Theo Báo cáo của Sở tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh về hoạt động đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố từ khi triển khai thi hành luật đấu giá tài sản:
Về tổ chức đấu giá tài sản: Trên địa bàn Thành phố hiện có 118 tổ chức
đấu giá tài sản, bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản. Tổng số đấu giá viên là 138 người, các đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.
Từ ngày 01/7/2017 đến 30/6/2018, các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 1.662 hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức 1.991 cuộc đấu giá, trong đó có 1.683 cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 8.955.367.423.192 đồng, tổng giá trị tài sản bán được là 9.800.602.179.704 đồng. Trong đó:
Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đã ký 189 hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức 194/194 cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.020.568.400.743 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là 4.746.045.650.877 đồng;
Các doanh nghiệp đấu giá tài sản đã ký 1.473 hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức 1.797 cuộc bán đấu giá, trong đó có 1.489 cuộc đấu giá thành
với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.934.799.022.449 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là 5.054.556.528.827 đồng.
Theo Báo cáo kết quả công tác thi hành án dân sự năm 2018 trong năm 2018 của Cục thi hành án dân sự:
Tại TP.Hồ Chí Minh, số việc và tiền thụ lý mới tăng cao trong nhiều năm nhưng biên chế bị cắt giảm. Trong 03 năm gần đây, cơ quan thi hành án dân sự TP.Hồ Chí Minh bị cắt giảm 20 biên chế (số việc chiếm 12%, số tiền phải thu chiếm 34% số việc, số tiền của cả nước nhưng số biên chế được cấp chỉ có 6%của cả nước). Điều này dẫn đến tình trạng q tải trong cơng việc. Trong năm 2018, bình quân 01 chấp hành viên phải thụ lý 330 việc với số tiền trên
280 tỷ đồng, và bình quân 01 chấp hành viên phải giải quyết xong 241việc với số tiền 66,83 tỷ đồng. Bên cạnh dó, cơ sở vật chất, kinh phí, trang thiết bị cịn thiếu. Những khó khăn này ảnh hưởng khơng nhỏ đến hiệu quả công việc.
Theo Kết quả đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của Cục THADS TP.Hồ Chí Minh trong năm 2018:
Tổng số việc đấu giá tài sản là 262 việc trong đó đấu giá thành trong 09 tháng của năm 2018 trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh là 205 tài sản tương ứng với 1.264.091.460.000 đồng, trong đó:
Số việc đã giao được 129 việc trong số 205 việc đấu giá thành trong 09 tháng của năm 2018 tương ứng với số tiền 741.719.231.000 đồng, chiếm tỉ lệ 58,67% về giá trị tiền và 62,92% về việc; Số việc sau khi đấu giá thành nhưng chưa giao là 73 việc.
Qua triển khai thực hiện Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, qua các đợt tổ chức tập huấn trên địa bàn Thành phố, hoạt động đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự đã có những chuyển biến tích cực, góp phần nâng cao chun mơn của Chấp hành viên, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên và trách nhiệm của chấp hành viên cơ quan thi hành án, của tổ chức
bán đấu giá tài sản đối với Nhà nước cũng như khách hàng, hạn chế tình trạng thơng đồng, dìm giá; bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.
Với quy định của Luật Đấu giá tài sản, việc xã hội hóa hoạt động bán đấu giá tại TP.Hồ Chí Minh đã từng bước được củng cố và phát triển, người dân, cơ quan, tổ chức đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạt động bán đấu giá tài sản. Mặt khác, hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ ngày càng tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cơ bản được thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản đã bán cao hơn nhiều so với giá khởi điểm tạo được sự tin tưởng của các cấp chính quyền cũng như người dân đối với hoạt động này.
2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh
2.2.1. Chủ thể
Thứ nhất, người phải thi hành án (người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản) theo Luật đấu giá tài sản và Luật thi hành án dân sự chỉ có các quyền như được nhận các thơng báo, quyết định về thi hành án…; chưa có quy định cho họ quyền để tiếp cận, được xem các tài liệu có trong hồ sơ liên quan đến thẩm định giá, bán đấu giá tài sản. Vì vậy, đến khi biết kết quả họ lại khơng đồng ý, cho rằng không khách quan dẫn đến khiếu nại tố cáo, kéo dài thời gian giải quyết vụ việc.
Thứ hai, tại khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ
thì thời hạn giao tài sản khơng q 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì khơng q 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan
thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng.
Nhưng trên thực tế quá 60 ngày kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự chưa giao tài sản cho người trúng đấu giá mà khơng nằm trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng. Do không nhận được tài sản như đã thỏa thuận khách hàng trúng đấu giá làm đơn khiếu nại đòi bồi thường thiệt hại, doanh nghiệp bán đấu giá có văn bản đề nghị cơ quan thi hành án dân sự giao tài sản cho người trúng đấu giá, nhưng khơng được giải quyết, có những tài sản kéo dài 2 – 3 năm mới giao được.
Thứ ba, theo quy định tại Điều 101 Luật thi hành án dân sự sửa đổi năm
2014: Nếu đương sự không thỏa thuận được chọn tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá. Về vấn đề này, xét về mặt khách quan thì chấp hành viên khơng phải là người chủ sở hữu tài sản nên việc bán tài sản giá cao hay thấp khơng phải là mục đích chính của chấp hành viên mà chủ yếu là bán được tài sản. Việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá như vậy phụ thuộc vào ýchí chủ quan của chấp hành viên nên dễ dẫn đến tiêu cực nảy sinh, các bên có thể thơng đồng để giữ, giảm giá tài sản…hiện chưa có hành lang pháp lý điều chỉnh vấn đề này.
Hiện nay, nhiều đơn vị tổ chức bán đấu giá khơng có Hợp đồng lao động làm cho mình mà chỉ ký Hợp đồng dịch vụ với đấu giá viên tham gia điều khiển cuộc bán đấu giá. Do đó, Đấu giá viên chưa phát huy được hết năng lực, trách nhiệm của mình. Đồng thời, khi có vi phạm xảy ra do lỗi chấp hành viên thì tổ chức bán đấu giá cũng khó quy trách nhiệm, xử lý đối với những người này.
Cơ chế phối hợp giữa các cơ quan Thi hành án với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản trong việc giao tài sản cho khách trúng đấu giá: chưa giải quyết dứt điểm việc trước đây có một số tài sản là bất động sản đã tổ chức bán đấu giá thành nhưng chưa giao nhà cho khách hàng trúng đấu giá được.
Thứ tư, theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 28 Luật Tổ chức
Viện kiểm sát nhân dân 2014 và Luật THADS sửa đổi bổ sung 2014, hoạt động của các cơ quan tổ chức và cá nhân có liên quan đến hoạt động thi hành án dân sự - cho dù dưới hình thức ký hợp đồng dịch vụ giữa cơ quan, tổ chức và cá nhân với Cơ quan THADS đều là đối tượng kiểm sát của VKSND trong công tác kiểm sát thi hành án dân sự. Tuy nhiên, Bộ Tư pháp có văn bản số 6484/BTP-BTTP Ngày 01/02/2018 cho rằng “Hoạt động đấu giá tài sản thi
hành của các tổ chức đấu giá không thuộc đối tượng kiểm sát của Viện kiểm sát nhân dân”. Qúa trình kiểm sát các đơn thư khiếu nại, hồ sơ thi hành có án
liên quan đến hoạt dộng bán đấu giá, Viện kiểm sát nhân dân TP.Hồ Chí Minh yêu cầu tổ chức bán đấu giá cung cấp hồ sơ để kiểm sát nhưng các tổ chức đấu giá dựa vào văn bản của Bộ tư pháp, khơng cung cấp hồ sơ, gây khó khăn trong kiểm sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án. Hiện nay, Viện kiểm sát phải thông qua cơ quan thi hành án dân sự để yêu cầu cung cấp hồ sơ đấu giá kiểm sát nên không kịp thời, mất rất nhiều thời gian.
2.2.2. Đối tượng
Tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau trong đó có tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
Đối tượng đấu giá tài sản thi hành án dân sự trong phạm vi luận văn nghiên cứu là nhà, quyền sử dụng đất được đem ra bán đấu giá. Tài sản này được xác định thuộc một phần hoặc toàn bộ quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án hoặc tài sản được bảo lãnh thế chấp.
Quá trình thực hiện kê biên, tổ chức bán đấu giá- Chấp hành viên phải làm rõ thông tin pháp lý đối với nhà, đất tại các cơ quan có chức năng quản lý. Tại khoản 6 Điều 44 Luật thi hành án dân sự 2014 quy định các cơ quan này
phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin trong thời hạn 05 ngày làm việc. Tuy nhiên, các cơ quan này thường chậm trễ, có trường hợp chấp hành viên phải có văn bản đến lần thứ 4 mới được trả lời hoặc trả lời chung chung gây khó khăn cho việc thực hiện bán đấu giá.
Tài sản đã bán đấu giá khơng đúng với hiện trạng thực tế: Có rất nhiều trường hợp Chấp hành viên khi kê biên không xem xét hiện trạng tài sản mà chỉ căn cứ trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc là bản đo vẽ hiện trạng của tổ chức đo vẽ. Do đó, nhiều khi hiện trạng tài sản là một tài sản, tài sản ghi trong biên bản kê biên là một tài sản khác. Cũng có trường hợp sau khi kê biên, thẩm định giá người phải thi hành án đã tự ý tháo dỡ, xây thêm các cơng trình trên đất, trồng thêm cây….Hoặc là do việc bán đấu giá được tổ chức nhiều lần mà vẫn không bán được tài sản, thời gian lâu làm tài sản bị thay đổi, từ đó dẫn đến việc khi tài sản được giao khơng cịn thống nhất với tài sản được kê biên.
Hiện nay, có những việc khi tổ chức bán đấu giá thì quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng (đất nhà nước giao đất để trồng lúa, rừng hoặc cho thuê…) nhưng khi đấu giá thành thì đất đã thời hạn sử dụng dẫn đến khó khăn cho tổ chức đấu giá khi giao tài sản cho người mua.
2.2.3. Giá trị
Giá trị ở đây là nói đến giá trị về kinh tế (thể hiện bằng tiền) của tài sản bán đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất. Những yếu tố ảnh hưởng đến tài sản là diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, vị trí nhà đất…Đối với nhà đất bán đấu giá thì yếu tố quyết định giá trị nhà đất chính là việc thẩm định giá tài sản. Ngồi ra, cịn có những vấn đề liên quan phát sinh theo giá trị tài sản. Cụ thể:
Thứ nhất, về thẩm định tài sản kê biên, bán đấu giá theo Điều 98 Luật thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014: Luật quy định Chấp hành viên phải kiểm tra
phải là chuyên môn của chấp hành viên nên khơng nắm được quy trình thẩm định, giá mặt bằng chung tại khu vực có nhà đất, cũng khơng có quy định cho cơ quan chức năng quản lý giá theo thị trường. Thực tế hiện nay, có một số đơn vị thẩm định giá chỉ khảo sát một vài nhà đất liền kề với vị trí nhà đất được bán, thậm chí gọi điện thoại cho các “cị đất” để làm giá cơ sở là không khách quan, chưa đảm bảo theo quy định. Dẫn đến trường hợp, chỉ có một nhà đất đấu giá mà phải đưa ra thẩm định nhiều lần, tại nhiều đơn vị khác nhau với giá khác nhau, làm mất niềm tin của của người có tài sản hoặc giá khởi điểm quá cao, mất nhiều thời gian để giảm giá mới được tổ chức lại và phải tổ chức đấu giá nhiều lần mới thành công.
Thông thường việc đưa ra giá khởi điểm của tài sản để bán đấu giá là do hai bên (bên ngân hàng và bên đi vay) thỏa thuận căn cứ vào hồ sơ pháp lý và thực tế của tài sản tại thời điểm xử lý, tính khấu hao của tài sản, giá trị và giá trị sử dụng của tài sản thời điểm hiện tại… và kết quả của việc thỏa thuận phải được sự thống nhất nội bộ của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về mức giảm giá, nếu việc chào bán tài sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay đó là các bên khơng thể thỏa thuận được giá khởi điểm để bán tài sản. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc giá của tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn rất nhiều so với tại thời điểm thế chấp. Do trước đây, tại thời điểm thế chấp, tài sản đã được “thổi giá” hoặc thời điểm hiện tại tài sản khơng cịn đảm bảo được giá trị sử dụng cũng như chất lượng như ban đầu; tài sản mất giá trị… dẫn đến việc tại thời điểm xử lý giá trị thực tế của tài sản rất thấp, nếu định giá thấp có thể bán được tài sản thì doanh nghiệp lại không đồng ý, nhiều trường hợp ngân hàng cũng không đồng ý bởi giá trị thu được từ việc xử lý tài sản này không đáng kể so với giá trị của khoản vay trong khi đó, sau khi xử lý xong tài sản thì phần cịn lại của khoản vay sẽ trở thành khoản vay khơng có bảo đảm. Khi đó, khả năng thu hồi sẽ khó hơn gấp nhiều lần hoặc trường hợp đại diện của các
bên đã đồng ý với giá khởi điểm nhưng khi đưa ra tập thể người có quyền
(chẳng hạn hội đồng quản trị của cơng ty trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý là tài sản của công ty hoặc các thành viên của hộ gia đình đối với tài sản thế chấp của hộ gia đình…) thì lại khơng đồng ý.
Thứ hai, về xác định giá trị tài sản. Luật Thi hành án dân sự đã quy định thời hạn ký hợp đồng, nhưng không giới hạn thời gian thực hiện thẩm định giá và công bố kết quả thẩm định giá nên cũng dễ dẫn đến tình trạng cố tình kéo dài thời gian xác định giá trị tài sản; Hợp đồng thẩm định giá giữa tổ chức thẩm định giá và chấp hành viên cũng không quy định thời gian này. Do khơng có sự ràng buộc về thời gian nên tổ chức thẩm định giá thường hay chậm trễ (có trường hợp 05 tháng mới có được kết quả thẩm định giá).
Thứ ba, về quy định tiền đặt trước: Khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài
sản quy định tổ chức đấu giá tài sản tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước