Quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở chia thành các loại là nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, nhà liền kề. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với từng loại nhà thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khác nhau:
-Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ, chủ thể của hợp đồng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, và đối tượng nhà ở là nhà ở độc lập, nhà ở liền kề, nhà biệt thự, thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng mua bán
này là thời điểm đăng ký vì nó gắn liền với đất. Các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý liên quan tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc Uỷ ban nhân dâm xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng. Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu. Sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thời điểm được đăng ký là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đó.
-Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là nhà chung cư, đây là nhà ở mà không gắn liền với đất, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Ngoại trừ một số trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 không bắt buộc phải công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư. Đối với trường hợp này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận, thực hiện theo giao kèo; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là giựa trên cơ sở thời điểm ký kết hợp đồng.
Các trường hợp khác hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với trường hợp này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua
bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng,
trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Trong khi đó, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Từ các quy định nêu trên, hiện nay đang có các cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà, đất là loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực. Cụ thể như sau:
Một là, các quy định về thời điểm có hiệu lực nêu trên là hoàn toàn thống nhất, không có mâu thuẫn gì; các loại hợp đồng mà pháp luật yêu cầu hình thức bằng văn bản có công chứng, chứng thực có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Hai là, các quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 có sự chồng chéo, thiếu thống nhất.
Về kỹ thuật, Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 về cơ bản giữa nguyên quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ chỉnh sửa về kỹ thuật và bổ sung thêm quy định tại khoản 2. Cụ thể Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”
Như vậy, theo tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng mà pháp luật quy định hình thức phải là bằng
văn bản có công chứng, chứng thực trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ ngày công chứng, chứng thực. Khi hợp đồng có hiệu lực các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Vì vậy, thực hiện hợp đồng dân sự cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia.
Việc chuyển nhượng nhà ở bao gồm chuỗi các hành vi: giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng), đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính. Cần phải hiểu là việc chuyển nhượng nhà ở phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển nhượng nhà ở đã hoàn thành chứ không thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật hiện hành quy định văn bản chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng nhận của cơ quan công chứng. Việc công chứng, chứng thực nhằm xác nhận tính hợp pháp của văn bản được ký kết, tuy nhiên quy định mang tính bắt buộc như trên làm phát sinh chi phí, tốn kém thời gian của các bên trong một số trường hợp. Quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết cho người mua nhà (chủ đầu tư) , bởi một số trường hợp sau khi ký hợp đồng chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc khả năng để được sở hữu nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay quyền này chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản khi chưa nhận bàn giao nhà ở, còn nếu đã nhận bàn giao nhà ở người mua nhà phải bán nhà ở theo quy định pháp luật Nhà ở và dân sự, nghĩa là phải có giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Như vậy, cùng một vấn đề nhưng nếu chưa nhận bàn giao nhà ở thì lại được chuyển nhượng dễ dàng còn đã nhận bàn giao nhà ở thì lại trở nên khó khăn, bởi thực tế sau thời hạn luật định nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì trong thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua. Đã có trường hợp khách hàng nhận bàn giao nhà nhiều năm liền nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cho nên không thể thực hiện bán nhà ở theo quy định. Một số trường hợp người mua quay lại thỏa thuận ký lại hợp đồng mua bán nhà ở để được phép chuyển nhượng.