giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP .Hồ Chí Minh
3.1.Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là
tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất
Đấu giá tài sản là giai đoạn cuối cùng và quan trọng trong quá trình xử lý tài sản của người phải thi hành án để bảo đảm việc thi hành án. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự mang tính đặc thù riêng như người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi hành án dân sự, trong khi tài sản lại do người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nắm giữ, quản lý. Trên thực tiễn bên cạnh những kết quả đạt được, cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh kê biên, thẩm định giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá nhiều vụ việc nhưng kết quả việc đấu giá tài sản thành công và kết quả giao tài sản đã đưa ra đấu giá cho người mua chưa được cao, từ đó tiền thi hành án thu được từ việc đấu giá tài sản cũng cịn thấp, kết quả thi hành án khơng cao. Những thực trạng nêu trong luận văn là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự việc như trên.
Qua nghiên cứu việc bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành án dân sự TP.Hồ Chí Minh tác giả mong muốn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm làm cho hoạt động bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự được hiệu quả, nhanh chóng, khơng trái với quy định pháp luật, đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Thứ nhất, pháp luật cần quy định quyền được xem các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ của tổ chức bán cho
các chủ thể khi tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản. Việc tiếp cận, xem xét những tình tiết có trong hồ sơ giúp cho đương sự giám sát được quá trình thực hiện các thủ tục bán đấu giá tài sản có đảm bảo theo quy định hay chưa, kịp thời phát hiện những vi phạm để yêu cầu khắc phục, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của họ, hạn chế những khiếu nại, tranh chấp sau khi việc bán đấu giá đã hoàn thành. Thứ hai, để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức đấu giá nhằm khơng bỏ sót người đăng ký tham gia đấu giá hợp lệ, đảm bảo việc thu, nộp tiền đặt trước và trình tự, thủ tục đấu giá phù hợp với quy định pháp luật, căn cứ điều kiện hoạt động, tổ chức đấu giá tài sản có thể quy định thời gian nộp tiền đặt trước trong Quy chế cuộc đấu giá. Về đề xuất của các Tổ chức đấu giá tài sản đề nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản (chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày). Quy định đối với trường hợp tổ chức đấu giá tài sản tại địa bàn (VD: Hóc Mơn; Củ Chi; Nhà Bè) đi lại khó khăn thì người đăng ký tham gia đấu giá có thể nộp
trực tiếp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Điều này, mở rộng, thu hút rộng rãi các cá nhân, tổ chức có thể dễ dàng được tham gia đấu giá tài sản theo ý muốn.
Thứ ba, về kê biên tài sản: Luật quy định trách nhiệm Chấp hành viên
yêu cầu các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký, nhưng chưa quy định những chế tài cụ thể trong việc chậm trả lời hoặc không trả lời các yêu cầu của Chấp hành viên. Tuy nhiên, đối với các tài sản đã thế chấp cho các tổ chức tín dụng đã rõ các thơng tin về đăng ký giao dịch bảo đảm, được ghi nhận kèm theo giấy tờ thể hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ. Ngồi ra khi xử lý tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc ưu tiên thanh tốn cũng được pháp luật thi hành án dân sự và đăng ký giao dịch bảo đảm xác định cụ thể. Do vậy, không cần quy định việc chấp hành viên yêu cầu các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký trước khi kê biên tài sản, để giảm bớt thủ tục hành chính, giúp cho việc xử lý tài sản được rút gọn.
Thứ tư, về xác định giá trị tài sản. Luật Thi hành án dân sự đã quy định
thời hạn ký hợp đồng, nhưng không giới hạn thời gian thực hiện thẩm định giá và công bố kết quả thẩm định giá nên cũng dễ dẫn đến tình trạng cố tình kéo dài thời gian xác định giá trị tài sản. Do đó, khi xác lập hợp đồng là thỏa thuận của các bên, trường hợp này, chấp hành viên đại diện cho Nhà nước thực hiện việc giao kết nên cũng mang tính chất hành chính, mệnh lệnh. Do vậy cần có quy định thời hạn tối đa thực hiện việc thẩm định giá và công bố kết quả thẩm định giá, để ràng buộc các bên khi thực hiện việc thẩm định giá tài sản, tránh tình trạng kéo dài việc thi hành án. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng nên ràng buộc trách nhiệm của tổ chức thẩm định giá nếu vi phạm thời gian thực hiện hợp đồng.
Thứ 5, về việc Tòa án thụ lý đơn khởi kiện hủy hợp đồng bán đấu giá:
nhân dân tối cao để có biện pháp hướng dẫn thực hiện hoặc tham mưu cho cấp có thẩm quyền sửa đổi các quy định cho đồng bộ, có tính liên thơng để áp dụng.
3.2. Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính xác trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh
Như đã phân tích và bình luận ở trên, giá trỉ nhà ở, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản có giá trị lớn và mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chủ sở hữu cũng như chủ sử dụng và các cá nhân, tổ chức tham gia có liên quan khác.
Đối với việc đăng báo bán đấu giá tài sản: Pháp luật cần quy định cụ thể một số Báo Trung ương như Báo tuổi trẻ, Báo Thanh niên, Báo Pháp luật… là những Báo thu hút được nhiều người xem. Như vậy, việc bán đấu giá tài sản mới đảm bảo sự công khai, minh bạch và mang lại hiệu quả cao
Tính cơng khai, minh bạch trong đấu giá sẽ góp phần đẩy lùi các tình trạng như: cị mồi về đất đai, bất động sản, cắt đứt các khâu trung gian không cần thiết trong các giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án là nhà đất; giảm thiểu tối đa các tình trạng nhũng nhiễu như: thơng đồng, móc nối, khơng minh bạch, dìm giá, thổi giá….tại các phiên đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.
Đảm bảo tính cơng khai, minh bạch trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà đất ở TP.Hồ Chí Minh cần phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể thông qua việc cung cấp, làm rõ các thông tin liên quan đến nhà đất như thông tin về: thửa đất, vị trị đất, chức năng, nguồn gốc sử dụng của đất, tình trạng pháp lý của đất.....và các nội dung liên quan đến cách thức, thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá nhà, quyền sử dụng đất . Các thông tin này đều phải được thông báo công khai trước và trong các phiên đấu giá. Mặt khác, cần thiết phải niêm yết công khai, thông báo trước khi tổ chức đấu giá về thông tin của các
thửa đất đem ra đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất. Đây là trách nhiệm quan trọng của tổ chức đấu giá khi tiến hành áp dụng pháp luật về đấu giá nhằm đảm bảo hoạt động đấu giá được nhiều cá nhân, tổ chức biết đến và tiếp nhận thông tin cũng như giải quyết các nhu cầu về thương mại thực tế của các cá nhân, tổ chức đó.
Ngồi ra, cơng khai, minh bạch cịn phải được thể hiện ngay cả ở việc xác định cách thức, trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất. Bất kể thơng tin gì của hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất cũng nhất thiết phải được công khai và minh bạch cho mọi người đều biết đến để đảm bảo bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả người mua và người bán trong giao dịch bán đấu giá, đặc biệt bảo vệ được uy tín, danh dự của tổ chức có vai trị tổ chức thực hiện hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất và các đấu giá viên trực tiếp tổ chức cho các phiên đấu giá đó.
Ngồi ra, hồn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất tại TP.Hồ Chí Minh cũng cần phải bảo đảm thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng pháp luật đối với các vấn đề, nội dung, hoạt động liên quan đến đấu giá. Bởi, đây là các yếu tố và nhu cầu cần thiết để xây dựng môi trường cạnh tranh, mua bán lành mạnh, hiệu quả. Đảm bảo thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng pháp luật biểu hiện ở việc: không phân biệt đối tượng tham gia vào hoạt động đấu giá ; thu hút đồng đều và tăng dần số lượng cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất; áp dụng các điều kiện chung, phù hợp và bình đẳng cho các chủ thể khác nhau; loại bỏ những rào cản không thuận lợi hoặc không cần thiết hoặc các thủ tục hành chính, văn bản, giấy tờ rườm rà gây mất thời gian, tốn công sức, tiền bạc của các chủ thể tham gia vào hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất.
Các chủ thể có quyền điều hành các phiên đấu giá như Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hay các Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản cũng cần được bình đẳng trong việc tham gia điều hành đấu giá, có các quyền và nghĩa vụ ngang nhau, khơng có sự thiện vị hay ưu tiên cho chủ thể nào. Cũng cần thiết có những cơ chế mở rộng hơn cho sự tham gia của các tổ chức đấu giá ngoài phạm vi và địa bàn của Thành phố để tăng cao khả năng cạnh tranh và tận dụng tối đa những lợi thế sẵn có, vượt trội của các tổ chức đấu giá đó.
Bên cạnh đó, cũng nhất thiết phải quan tâm đến việc đảm bảo tính chính xác và áp dụng đúng pháp luật hiện hành về bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật về bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh trước tiên phải chấp hành nghiêm túc các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự đặc biệt là pháp luật về bán đấu giá tài sản mà cụ thể và trước tiên là Luật THADS năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan. Bên cạnh đó, cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể để áp dụng phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội của địa phương mình như Quy chế bán đấu giá tài sản thi hành án và các văn bản quy phạm pháp luật khác tại TP.Hồ Chí Minh.
3.3. Nâng cao hiệu quả tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh
Về hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh hiện nay có rất nhiều cơ quan, ban ngành tham gia. Để một tài sản nhà đất thi hành án bán đấu giá thành thì phải xuyên suốt một quá trình khá phức tạp. Từ khâu xác minh tại cơ quan công an, cơ quan thuế, Sở kế hoạch đầu tư, các cơ quan, phòng ban thuộc Ủy ban nhân dân các cấp… Tuy nhiên cơ quan chính yếu nhất trong hoạt động này Sở tư pháp (quản
lý các tổ chức bán đấu giá tài sản) và các cơ quan thi hành án dân sự tại Thành phố.
Hiện nay, tại địa bàn tỉnh TP.Hồ Chí Minh, lĩnh vực quản lý nhà nước của các cơ quan liên quan của Thành phố về đấu giá tài sản vẫn đang bộc lộ những yếu kém khuyết điểm cần khắc phục như: bộ máy tổ chức, thực hiện hoạt động đấu giá vẫn còn cồng kềnh mà chưa phát huy được hết hiệu lực, chưa phát huy được hết chức năng, nhiệm vụ, tình trạng luật ra đời những vẫn chưa được xem xét áp dụng và cụ thể hóa vẫn cịn tồn tại; trong bộ máy tham gia trực tiếp vào hoạt động tổ chức, điều hành đấu giá tài sản, đấu giá vẫn cịn tồn tại tình trạng nhiều cá nhân sách nhiễu, quan liêu, vụ lợi cá nhân…Ngồi ra, các tình trạng khác vẫn cịn tồn tại cần được giải quyết kịp thời như tình trạng bng lỏng quản lý, bng lỏng kỷ cương của nhà nước liên quan đến áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản là nhà đất trong thi hành án dân sự; chưa sử dụng đúng đắn công cụ pháp luật trong quản lý nhà nước, quản lý kinh tế xã hội; trình độ, năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ chưa tương xứng với yêu cầu nhiệm vụ đặt ra. Việc quá tải trong công việc của các chấp hành viên làm giảm hiệu quả giải quyết cơng việc. Trước u cầu khách quan đó cần thiết phải có sự điều hành, tổ chức hiệu quả của Nhà nước ta và của các cơ quan hữu quan của Thành phố trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản nhà đất trong thi hành án thì hoạt động này mới phát huy tích cực được những lợi thế, những tác động hiệu quả đến nền kinh tế
- xã hội Thành phố. Qua đó, góp phần xây dựng mơi trường cạnh tranh, thị trường lành mạnh và nâng cao các giá trị của kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Cần nâng cao hiệu quả của các tổ chức liên quan đến hoạt động bán đấu giá bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất
Quan tâm, kiến nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hơn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã nhằm đảm bảo phù hợp với các quy định mới của Luật Đấu giá tài sản.
Chỉ đạo các cơ quan thi hành án, cơ quan liên quan khẩn trương phối hợp bàn giao dứt điểm tài sản thi hành án đã đấu giá thành cho người trúng đấu giá theo thời hạn quy định, đặc biệt là những tài sản bị kiến nghị, khiếu nại kéo dài.
Quan tâm, sớm xây dựng trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản. Nghiên cứu, xây dựng các hệ tiêu chí đánh giá, khen thưởng cá nhân, tổ chức nghiêm chỉnh chấp hành tốt quy định pháp luật, có sáng kiến, thành tích đóng góp vào hoạt động đấu giá tài sản.
Bộ Tư pháp cần giao Tổng cục THADS tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra và sau kiểm tra đối với hoạt động bán đấu giá và giao tài sản bán đấu giá để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh và phòng ngừa các vi phạm. Cùng với đó, có biện pháp xử lý đối với những tổ chức đấu giá và đấu giá viên vi phạm