hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu
Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 khẳng định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”. Theo ý khẳng định này, nếu giao dịch dân sự vi phạm Điều 177 thì giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý ngay từ thời điểm ký kết. Trong trường hợp giao dịch chưa được thực hiện hoặc đang thực hiện thì không còn được thực hiện nữa, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Các trường hợp về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu theo quy định đối với các hoạt động liên quan đến giao dịch dân sự nói chung quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
- Giao dịch dân sự - Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật dân sự 2015). Điều nghiêm cấm của luật là những quy định của luật cản trở chủ thể có ý định, không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực thể hiện các ứng xử chung trong đời sống, các hoạt
động của con người trong xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. - Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật dân sự 2015). Khi các bên xác lập giao dịch dân sự - lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, ví dụ: Giao dịch chuyển nhượng nhà đất nếu phát hiện vi phạm một số điều kiện như các bên liên quan bị cưỡng ép thì giao dịch sẽ vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
- Giao dịch dân sự như ký kết được pháp luật xác định là vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật dân sự 2015). Khi giao dịch dân sự về Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ những trường hợp sau:
+ Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;
+ Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;
khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.
- Giao dịch dân sự được pháp luật xác định vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật dân sự 2015). Trường hợp giao dịch dân sự đã giao kết- Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đã được ký kết, được xác lập nhưng có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn khi thấy cần ngừng thực hiện giao dịch có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, không phải các trường hợp nào cũng tuyên hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn vì còn có trường hợp giao dịch dân sự vẫn được xác lập cho dù có sự nhầm lẫn nhưng không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đáp ứng đủ điều kiện hoàn thành hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật dân sự 2015). Khi một bên tham gia giao dịch dân sự như chuyển nhượng nhà ở nhưng do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố
ýcủa một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật dân sự 2015). Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch ký kết hợp đồng sang nhượng nhà ở vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật dân sự 2015). Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, tuy nhiên một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Xử lý hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu
Từ những phân tích trên cho ta thấy các trường hợp vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, từ đó pháp luật cần quy định các phương thức xử lý hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, theo đó hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật hoặc do các bên tự thỏa thuận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Để xử lý hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu cần:
- Xác định lỗi khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu
Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tòa án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm
2015 bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, do đó, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:
+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc chuyển nhượng nhà ở là hợp pháp.
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 125, 126, 127 và 128 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên chuyển nhượng hoặc lỗi của bên nhận chuyển nhượng.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp quy định tại điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì Tòa án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.
- Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu
Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
Nếu bên mua gây ra lỗi trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở làm cho hợp đồng bị vô hiệu thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua phần tiền đã nhận và bên mua phải giao lại tài sản là căn nhà cho bên bán (nếu đã nhận); Nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc đã tháo dỡ căn nhà thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, trả lại tình trạng ban đầu của căn nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền
chênh lệch giá. Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỉ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.
Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã tôn tạo, sửa sang nhà làm tăng giá trị tài sản gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại tài sản là căn nhà bên bán phải trả cho bên mua phần tiền phù hợp với giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn thực hiện cải tạo, sửa chữa căn nhà.
Nếu bên bán có lỗi trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng làm cho hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà do tác động thị trường mà bên mua bị thiệt hại do thực hiện giao dịch theo hợp đồng thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá.
- Xác định thiệt hại khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu
Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu thì Tòa án xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên bán phải chi trả để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã thực hiện phá hủy, tháo dỡ căn nhà hoặc làm hư hỏng căn nhà; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để tôn tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị căn nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở không qui định các điều liên quan về đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt khi có các vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định thì tại Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu
có.
- Xác định hậu quả pháp lý phát sinh mà bên vi phạm phải gánh chịu.
Hậu quả pháp lý phát sinh mà bên vi phạm phải gánh chịu gồm:
Một là, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Có thể thấy, khôi phục lại tình trạng ban đầu, thường được hiểu nhầm đồng nhất với “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, tuy nhiên đây lại là hai khái niệm, phạm trù hoàn toàn khác nhau. Tòa án buộc các bên trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu phải khôi phục lại tình trạng ban đầu khi căn nhà được hoàn trả không đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập hợp đồng: tài sản hiện đã bị hư hỏng, giảm giá trị; tài sản đã được sửa chữa, xây dựng làm tăng giá trị. Vấn đề này, phát sinh hai trường hợp sau:
+ Trong trường hợp thứ nhất, bên đã làm hư hỏng, giảm giá trị tài sản
phải sửa chữa, phục hồi, nâng cấp lại tài sản, nhưng đối với trường hợp thứ hai, có cần thiết phải khôi phục tài sản trở về trạng thái ban đầu khi tài sản đó đã được làm tăng giá trị. Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố nên khi hợp đồng bị vô hiệu, Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại hiện trạng đất ban đầu cho bên chuyển nhượng, song sẽ gây lãng phí rất lớn, đặc biệt khi tài sản tăng thêm có giá trị cao. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Tòa án có thể lựa chọn giải pháp theo hướng định giá phần tài sản phát sinh giá trị và buộc một bên nhận lại tài sản bao gồm phần tài sản phát sinh và thanh toán phần tiền tương ứng với phần giá trị tài sản tăng thêm cho bên kia.
+ Trường hợp thứ hai, đối tượng hợp đồng là tài sản nhưng tài sản
không còn giữ được tình trạng như ban đầu hay đối tượng hợp đồng là công việc (dịch vụ) đã được thực hiện mà có căn cứ xác minh là hợp đồng vô hiệu thì không thể áp dụng được việc “khôi phục lại tình trạng ban đầu”. Thực tiễn
xét xử tại Tòa án cũng cho thấy một số vấn đề bất cập trong, việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận còn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố khách quan chưa thực sự đảm bảo được lợi ích của các chủ thể liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình đã quy định phương hướng giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà vô hiệu. Nếu trong thời gian quản lý sử dụng căn nhà, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị tài sản gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, thì khi thực hiện nhận lại nhà, bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa nhà. Các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Hướng dẫn chi tiết của Nghị quyết lại chỉ áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu mà các hợp đồng mua bán tài sản khác không được dẫn chiếu đến.
Quy định “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu” cũng là việc không thể trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là công việc (dịch vụ) đã được