Ủy ban thường vụ quốc hội, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 2002.