giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP .Hồ Chí Minh
2.3.2.Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền
quyền sử dụng đất trong thi hành án
Về hoạt động đấu giá tài sản thi hành án, tại hầu hết các địa phương khơng riêng TP Hồ Chí Minh, sau khi Luật đấu giá tài sản được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, để bán đấu giá thành công không phải là chuyện dễ dàng mà phải trãi qua nhiều trình tự, thủ tục và thơng qua nhiều tổ chức, cá nhân. Chính vì thế mà việc tồ chức bán dấu giá tài sản vẫn cịn một số khó khăn, bất cập như sau:
Quyết định Thi hành án theo đơn yêu cầu số 292/QĐ-THA năm 2010 của Chi cục thi hành án dân sự huyện G thi hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 14/2010/QĐST-DS ngày 14/5/2010 của TAND huyện G, nội dung: “Bà Trần Thị Bích Nga đồng ý cho vợ chồng ông Nguyễn Văn An và bà Phạm Thị Năm trả số tiền là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng)
Quá trình tổ chức thi hành án, ơng An, bà Năm đã trả cho bà Nga được 97.338.285 đồng, nhưng sau đó khơng tiếp tục thi hành. Chi cục thi hành án dân sự huyện G ra Quyết định số 24/QĐ-THA ngày 14/6/2010 v/v cưỡng chế kê biên tài sản, xử lý tài sản là: Diện tích 241,94 m2 theo giấy CNQSDĐ số H00450 ngày 21/01/2005 do UBND huyện G cấp cho hộ bà Phạm Thị N và diện tích 202 m2 theo giấy CNQSDĐ số H00342 ngày 11/01/2005 do UBND huyện Cần Giờ cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A cùng toàn bộ tài sản trên đất và đã tổ chức kê biên vào ngày 16/7/2010.
Ngày 20/7/2010, Chi Cục Thi hành án dân sự huyện G đã tổ chức bán đấu giá tài đối với Quyền sử dụng đất 202m2 cùng toàn bộ tài sản trên đất (Nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) nhưng khơng có người đăng ký mua và tài sản này đang thế chấp tại Ngân hàng K từ ngày 07/4/2009 đến ngày 24/8/2015 còn nợ 833.737.367 đồng.
Ngày 09/03/2016, Chi cục THADS huyện G tiếp tục tổ chức bánấu đgiá tài sản là Quyền sử dụng đất, diện tích 241,94mđểthi hành án nhưng khơng có người mua đăng ký mua. Qua xác minh, thửa đất này thuộc dự án xây dựng tuyến kè kiên cố chống sạt lở khu dân cư xã Y theo Quyết định thu hồi đất số 369/QĐ-UBND ngày 10/4/2018 của UBND huyện G với kinh phí hỗ trợ thiệt hại cho hộ bà Phạm Thị Năm là 788.496.000 đồng. Ngày 01/01/2019, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện G đã chuyển số tiền bồi thường là 656.000.000 đồng cho Chi cục THADS huyện G để thi hành án. Chi cục thi
hành án đã chi trả cho ông Định 116.823.511 đồng trong một vụ kiện khác mà ông An và bà Năm phải trả nợ cho ông Định (Quyết địnhố90/2007/QĐSTs-DS ngày 27/8/2007). Số tiền còn lại Chi cục THADS huyện Cần Giờ đang xác định phần giá trị mà ông An, bà Năm được hưởng trong tổng số tiền được đền bù để tiến hành chi trả cho bà Nga theo quy định.
Chi cục thi hành án dân sự huyện G đã kê biên phát mãi và tổ chức bán đấu giá đối với phần đất đã có quyết định thu hồi đấ và đã được đền bù theo quy, dẫn đến quá trình xử lý tài sản thi hành án bị kéo dài gây bức xúc cho người được thi hành án.
Thực tế hoạt động đấu giá tài sản thi hành án tại một số địa bàn TP Hồ Chí Minh cịn nhiều các sai phạm, cụ thể: cịn tình trạng thực hiện niêm yết việc đấu giá tài sản còn chưa đúng quy định về nơi niêm yết, thời hạn niêm yết, nhất là việc khơng lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tài sản trong hồ sơ đấu giá. Thực hiện bán hồ sơ tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá còn chưa theo Quy chế cuộc đấu giá, chưa đúng với quy định về việc bán và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2 ngày; Thu, trả tiền đặt trước của người tham gia đấu giá không đúng về thời hạn theo quy định; Tổ chức cuộc đấu giá cịn chưa đúng với hình thức đấu giá, phương thức đấu giá, bước giá đã được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá, việc lập biên bản đấu giá cịn sơ sài, khơng đầy đủ nội dung theo quy định…Những thực tế này khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự kém hiệu quả và khơng có được lịng tin của nhân dân.
Thứ nhất, theo Điều 56, khoản 1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản quy định:
“Người có tài sản đấu giá thơng báo cơng khai trên trang thơng tin điện tử của mình và trang thơng tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản …” hay Khoản 1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản thì: “đối với bất động sản thì tổ chức
đấu giá tài sản phải thơng báo cơng khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá …..”
Tuy nhiên, hiện nay Bộ Tư pháp chưa có trang thông tin điện tử chuyên ngành để thực hiện. Một số tổ chức đấu giá tài sản nhằm thực hiện mục đích riêng của mình, đã “lách luật” bằng cách đăng thông tin trên những loại báo in có số lượng đọc giả khơng nhiều như Báo Nhân dân, Báo Đại Đồn kết, Tạp chí Tài chính...; Có tổ chức đấu giá tài sản “lách luật” bằng cách đăng thơng tin trên báo hình nhưng chọn khung giờ phát sóng vào lúc thấp điểm nhất, ít thu hút lượng khán giả nhất. Điều đó làm giảm đáng kể sự tiếp cận của khách hàng có nhu cầu mua tài sản đấu giá đối với thông tin bán đấu giá tài sản, tiếp tay cho việc thông đồng, cấu kết để bán được tài sản một cách không minh bạch. Điều này sẽ làm hạn chế việc biết đến tài sản đấu giá.
Thứ hai, tại Khoản 1 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định: “Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá.”
Thực tiễn cho thấy còn chưa hợp lý, còn tùy tiện chưa theo một nguyên tắc nào mà phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người đưa ra bước giá. Điều này sẽ là kẽ hở làm phát sinh tình trạng "lách" luật, thơng đồng, dìm giá để trục lợi.
Thứ ba, Luật Đấu giá tài sản không quy định tổ chức đấu giá tài sản và
người có tài sản đấu giá thỏa thuận thực hiện việc đấu giá theo thủ tục rút gọn được quyền rút gọn bao nhiêu lần.
Thứ 4, về khoản tiền lãi khi chậm giao tài sản tại khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định:“Trường hợp khơng giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác ”. Nhiều trường hợp,
người đang quản lý, sử dụng và kinh doanh thu lợi từ tài sản trên đã tìm cách chống đối, kéo dài thời gian giao tài sản. Trong khi người mua tài sản vừa bị chậm nhận được tài sản, vừa mất tiền lãi do tiền mua tài sản phát sinh.
2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả bán đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua trong bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh
Trước thời điểm Luật đấu giá tài sản có hiệu lực, các giao địch đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh gặp nhiều vướng mắc về thực thi kết quả bán đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua, dẫn tới nhiều hệ lụy:
2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ
Luật thi hành án dân sự quy định khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, chấp hành viên có quyền yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS. Tuy nhiên thực tế, nhiều trường hợp những người phải thi hành án không tự nguyên giao nộp lại, và cơ quan THADS cũng khơng thể có biện pháp cưỡng chế hay chế tài nào với họ.
Mặt khác, theo quy định của Luật thi hành án dân sự và Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thì người mua đấu giá sẽ được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất đã mua đấu giá. Tuy nhiên, việc chủ cũ giữ lại giấy tờ nhà đất đã gây nhiều khó khăn cho người trúng đấu giá khi họ muốn cho thuê, chuyển nhượng…trong khi chủ cũ đưa ra giấy tờ chủ quyền và gửi đơn đến UBND cấp xã/phường, huyện/quận, tổ chức hành nghề cơng chứng u cầu dừng giao dịch vì nhà đất đang có tranh chấp.
2.4.2. Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án
Trong một số trường hợp, việc cưỡng chế thi hành án có thể khơng gặp khó khăn từ phía chính quyền và cơ quan liên quan nhưng lại gặp khó khăn từ sự chống đối với người phải thi hành án. Thực tế nhiều vụ việc cưỡng chế bàn giao nhà đất cho người mua kéo dài nhiều năm trên địa bàn TP Hồ Chí Minh vì người phải thi hành án dùng nhiều biện pháp để chống đối (đốt nhà; phá tài sản…). Cũng theo quy định tại Nghị định 58/2009/NĐ-CP thì tài sản đã được giao trên thực tế cho người được nhận tài sản và người đó ký vào biên bản giao nhận tài sản thì cơ quan THADS khơng có trách nhiệm nữa. Do vậy, nếu ký xong mà chủ cũ cố tình chiếm lại thì cơ quan THADS khơng có trách nhiệm địi lại cho người được tài sản. Điều này khiến người mua tài sản đấu giá gặp nhiều rủi ro và phiền phức khi mua. Trong nhiều vụ việc, chủ cũ còn thuê “xã hội đen” để đàn áp người mua khiến việc sở hữu tài sản trúng đấu giá khơng cịn ý nghĩa.
Việc yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết đối với người trúng đấu giá vừa tốn thời gian, và cũng thiếu trình tự, thủ tục để giải quyết trong các trường hợp này.
2.4.3. Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua
Một số vụ việc tại TP Hồ Chí Minh cho thấy mặc dù nhà đất ở đã mua đấu giá nhưng phát sinh quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm
khiến quyền lợi người mua bị ảnh hưởng. Cụ thể, theo quy định của Bộ luật TTDS, thời hạn kháng nghị giám đốc thẩm là 03 năm kể từ ngày bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực pháp luật. Trong khi đó, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan THADS sẽ tiến hành các thủ tục kê biên nhà đất để thi hành án và tổ chức bán đấu giá. Bất cập ở chỗ, sau khi hoàn tất các thủ tục bán đấu giá, thậm chí người mua đã được sang tên chính chủ nhà đất nhưng tài sản chưa được bàn giao trên thực tế thì phát sinh quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Khi đó, tài sản mua đấu giá sẽ bị phong tỏa, khơng được bàn giao để giải quyết theo trình tự giám đốc thẩm. Ví dụ:
Quyết định thi hành án số:053/QĐ1-CTHADS ngày 22/01/2013 của Chi cục thi hành án dân sự quận N thi hành Bản án số 42/KDTM-PT ngày 17/12/2012 của Tòa án phúc thẩm TAND Tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh.
“Buộc Cơng ty X thanh tốn cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín số tiền cịn nợ của Hợp đồng tín dụng ngày 22/04/2011 và Phụ lục kèm theo là 97.866.989.298 đồng”
Quá trình tổ chức thi hành án, tài sản thế chấp là căn nhà đã được đưa ra bán đấu giá. Kết quả bán đấu giá người mua trúng giá tài sản là 24.035.416.000 đồng.
Tuy nhiên, ngày 16/7/2018 Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 06/2018/KDTM-GĐT ngày 16/7/2018 về việc tranh chấp Hợp đồng tín dụng Hủy bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 42/2012/KDTM-PT ngày 17/12/2012 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 819/2012/KDTM-ST ngày 26/6/2012 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP T với bị đơn là Công ty X.
Do Bản án bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nên Chi cục THADS quận N ra quyết định đình chỉ thi hành án theo quy định tại Điều 50 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014. Do đó, việc giao tài sản cho người trúng đấu giá chưa được thực hiện, phải chờ kết quả giải quyết của Tòa án.
Có thể thấy rằng tình trạng khơng thể giao tài sản sau khi bán đấu giá thành khá phổ biến, tình trạng này tồn tại bởi một số nguyên nhân sau:
Do đương sự chống đối, cản trở việc giao tài sản. Hầu hết các vụ việc thi hành án có tài sản là bất động sản bị kê biên, đấu giá thành đều gặp nhiều khó khăn trong việc giao tài sản cho người trúng đấu giá. Để ngăn cản việc giao tài sản cho người mua được tài sản mà người phải thi hành án có thể khóa cửa bỏ đi, khơng có mặt tại thời điểm giao tài sản hoặc là huy động lực lượng, vũ khí để chống lại lực lượng cưỡng chế giao tài sản.
Tài sản đang bị tranh chấp, khởi kiện tại Tịa án. Mặc dù đã thơng báo hợp lệ nhiều lần về quyền khởi kiện chia tài sản hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp về tài sản nhưng đến thời điểm bán đấu giá thành thì đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ có liên quan mới thực hiện việc khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng tài sản hoặc khởi kiện chia tài sản được Tòa án thụ lý giải quyết nên việc thi hành án phải hoãn theo quy định của pháp luật. Và việc tranh chấp này có thể xảy ra lặp đi lặp lại nhiều lần, khiến Chấp hành viên phải hoãn thi hành án hết lần này đến lần khác.
Trên đây là một số khó khăn, bất cập trong q trình bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua đấu giá nhà đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh gặp phải. Những hạn chế này tới nay sau khi Luật Đấu giá tài sản ra đời mặc dù đã khắc phục được một phần nhưng những vấn đề thuộc về thái độ của bên bị thi hành nhà đất bán đấu giá hiện chưa khắc phục được.
TP Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế chính trị xã hội của cả nước có tốc độ phát triển nhanh, lượng nhà ở và tài sản bất động sản của người dân TP khá dồi dào và đây cũng là đối tượng được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ trong bán đấu giá để thi hành án, bảo vệ lợi ích chính đáng, hợp pháp của người được thi hành án, của nhà nước.