- Thực hiện đúng, đầy đủ các thỏa thuận trong hợp đồng
Nguyên tắc chấp hành đúng đòi hỏi các bên phải thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng, tức là tất cả các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng đều phải được thực hiện đầy đủ. Cụ thể là
và các thoả thuận khác trong hợp đồng.
+ Thực hiện đúng điều khoản về đối tượng của hợp đồng: đối tượng của hợp đồng chuyển quyền là nhà ở. Do đó, nhà ở chuyển giao phải là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng và đúng với mô tả cụ thể trong hợp đồng về địa chỉ, diện tích, loại nhà, số tầng, số phòng, chất lượng...
+Đúng thời gian: là việc thực hiện đúng trách nhiệm về thời gian thanh toán, bàn giao quyền sở hữu nhà hoặc thực hiện các thủ tục khác nhằm chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng. Việc chậm chễ trong thời gian thực hiện hợp đồng bên vi phạm có thể phải chịu các biện pháp trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng.
+ Đúng phương thức thanh toán: Thanh toán là nghĩa vụ trả tiền theo phương thức và thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng. Phương thức thanh toán có thể bằng tiền mặt hoặc séc, uỷ nhiệm thu... Nếu bên có nghĩa vụ thanh toán mà vi phạm điều khoản này thì bị phạt vi phạm hợp đồng theo mức lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc mức lãi suất tín dụng quá hạn của ngân hàng Nhà nước kể từ ngày hết hạn thanh toán.
- Thực hiện hợp đồng một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và các bên cùng đạt mục đích.
Trung thực, thiện chí là một trong những yếu tố nền tảng của việc ký kết và thực hiện hợp đồng, được ghi nhận và qui định trong pháp luật hợp đồng của Việt Nam. Pháp luật Việt Nam nói riêng và pháp luật đa số các nước nói chung không thừa nhận những hợp đồng được giao kết mà thiếu các yếu tố trung thực và thiện chí của một trong các bên chủ thể liên quan trong hợp đồng.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các bên có thể cố ý không thực hiện một cách nghiêm túc các nghĩa vụ đã giao kết. Khi phát sinh các vấn đề cần giải quyết, một bên không hỗ trợ bên còn lại để bảo đảm quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất được chuyển giao nhanh
đồng (thường là bên chuyển nhượng) không có thiện chí phối hợp giải quyết. Việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong hợp đồng cũng phải trên cơ sở hài hòa quyền lợi của cả hai bên.
Như vậy, nguyên tắc này có giá trị trong việc ràng buộc trách nhiệm của các bên trong việc phải trung thực, thiện chí, hợp tác thực hiện trách nhiệm thực hiện hợp đồng, nhằm tạo ra sự tin cậy lẫn nhau, ổn định và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
- Không được làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.
Nguyên tắc này đòi hỏi, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các bên không chỉ tính đến lợi ích của mình, mà còn phải tính đến lợi ích của các chủ thể khác, lợi ích nhà nước. Nguyên tắc này cũng phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 160 Bộ Luật Dân sự năm 2015: "Chủ sở hữu được thực
hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác".
Xuất phát từ nguyên tắc thực hiện hợp đồng không được làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác , trong chuyển nhượng nhà ở, nếu việc chuyển quyền sở hữu ảnh hưởng đến cuộc sống của những người đang cư trú (chưa có chỗ ở mới) hoặc chuyển nhượng nhà chưa được phép chuyển nhượng thì vi thực hiện hợp đồng trái pháp luật sẽ được coi là vi phạm nguyên tắc này.
Kết luận chƣơng 1
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có vai trò, tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống xã hội và sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, nền kinh tế đất nước nói chung. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một hệ thống khá phức tạp, vừa bao gồm các quy định trực diện quy
định về hợp đồng mua bán - chuyển nhượng vừa bao gồm các quy định về bất động sản, kinh tế, hành chính... trong đó pháp luật dân sự giữ vai trò chủ đạo, chi phối. Tùy thuộc vào từng loại nhà ở khác nhau mà nội dung hợp đồng được điều đỉnh bởi các quy định riêng.
Khi giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các bên cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Những nguyên tắc này vừa là nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự nhưng thể hiện cụ thể trong lĩnh vực nhà ở.
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở
2.1. Thực trạng pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam cư trú ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Như vậy, có thể xác định chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cả cá nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về chủ thể.
2.1.1. Chủ thể là cá nhân
Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Tùy thuộc vào từng hợp đồng cụ thể mà chủ thể này có sự khác nhau về điều kiện, vai trò. Vừa với tư cách là bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể với tư cách là bên chuyển nhượng, các cá nhân tham gia khá đa dạng vào hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Do đó, đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên nhất, tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải bất cứ cá nhân nào cũng đủ điều kiện tham gia vào quan hệ chuyển nhượng nhà ở. Theo quy định của pháp luật, để trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, trước hết cá nhân phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi giao kết hợp đồng.
Năng lực pháp luật của cá nhân
Khoản 1, Điều 16, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân như sau: "Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự". Năng lực pháp
luật dân sự của cá nhân là khả năng, là yêu cầu đầu tiên, điều kiện cần thiết để công dân có quyền, có nghĩa vụ; là thành phần không thể tách rời khởi quyền
và nghĩa vụ của cá nhân với tư cách chủ thể trong mối quan hệ pháp luật dân sự. Mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, không ai bị hạn chế, bị phân biệt đối xử. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh ra, không thay đổi với bất kỳ lý do gì, nó gắn liền với sự tồn tại của cá nhân đó và cũng không tự mất đi, trừ trường hợp cá nhân đó chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết. Trong trường hợp Tòa án tuyên bố chết, mà người bị tuyên bố trở về và có yêu cầu Tòa án hủy quyết định tuyên bố chết thì vẫn có thể khôi phục lại năng lực pháp luật. Tuy nhiên, cá nhân có thể bị hạn chế hay bị tước bỏ một số quyền dân sự như: cấm đảm nhiệm chức vụ quyền hạn, cấm đi khỏi nơi cư trú, bị quản chế… Nhưng trường hợp này chỉ phát sinh khi cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật hình sự hoặc hành chính và việc hạn chế hay tước bỏ này chỉ thực hiện theo một thời gian cụ thể theo bản án, quyết định, khi hết thời hạn đó thì năng lực pháp luật dân sự của các nhân đó vẫn được tiếp tục thực hiện như các chủ thể khác và vẫn được pháp luật dân sự bảo vệ khi có các chủ thể xâm phạm. Điều này được ghi nhận tại Điều 18, Bộ luật Dân sự năm 2015: "năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác".
Trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng nhà ở, cá nhân được coi là chủ thể có quyền tham gia vào giao dịch chuyển nhượng nhà ở cả với tư cách là bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam không giới hạn nhiều quyền chuyển nhượng nhà ở với tổ chức và cá nhân. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng loại nhà ở cụ thể mà có thể bị giới hạn quyền tham gia, chẳng hạn nhà ở xã hội. Đối với điều kiện giao dịch chung, Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở: "Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều
kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở". Như vậy, cá nhân chỉ có thể trở thành chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà ở nếu là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch về nhà ở.
Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chỉ dành cho một số đối tượng nhất định. Theo Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội là người chưa có nhà ở hoặc nhà ở quá chật chội; có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà ở, nếu chưa có hộ khẩu thì phải đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên. Ngoài ra, các đối tượng nêu trên phải là người có thu nhập thấp, tức không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định. Bên cạnh đó, với tư cách là người chuyển nhượng, cá nhân cũng bị hạn chế quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội. Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định người mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong tối thiểu 05 năm, tính từ khi trả hết tiền mua theo hợp đồng đã ký. Nếu chưa đủ 05 năm, kể từ khi trả hết tiền mua, người mua có nhu cầu bán lại nhà
ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, cho chủ đầu tư hoặc cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội như nêu trên.
Đối với người nước ngoài muốn tham gia hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
tại Việt Nam thì cần thỏa mãn điều kiện nhất định quy định tại Luật Nhà ở năm 2014:
- Trường hợp người nước ngoài muốn thực hiện hợp đồng để mua nhà ở tại Việt Nam. Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng tổ chức,
cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: "Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam".
- Trường hợp người nước ngoài muốn thực hiện hợp đồng để bán nhà ở tại Việt Nam. Theo điểm đ, khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014: "Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài; Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm". Khoản 8, Điều 79
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: "Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời". Như vậy, pháp
luật Việt Nam quy định khá chặt chẽ và có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Họ chỉ được sở hữu nhà có thời hạn và buộc phải chuyển nhượng lại nhà ở trước khi hết hạn sở hữu. Điểm c, khoản 2, Điều 161, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Đối với cá nhân nước ngoài thì
được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận". Mặc dù quy định về thời hạn sở hữu nhà ở, song, pháp luật
lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp. Đây chính là khoảng trống cần phải bổ sung để đảm bảo quản lý tốt giao dịch chuyển nhượng nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam góp phần minh bạch, rõ ràng hơn và tạo được niềm tin đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Qua đó, thu hút được nguồn đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, muốn sở hữu căn hộ chung cư thì chỉ có 02 cách: 1) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; 2) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an