- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là những quan điểm tư tưởng cơ bản xuyên suốt, định hướng cho quá trình xây dựng và thực hiện
5 Khoản 2, Điều 74 Luật Đâí đai năm
Thứ nhất, nguyên tắc này quy định: Khi Nhà nước thu hồi đất, ngồi việc được bồi thường thì người bị thu hồi đất cịn được hưởng các chính sách hỗ trợ đây là những chính sách mở rộng thể hiện sự quan tâm, hỗ trợ cho người dân để họ sớm khắc phục tình hình, nhanh chóng ổn định đời sống.
Thứ hai, một trong các hình thức hỗ trợ là hỗ trợ về chỗ ở, tái định cư. Nhằm khắc phục tình trạng một số khu vực tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ về cơ sở hạ tầng, chưa đảm bảo tiêu chí có điều kiện phát triển bằng hoặc tố hơn nơi ở cũ. Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư mà đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà để ở nhiều năm mà vẫn chưa được bồ trí vào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư, bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở .
Thứ ba, tính dân chủ, cơng bằng, kịp thời, cơng khai và đúng quy định của pháp luật6. Ở cả trong nguyên tắc về bồi thường cũng như hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều đề cập tới tính bảo đảm khách quan, cơng bằng, kịp thời, cơng khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật. Đây là nguyên tắc địi hỏi khách quan trong q trình thực thi các quy định của pháp luật về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, vừa là cơ chế để kiểm soát hoạt động này. Bởi tất cả nội dung, phạm vi, giới hạn, trình tự, thủ tục…bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đều do pháp luật quy định.
2.1.2.Điều kiện để được bồi thường về đất
Trong quá trình thực hiện các quy định về bồi thường, pháp luật được Nhà nước có chính sách thay đổi các quy định cho phù hợp với thực tiễn. Nếu như điều 8 LĐĐ năm 2003 quy định về điều kiện bồi thường về đất thì LĐĐ năm 2013 đã quy định chi tiết hơn ngay tại tên điều luật đó là “Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đối với từng loại đối 6 Khoản 3 Điều 74 Luật Đâí đai năm 2013
tượng mà Nhà nước thu hồi đất, đồng thời LĐĐ 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cụ thể:
- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa NSDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).
- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ 2013 này mà chưa được cấp (LĐĐ 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với đất do cơ sở tơn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi công nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện, không phải đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây vướng mắc trong thực hiện tại nhiều địa phương).
Mặc dù Nhà nước đã bổ sung thêm, nhiều trường hợp bồi thường nhưng tác giả cho rằng điều kiện được bồi thường về đất được quy định tại Điều 75 và khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai chưa thực sự có sự thống nhất.
Tại khoản 1 điều 75 luật Đất đai quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp thì được bồi thường về đất. Dẫn chiếu sang trường hợp tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai : Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường khơng vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai .
Rõ ràng, theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai thì một trong những điều kiện được bồi thường là đất bị thu hồi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, trong khi đó khoản 2 Điều 77 quy định đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng có Giấy chứng nhận ... vậy cụm từ “ Khơng có giấy chứng nhận” trong trường hợp này
có thể hiểu là đất bị thu hồi có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất chưa kịp làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và lẽ ra trường hợp này phải được coi là trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận và được bồi thường như tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai.
2.1.3. Điều kiện được hỗ trợ, tái định cư
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp THĐ nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; THĐ ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ
khác7. Đối với trường hợp hỗ trợ khác thì tùy vào từng địa phương sẽ có chính sách hỗ trợ phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị xã hội của từng địa phương.
Thứ nhất, đối với hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, nhìn chung các khoản hỗ trợ trên đã thế hiện sự tính tốn kỹ lưỡng của Nhà nước để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân. Tuy nhiên việc áp dụng các chính sách hỗ trợ chính như hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm chỉ được áp dụng cho hộ chính chủ, cịn các hộ gia đình khác cùng sống, sống phụ thuộc vào diện tích đất bị thu hồi lại khơng được hỗ trợ. trước kia, chính sách hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi còn dựa vào giá đất ở để tiến hành hỗ trợ, cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thơng thì ngồi việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp trồng cây lâu năm cịn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ khơng q 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngồi việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cịn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ khơng q 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương 8.