Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Tùy thuộc vào từng hợp đồng cụ thể mà chủ thể này có sự khác nhau về điều kiện, vai trò. Vừa với tư cách là bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể với tư cách là bên chuyển nhượng, các cá nhân tham gia khá đa dạng vào hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Do đó, đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên nhất, tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải bất cứ cá nhân nào cũng đủ điều kiện tham gia vào quan hệ chuyển nhượng nhà ở. Theo quy định của pháp luật, để trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, trước hết cá nhân phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi giao kết hợp đồng.
Năng lực pháp luật của cá nhân
Khoản 1, Điều 16, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân như sau: "Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự". Năng lực pháp
luật dân sự của cá nhân là khả năng, là yêu cầu đầu tiên, điều kiện cần thiết để công dân có quyền, có nghĩa vụ; là thành phần không thể tách rời khởi quyền
và nghĩa vụ của cá nhân với tư cách chủ thể trong mối quan hệ pháp luật dân sự. Mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, không ai bị hạn chế, bị phân biệt đối xử. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh ra, không thay đổi với bất kỳ lý do gì, nó gắn liền với sự tồn tại của cá nhân đó và cũng không tự mất đi, trừ trường hợp cá nhân đó chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết. Trong trường hợp Tòa án tuyên bố chết, mà người bị tuyên bố trở về và có yêu cầu Tòa án hủy quyết định tuyên bố chết thì vẫn có thể khôi phục lại năng lực pháp luật. Tuy nhiên, cá nhân có thể bị hạn chế hay bị tước bỏ một số quyền dân sự như: cấm đảm nhiệm chức vụ quyền hạn, cấm đi khỏi nơi cư trú, bị quản chế… Nhưng trường hợp này chỉ phát sinh khi cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật hình sự hoặc hành chính và việc hạn chế hay tước bỏ này chỉ thực hiện theo một thời gian cụ thể theo bản án, quyết định, khi hết thời hạn đó thì năng lực pháp luật dân sự của các nhân đó vẫn được tiếp tục thực hiện như các chủ thể khác và vẫn được pháp luật dân sự bảo vệ khi có các chủ thể xâm phạm. Điều này được ghi nhận tại Điều 18, Bộ luật Dân sự năm 2015: "năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác".
Trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng nhà ở, cá nhân được coi là chủ thể có quyền tham gia vào giao dịch chuyển nhượng nhà ở cả với tư cách là bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam không giới hạn nhiều quyền chuyển nhượng nhà ở với tổ chức và cá nhân. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng loại nhà ở cụ thể mà có thể bị giới hạn quyền tham gia, chẳng hạn nhà ở xã hội. Đối với điều kiện giao dịch chung, Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở: "Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều
kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở". Như vậy, cá nhân chỉ có thể trở thành chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà ở nếu là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch về nhà ở.
Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chỉ dành cho một số đối tượng nhất định. Theo Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội là người chưa có nhà ở hoặc nhà ở quá chật chội; có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà ở, nếu chưa có hộ khẩu thì phải đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên. Ngoài ra, các đối tượng nêu trên phải là người có thu nhập thấp, tức không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định. Bên cạnh đó, với tư cách là người chuyển nhượng, cá nhân cũng bị hạn chế quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội. Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định người mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong tối thiểu 05 năm, tính từ khi trả hết tiền mua theo hợp đồng đã ký. Nếu chưa đủ 05 năm, kể từ khi trả hết tiền mua, người mua có nhu cầu bán lại nhà
ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, cho chủ đầu tư hoặc cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội như nêu trên.
Đối với người nước ngoài muốn tham gia hợp đồng chuyển nhượng nhà ở
tại Việt Nam thì cần thỏa mãn điều kiện nhất định quy định tại Luật Nhà ở năm 2014:
- Trường hợp người nước ngoài muốn thực hiện hợp đồng để mua nhà ở tại Việt Nam. Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng tổ chức,
cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: "Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam".
- Trường hợp người nước ngoài muốn thực hiện hợp đồng để bán nhà ở tại Việt Nam. Theo điểm đ, khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014: "Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài; Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm". Khoản 8, Điều 79
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: "Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời". Như vậy, pháp
luật Việt Nam quy định khá chặt chẽ và có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Họ chỉ được sở hữu nhà có thời hạn và buộc phải chuyển nhượng lại nhà ở trước khi hết hạn sở hữu. Điểm c, khoản 2, Điều 161, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Đối với cá nhân nước ngoài thì
được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận". Mặc dù quy định về thời hạn sở hữu nhà ở, song, pháp luật
lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp. Đây chính là khoảng trống cần phải bổ sung để đảm bảo quản lý tốt giao dịch chuyển nhượng nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam góp phần minh bạch, rõ ràng hơn và tạo được niềm tin đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Qua đó, thu hút được nguồn đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, muốn sở hữu căn hộ chung cư thì chỉ có 02 cách: 1) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; 2) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện liên quan để được thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể điều kiện như sau:
- Đối với Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án
theo quy định và pháp luật có liên quan.
- Đối với doanh nghiệp có các yếu tố nước ngoài như: có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
- Đối với người có quốc tịch nước ngoài thì phải được các cơ quan chức năng của nhà nước Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Mặc dù pháp luật quy định quyền được mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam, song trong thực tế, còn nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.
Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân có quốc tịch nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận
thừa kế”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Tuy
nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, thì người nước ngoài không là đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên dẫn đến chưa xác định rõ được cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không? Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Thứ hai, về quyền mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.
Từ quy định trên, có thể hiểu, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu, hay nói cách khác nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu phải nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam, và chỉ được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa là 250 căn). Tuy nhiên, quy định này đặt ra các vấn đề như sau:
-Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn cụ thể và công bố danh mục các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng. Do vậy, các cơ quan quản lý chuyên ngành chưa có căn cứ và cơ sở pháp lý để xác định khu vực nào tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, khu vực nào là khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng.
- Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu
tư xây dựng nhà ở nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức, cá nhân đó có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn góp hay không? Do vậy, nếu không có sự liên thông và phối hợp tốt giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch và Đầu tư, thì tổ chức nước ngoài hoàn toàn có thể sở hữu ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc sở hữu nhiều hơn hạn mức nhà ở được phép sở hữu theo quy định nêu trên, thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của các tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Năng lực hành vi của cá nhân
Cá nhân chỉ có tư cách chủ thể đầy đủ và độc lập khi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, ngoài năng lực pháp luật dân được pháp luật ấn định sẵn