5. Kết cấu luận văn
3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả
Từ những hạn chế của hoạt động huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên, ta thấy vấn đề mấu chốt là kế hoạch sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ chưa hiệu quả. Vì thế, cần có các giải pháp cho vấn đề này như sau
Thứ nhất, rủi ro thanh toán của công ty cho 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, công ty cần trích lập những quỹ dự phòng. Công ty không nên thúc đẩy các chính sách phát triển quá nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khoán nắm giữ không đủ để thanh toán. Ngoài ra, công ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn.
Thứ hai, chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của
dự án Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ. Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn. Còn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn. Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, còn sử dụng vốn như thế nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu. Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn luôn gắn liền với nhau. Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, còn nhiều hàng tồn kho, công ty cần có chính sách bán hàng để
thu tiền. Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết. Công ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài.
3.2.12. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu
Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối.
Đối với các dự án phát triển nhà ở để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rất thuận lợi, nên Công ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi công, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất… Số vốn trên sẽ được hoàn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người mua nhà.
Nhưng đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp không chủ động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu hồi ít nhất cũng khoảng 6 - 8 năm kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động một toà nhà trung tâm thương mại văn phòng cho thuê không hề đơn giản, đặc biệt là đối với các trung tâm thương mại văn phòng hạng B và hạng A. Người quản lý toà nhà phải được đào tạo bài bản từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, luôn luôn sẵn sàng cho mọi tình huống để khách hàng được hài lòng nhất, luôn nỗ lực để có thể thu hút được các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng.
Do đó, Công ty chỉ nên đầu tư vào các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê khi đã thực sự mạnh về vốn, đủ khả năng quản lý. Tìm kiếm các khu đất có vị trí đẹp: nằm trong khu trung tâm, thuận tiện giao thông, diện tích lớn, mật độ xây dựng của lô đất lớn,v.v… và các dự án phải có các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR cao ( chỉ tiêu IRR phải từ 28% trở lên).
Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện về hiệu quả kinh tế, khả năng quản lý, khả năng thu xếp vốn như trên thì việc Công ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu hiện có, hoặc huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu mới được các cổ đông ủng hộ và không gây ra khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch toán tài chính của Công ty.
3.2.23. Huy động vốn từ khách hàng
Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc cho thuê mặt bằng thương mại, văn phòng dài hạn với khách hàng, trong đó quy định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thiện toà nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng.
Mọi chủ đầu tư của dự án bất động sản đều thu tiền theo tiến độ tương tự như dưới đây. Chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn của khách hàng bằng chính sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ.
Theo Luật quy định thì Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mô, tính chất mà Công ty có thể phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, đối với các căn hộ chung cư, Công ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau:
Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình.
Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu tiền thứ nhất.
Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần thô.
Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hoàn thiện toà nhà và bàn giao cho khách hàng.
Lần 5: Thu hết phần 5% còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ.
Tuy nhiên, để huy động vốn từ khách hàng, công ty có thể có các chính sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ và được hưởng ưu đãi. Thay vì việc công ty phải đi vay một khoản tiền từ ngân hàng và trả lãi suất đi vay; công ty sẽ huy động tiền từ phía khách hàng.
Phương án 1: khách hàng đóng trước hợp đồng mua bán bằng vốn tự có của
mình, công ty sẽ chiết khấu thanh toán sớm cho khác hàng. Khoản tiền này sẽ tương đương với chi phí lãi vay của số tiền khách hàng đóng trước nhân với thời gian đóng trước.
Phương án 2: khách hàng vay ngân hàng để đóng trước tiến độ của hợp đồng
mua bán, công ty sẽ trả thay khách hàng phần lãi vay cho đến ngày bàn giao nhà. Lãi vay cho khách hàng cá nhân trong 1 – 2 năm đầu chắc chắn sẽ thấp hơn với lãi vay của doanh nghiệp.
Bằng 2 phương án này, doanh nghiệp vừa bán được hàng, vừa huy động được tiền, khách hàng mua được nhà giảm giá, còn ngân hàng thì có thêm doanh thu. Phương án huy động vốn này rất có lợi cho nền kinh tế
3.2.34. Huy động tín dụng ngân hàng
Việc huy động tín dụng ngân hàng cho các dự án phát triển nhà để bán thường là huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức thì cho việc nộp tiền sử dụng đất, thanh toán một số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, và tạm ứng cho các nhà thầu thi công xây dựng. Phần tín dụng thương mại này sẽ được hoàn trả ngay sau mỗi đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà.
Đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng là bắt buộc, bởi vì phần lớn các dự án đều có Tổng mức đầu tư lớn, tự bản thân doanh nghiệp không thể có đủ vốn để đầu tư, do đó nhu cầu vay vốn là rất lớn. Việc quyết định đầu tư một dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê cần phải tính toán chặt chẽ, cụ thể về phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn,v.v… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu IRR phải lớn hơn lãi vay rất nhiều, thường là khoảng 15% trở lên.
3.2.45. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp
Tín dụng thương mại trong các dự án phát triển nhà chủ yếu là việc kéo dài thời gian thanh toán đối với bên B trong các hợp đồng kinh tế, ví dụ các hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt là đối với các nhà thầu thi công và lắp đặt thiết bị.
Tín dụng thương mại đã trở thành phổ biến trong hoạt động xây dựng, đó là một chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu chính nợ các nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ các nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt của hình thức tín dụng này là tăng cường mối liên kết giữa các nhà hoạt động xây dựng, nhưng nó tiềm ẩn một nguy cơ rất lớn về sự đổ vỡ domino, khi có một thành viên lớn của chuỗi trên gặp khó khăn về khả năng thanh toán hoặc bị phá sản.
Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không được thuận lợi thì đây là một hình thức rất tốt để Công ty tiếp tục triển khai các công việc của dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường.
3.2.56. Phát hành trái phiếu dự án
Phát hành trái phiếu dự án được áp dụng chủ yếu cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Theo đó, một Công ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà ở mới triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu ra thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ 1 đến 3 năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua một căn hộ trong dự án. Đây là hình thức mới được áp dụng trong thời gian gần đây, do tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay đối với bất động sản, các quy định của nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn thành việc xây dựng phần móng.
3.2.67. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, vốn
hợp tác kinh doanh
Trong những năm gần đây Công ty đang thực hiện nhiều dự án. Mỗi dự án cần lượng vốn rất lớn. Vì vậy Công ty nên xem xét phương án hợp tác kinh doanh với nước ngoài để có thể huy động được nguồn vốn. Công ty có thể làm việc với
các quỹ đầu tư, công ty mô giới dịch vụ bất động sản để tìm được những đối tác kinh doanh, tận dụng được lợi thế của các bên. Hơn nữa, trong thị trường bất động sản Việt Nam, việc một dự án được góp vốn hoặc tài trợ bởi nhà đầu tư hay ngân hàng nước ngoài sẽ gây được tiếng vang và có sức hút rất lớn với người tiêu dùng.
3.2.8. Chứng khoán hóa các dự án bất động sản
Phương án chứng khoán hóa bất động sản, gồm 2 hình thức là niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán hoặc niêm yết theo từng dự án.
Việc các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán thực tế đã được một số doanh nghiệp hiện nay đang triển khai khá thành công như Vingroup, FLC… Mặc dù điều này mang lại một dòng vốn ổn định trong dài hạn cho phát triển các dự có quy mô lớn, nhưng đòi hỏi bản thân doanh nghiệp phải có độ uy tín nhất định, cũng như giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư. Do đó, phương án lựa chọn hình thức niêm yết theo dự án và trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu được nhiều chuyên gia đánh giá cao.
Đây là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư có được lợi nhuận dựa trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Hình thức chứng khoán hóa bất động sản có thể làm dưới dạng phát hành chứng chỉ bất động sản. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.
Trong bối cảnh thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, hướng đầu tư theo hình thức hợp tác cùng chia sẻ lợi ích sẽ tạo đà phát triển dài hạn cho thị trường. So với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các hình thức huy động từ chứng khoán, từ quỹ tín thác mang lại hiệu quả cao hơn, độ rủi ro ít hơn.
Đồng thời, chứng khoán hóa bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
3.2.9. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bấtđộng sản động sản
Quỹ đầu tư tín thác là một mô hình mới mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia và được các nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây. Các bên tham gia bao gồm người góp vốn cá nhân hoặc tổ chức, quỹ tín thác trung gian, chủ đầu tư dự án bất động sản. Sau khi huy động, Quỹ đầu tư tín thác sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn. Với việc được quản lý một cách bài bản và quy mô dựa trên cơ sở phân tích thực tiễn các yếu tố của thị trường nhà đất, mô hình quỹ này sẽ hạn chế được những rủi ro không đáng có của thị trường, đồng thời mang lại lợi ích dài hạn cho cả người đóng góp và các dự án bất động sản.
Trên thực tế, Quỹ đầu tư tín thác đã có nền tảng pháp lý là Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia và các nhà quản lý cần thúc đẩy để các tổ chức, doanh nghiệp mạnh dạn phát triển mô hình này trong thời gian tới.
3.2.710. Các phương thức khác
Thứ nhất, Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Tân Hoàng Minh có điểm yếu là loại hình công ty TNHH nên bị hạn chế trong việc huy động vốn chủ sở hữu từ bên ngoài nên trong tương lai nên có chính sách cơ cấu lại tổ chức hoạt động để chuyển đổi Công ty thành Công ty cổ phần và niêm yết trên sản chứng khoán.
Thứ hai, mô hình tổ chức công ty còn phức tạp, chồng chéo; cơ cấu hoạt động tài chính, góp vốn kinh doanh còn chưa chuẩn mực, chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn trong việc đưa công ty lên sàn chứng khoản hoặc làm hồ sơ phát hành trái phiếu, hoặc huy động vốn từ nước ngoài. Vậy, để có thể tiếp cận với nhiều nguồn vốn hơn, công ty cần kiểm tra, rà soát, cải thiện những điểm yếu của mình để hoạt động tài chính chuyên nghiệp hơn.
KẾT LUẬN
Với đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh” trong tình hình thị trường bất động sản như hiện nay là rất cần thiết.