pháp luật dân sự. Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015 mô tả các dấu hiệu (điều kiện) của một tổ chức có tư cách pháp nhân là:
+ Được thành lập theo quy định của pháp luật. Việc thành lập pháp nhân có thể theo sáng kiến của cá nhân, pháp nhân (đăng ký thành lập, đăng ký thay đổi và đăng ký khác theo quy định của pháp luật) hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền một cách công khai.
+ Có cơ cấu tổ chức gồm: cơ quan điều hành với tổ chức, nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan điều hành của pháp nhân được quy định trong điều lệ của pháp nhân hoặc trong quyết định thành lập pháp nhân; cơ quan khác theo quyết định của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.
+ Có tài sản riêng và không phụ thuộc với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình.
+ Nhân danh mình tham gia nhiều quan hệ pháp luật khác nhau một cách độc lập.
Với tư cách là một chủ thể độc lập, pháp nhân tham gia vào các quan hệ pháp luật với tư cách riêng, có khả năng hưởng quyền và gánh chịu các nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định phù hợp với điều lệ của pháp nhân. Pháp nhân không nhân danh chủ thể khác mà phải nhân danh chính mình khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự. Pháp nhân có thể là bị đơn, nguyên đơn trước toà án.
Hoạt động của pháp nhân phải thông qua hành vi những cá nhân - người đại diện của pháp nhân. Hành vi của những cá nhân này không phải tạo ra quyền và nghĩa vụ cho họ mà nhân danh pháp nhân tạo ra các quyền và nghĩa vụ cho pháp nhân đó. Đại diện của pháp nhân được thực hiện dưới hai hình thức:
+ Đại diện theo pháp luật (đại diện đương nhiên). Người đại diện của pháp nhân có quyền nhân danh pháp nhân thực hiện các hành vi nhằm duy trì
hoạt động của pháp nhân trong khuôn khổ pháp luật và điều lệ quy định (kí kết các hợp đồng và thực hiện các giao dịch khác).
+Đại diện theo uỷ quyền: Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể uỷ quyền cho người khác thay mình, nhân danh pháp nhân thực hiện các giao dịch; có thể uỷ quyền cho cá nhân là thành viên của pháp nhân hoặc cá nhân khác; có thể uỷ quyền cho một pháp nhân khác giao kết, thực hiện các giao dịch. Người được uỷ quyền thực hiện các giao dịch trong phạm vi thẩm quyền được xác lập theo văn bản uỷ quyền và chỉ được uỷ quyền lại nếu
người uỷ quyền đồng ý. Văn bản uỷ quyền phải xác định r thẩm quyền của người được uỷ quyền, nội dung và thời hạn uỷ quyền. Việc ủy quyền có thể là thường xuyên (người đứng đầu ủy quyền cho cấp phó của mình) hoặc theo vụ việc.
Pháp nhân khi tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà ở có thể với tư cách là bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể là với tư cách là bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong thực tế, pháp nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà ở chủ yếu với tư cách bên bán. Trong thực tế pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là chủ thể kinh doanh. Các pháp nhân tham gia vào các dự án nhà ở có từ các khâu như đấu thầu dự án, xây dựng căn hộ, nhà liền kề, phục vụ nhu cầu để ở, làm văn phòng, kinh doanh thương mại, cho thuê, trao đổi….
Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy
quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Như vậy, pháp nhân được coi là chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở khi thỏa mãn quy định của pháp luật về năng lực pháp luật. Khi tham gia giao dịch, pháp nhân phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp. Trong trường hợp này, người đại diện theo pháp luật không phải là chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở mà chỉ là người nhân danh pháp nhân, thay mặt pháp nhân ký kết, thực hiện hợp đồng; pháp nhân là chủ thể chịu sự ràng buộc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.
Nói đến pháp nhân, không thể không nhắc đến pháp nhân đặc biệt (pháp nhân công quyền) đó chính là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quản lý lĩnh vực đất đai, nhà ở. Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho nhà nước tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở nhằm thực hiện chính sách nhà ở theo chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước đó như mua bán nhà cho công nhân, viên chức, cán bộ nhà nước để ở, phục vụ công tác như các khu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức, dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là chủ thể đặc biệt so với các chủ thể khác khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở.
Về thực tế Nhà nước thường có vai trò là bên bán nhà ở, đó là việc “hóa giá” nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang sử dụng thực tế nhà ở
đó. Nhà ở đó phải đang được sử dụng, không có tranh chấp. Trong trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì bên bán phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, chủ tịch hoặc phó chủ tịch ủy ban nhân dân cấp thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện, hiện đang quản lý nhà ở đó.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng được quy định rất rõ tại Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, theo đó trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu r lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trên đây là những phân tích về điều kiện chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, mỗi chủ thể có những đặc điểm riêng biệt để tạo lên tính có hiệu lực của hợp đồng. Mỗi chủ thể tham gia giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện ban đầu và cũng là kiên quyết đó để tạo ra tính pháp lý riêng cho mỗi chủ thể.
Hình thức là một yếu tố pháp lý rất quan trọng của hợp đồng trong khi thực hiện giao kết, có quan hệ biện chứng với các yếu tố khác như : bản chất,
nội dung, giá trị hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Hình thức là phương tiện để diễn đạt đúng nội dung ý chí của các bên,cũng như để chứng minh sự tồn tại của hợp đồng. Sẽ không tồn tại hợp đồng, nếu nó không được thể hiện dưới một hình thức để xác định các bên đã giao kết.
Hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, mà bản chất của nó là sự thỏa thuận giữa các bên, và hợp đồng chỉ có thể được tạo lập khi có sự gặp gỡ ý chí giữa các bên. Các yếu tố pháp lý cơ bản tạo nên hợp đồng chính là ý chí của chủ thể, sự biểu hiện của ý chí đó ra bên ngoài và sự thống nhất giữa các yếu tố đó với nhau.Hình thức của hợp đồng cũng là phương tiện thể hiện nội dung cụ thể, là sự biểu hiện ra bên ngoài của nội dung hợp đồng
Hình thức và thủ tục chuyển nhượng nhà ở phải phù hợp với các hình thức của hợp đồng dân sự. Theo đó, hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng một trong ba hình thức: bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể, bằng văn bản.
Tại Điều 117 Luật nhà ở năm 2014 quy định: "Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, và uỷ quyền quản lý nhà ở". Như vậy, Luật nhà ở
năm 2014 đã có quy định về hình thức mua bán nhà ở khá phong phú. Hơn nữa, đây chính là cơ sở pháp lý khẳng định giá trị pháp lý của hợp đồng của bên bán cũng như bên mua, đảm bảo lợi ích cho cả hai bên. Đồng thời, viêc quy định về hình thức hợp đồng cũng chính là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành quản lí các giao dịch về nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó đề ra những chính sách về nhà ở hợp lý phù hợp với tình hình trên thực tế. Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thì hình thức của hợp đồng bắt buộc phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước, đây cũng là quy định hiện hành của nhiều quốc gia trên thế giới.
là những trường hợp các bên có giao dịch thực tế bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, nhưng vẫn thực hiện việc chuyển nhượng nhà ở trên thực tế. Tức là vẫn giao nhà và nhận tiền. Song khi phát sinh tranh chấp lại không được chấp nhận đó là giao dịch hợp pháp. Điều này dẫn đến thiệt hại cho một bên hoặc bên thứ ba ngay tình. Các giao dịch này còn xảy ra với việc chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở nông thôn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhất là khi đã chuyển nhượng cho họ, hàng và sinh sống ổn định rất lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi tranh chấp xảy ra, việc giải quyết sẽ vô cùng khó khăn.
2.2 Pháp luật về thủ tục chuyển nhƣợng nhà ở
Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà ở là một khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ tục chuyển nhượng nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua. Trước hết thủ tục chuyển nhượng nhà ở là việc các bên đem hợp đồng chuyển nhượng đã được các bên soạn thảo ra phòng công chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phòng công chứng, ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán bộ tư pháp soạn thảo hợp đồng). Hợp đồng đó có nội dung hợp pháp thì sẽ được chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ tục chứng thực, các bên mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trước bạ sang tên (lệ phí trước bạ nếu không có thỏa thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên và nộp thuế thì quyền sở hữu được chuyển giao từ người bán nhà ở sang người mua nhà ở. Điều 120 Luật Nhà ở năm
2014 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở cụ thể như sau: Bước 1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thoả thuận lập các loại hợp đồng phù hợp như về : mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho thuê, thuê mua, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
Bước 2. Các bên thoả thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Cụ thể hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở như sau:
- Ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở: Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân của các bên, như chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Đối với bên giao dịch có yếu tố nước ngoài thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa còn thời hạn hoặc giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam của Việt kiều.
-Kê khai và nộp thuế, lệ phí (tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm).
+ Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
+ Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài