5. Kết cấu luận văn
2.1. Tổng quan về công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân
2.5.1.1. Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt
Như đã phân tích ở phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả người bán, người mua trả tiền trước,v.v… ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong các khoản nợ phải trả của Công ty, năm 2016 tỷ trọng tín dụng thương mại đã chiếm 32,1% tổng Nợ phải trả. Năm 2015, tín dụng thương mại chiếm 35,9%. Lý do của việc tín dụng thương mại cao, bởi trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, việc mua nguyên vật liệu, thuê máy móc thi công, thường được các nhà cung cấp cho trả chậm, đây cũng là một đặc điểm phổ biến tại Việt Nam. Hơn nữa, các công ty kinh doanh bất
động sản thường chiếm dụng được nguồn vốn rất lớn từ việc trả trước của khách hàng. Bằng các khuyến mại, chiết khấu, các công ty đã khuyến khích được khách hàng ứng trước tiền. Chi phí cho việc huy động vốn này cũng tương đương với chi phí vay vốn ngân hàng, thậm chí còn thấp hơn. Việc tín dụng thương mại tăng cao đã giúp cho Công ty giải quyết được áp lực vay vốn của các tổ chức tín dụng, mặt khác giúp tăng cường mối quan hệ ngày càng chặt chẽ, vững chắc với cả khách hàng và nhà cung cấp.
Tuy nhiên, tín dụng thương mại là một khoản nợ, một khoản nợ không có thời hạn và có thể bị đòi nợ bất kỳ lúc nào, do đó để không gặp khó khăn về khả năng thanh toán, Công ty luôn phải giữ một lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền khác sao cho khả năng thanh toán nhanh phải dao động xung quanh một.
2.5.1.2. Khả năng huy động vốn từ ngân hàng tương đối hiệu quảtốt
Năm 2016, tỷ lệ vốn tín dụng ngân hàng trên tổng nợ phải trả đạt 57,7% tăng so với năm 2015 là 51,2% và giảm so với năm 2014 là 58,8%, các năm đều đạt khoảng 50-60%. Điều này cho thấy công ty đã tận dụng rất tốt nguồn vốn vay của ngân hàng. Việc nguồn vốn ngân hàng chiếm quá lớn trong cơ cấu vốn sẽ tiểm ẩn nhiều rủi ro, nhưng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc thù ngành sẽ cần nguồn vốn lớn thì việc tận dụng nguồn vốn ngân hàng để đầu tư là điều rất quan trọng. Công ty có thể tiếp cận thêm với những phương thức huy động vốn mới đồng thời phải đảm bảo khả năng thanh toán.
2.5.1.3. Chi phí lãi vay hợp lý
Chi phí lãi vay của 2 dự án: Dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu và Dự án D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội so với mức lãi suất chung trên thị trường là tương đối thấp. Đối với dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu lãi suất là 10%/ năm. Dự án D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội 11%/năm.
Qua phân tích báo cáo và tìm hiểu về tình hình huy động vốn tại các dự án của Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Tân Hoàng Minh tác giả nhận thấy các điểm yếu trong công tác huy động vốn như sau:
Thứ nhất, rủi ro thanh toán của công ty. Chỉ sổ thanh toán ngắn hạn và chỉ số
thanh toán nhanh của công ty những năm gần đây giảm mạnh, cho thấy công ty đang bị mất cân đối nguồn tài sản để thanh toán nợ ngắn hạn. Trong thời gian này hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang phát triển nóng nên nguy cơ thiếu khả năng thanh toán là rất cao nếu doanh nghiệp không đảm bảo nguồn thu chi của mình.
Thứ hai, phương thức huy động vốn chưa phong phú: phương thức vay vốn
chủ yế là từ ngân hàng, bị hạn chế trong việc tiếp cận với nguồn vốn ngoài ngân hàng.
Thứ ba, tại dự án D’Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên, Cầu Giấy, Hà Nội
chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ của dự án
2.5.3. Nguyên nhân
Nguyên nhân khách quan: Do nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang phát triển mạnh mẽ nên công ty phải cạnh tranh với nhiều đối thủ. Hơn nữa, càng ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản đang thắt chặt quản lý do hoạt động kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn.
Nguyên nhân chủ quan:
Cơ cấu tổ chức và hoạt động tài chính chưa chuyên nghiệp nên hạn chế trong việc tiếp cận với nguồn vốn nước ngoài
Mô hình công ty vẫn là trách nhiệm hữu hạn nên bị hạn chế trong việc huy động vốn chủ sở hữu từ bên ngoài.
Nhiều dự án của Công ty đang trong quá trình đầu tư dẫn đến việc gặp khó khăn về tài chính những khoản nợ ngắn hạn
Chính sách bán hàng của Công ty nói chung tại các dự án chưa thực sự hợp lý dẫn đến hàng tồn kho cao ảnh hưởng đến doanh thu của dự án cũng nhưng dòng tiền trả nợ của dự án.
PHẦN CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ KHÁCH SẠN
TÂN HOÀNG MINH
3.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới
3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn
Tân Hoàng Minh định hướng trở thành một tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam. Tân Hoàng Minh quyết tâm xây dựng những công trình chất lượng, bền vững góp phần đem lại lợi ích thiết thực cho khách hàng và cho xã hội.
Hiện nay, Tân Hoàng Minh đang nắm trong tay rất nhiều dự án vàng với vị trí đắc địa. Công ty đang có kế hoạch phát triển những dự án này trong 3-5 năm nữa. Các dự án sắp tới, công ty vẫn tiếp tục nhắm vào thị trường bất động sản cao cấp, với căn hộ hạng sang và văn phòng hạng A. Ngoài ra, công ty sẽ mở rộng thêm một số sản phẩm bất động sản trung cấp với các dự án có vị trí ngoại thành Hà Nội. Để thực hiện được những dự án bất động sản sắp tới, công ty cần nguồn vốn rất lớn và sẵn sàng hợp tác với các đối tác kinh doanh trong và ngoài nước.
Vì thế, công ty đang có kế hoạch cơ cấu lại bộ máy tổ chức, thiết lập lại cơ cấu tổ chức để chuyên nghiệp hóa hoạt động của công ty. Trong thời gian tới, công ty sẽ chuyên nghiệp hóa hoạt động huy động vốn bằng các cơ cấu lại tổ chức nhân sự. Công ty sẽ có Ban nguồn vốn chuyên để huy động vốn, trong ban sẽ phân ra các nhóm nhân sự chuyên trách cho mỗi phương thức huy động vốn. Bên cạnh đó, Ban quản lý tài chính dự án sẽ chuyên trách về mảng quản lý sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ.Ngoài ra, công ty đang có kế hoạch cơ cấu lại bộ máy tổ chức, thiết lập lại cơ cấu tổ chức để chuyên nghiệp hóa hoạt động của công ty. Đây là bước đầu để công ty có cơ hội chào đầu tư các nhà đầu tư nước ngoài và chuẩn bị cho quá trình cổ phần hóa, IPO trên thị trường chứng khoán.
3.1.2. Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn
Mục tiêu lợi nhuận của Tân Hoàng Minh năm 2017 là 170 tỷ đồng, với việc bàn giao tất cả các căn hộ còn lại của dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên. Tân Hoàng Minh đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.000 tỷ và đưa 2 dự án D’. Eldorado 1 Phú Thượng, D’. Eldorado 2 Phú Thanh vào mở bán.
Vì thế mục tiêu trong năm 2017-2018, công ty sẽ phát hành trái phiếu 2.000 tỷ để phục vụ các dự án đang thực hiện. Năm 2018, công ty đặt mục tiêu sẽ hợp tác với một số nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện một số dự án triển vọng. Mục tiêu này thể hiện tham vọng rất lớn của lãnh đạo công ty. Do tình hình tài chính của công ty còn nhiều khó khăn, áp lực cạnh tranh trên thị trường rất lớn. Tuy nhiên, với nhiều chính sách cải cách, tái cơ cấu, Tân Hoàng Minh có thể thực hiện được mục tiêu này.
3.2. Giải pháp khắc phục những điểm yếu trong quá trìnhhuy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Vănhuy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn huy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên
Thứ nhất, rủi ro thanh toán của công ty cho 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn
Huyên cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, công ty cần trích lập những quỹ dự phòng. Công ty không nên thúc đẩy các chính sách phát triển quá nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khoán nắm giữ không đủ để thanh toán. Ngoài ra, công ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn.
Thứ hai, phương thức huy động vốn chủ yếu là từ ngân hàng. Điều này khiến hoạt
động kinh doanh của công ty bị phụ thuộc vào ngân hàng. Công ty cần có chính sách phát triển nguồn nhân lực tài chính ngân hàng để tiếp cận với những phương thức huy động vốn mới. Ví dụ như: hợp tác kinh doanh, huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu. Công ty có thể tiếp cận với các công ty tư vấn hoặc mô mới như các công ty quản lý quỹ, quỹ đầu tư ... để tiếp cận với những nguồn vốn đa dạng, phong phú hơn.
Thứ ba, Chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của dự án
Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ. Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn. Còn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn. Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, còn sử dụng vốn như thế nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu. Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn luôn gắn liền với nhau. Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, còn nhiều hàng tồn kho, công ty cần có chính sách bán hàng để thu tiền. Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết. Công ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài.
3.23. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty trong tương laithời gian tới
Để huy động vốn cho một dự án đầu tư, có rất nhiều phương thức khác nhau, như đã được trình bày tại chương 1. Với tình hình phát triển nóng của thị trường bất động sản như hiện nay, các ngân hàng, các nhà đầu tư rất mong muốn đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, ngành này cũng có nhiều rủi ro nên quy chế cho vay thường phức tạp. Các doanh nghiệp đi vay cần chuẩn bị đầy đủ cơ sở pháp lý, phương án kinh doanh tốt để có thể huy động được nhiều nguồn đầu tư.
Các phương thức huy động vốn cơ bản để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình, huy động tiền ứng trước của người mua nhà… Tuỳ vào từng dự án có thể áp dụng các phương thức khác nhau.
Đối với Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh, các dự án bất động sản chủ yếu là dự án phát triển nhà ở để bán và dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê. Dự án phát triển nhà ở để bán có điểm thuận lợi là thu được tiền ứng trước của người mua nhà, ít bị ứ đọng vốn, chu kỳ một dự án bắt đầu từ khi có chủ trương đầu tư đến khi bàn giao nhà cho người
mua đưa vào sử dụng, thời gian của dự án chỉ khoảng 4 - 5 năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê thì có chu kỳ dài hơi hơn, có thể kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, và chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng mới có thể đầu tư.
Để thuận lợi cho Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh nghiên cứu, áp dụng một số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung các giải pháp huy động vốn cho cả dự án phát triển nhà ở để bán và huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê. Các dạng đầu tư bất động sản khác như đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, đều có các tính chất giống hai dạng cơ bản trên.
3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả
Từ những hạn chế của hoạt động huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên, ta thấy vấn đề mấu chốt là kế hoạch sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ chưa hiệu quả. Vì thế, cần có các giải pháp cho vấn đề này như sau
Thứ nhất, rủi ro thanh toán của công ty cho 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, công ty cần trích lập những quỹ dự phòng. Công ty không nên thúc đẩy các chính sách phát triển quá nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khoán nắm giữ không đủ để thanh toán. Ngoài ra, công ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn.
Thứ hai, chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của
dự án Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ. Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn. Còn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn. Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, còn sử dụng vốn như thế nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu. Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn luôn gắn liền với nhau. Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, còn nhiều hàng tồn kho, công ty cần có chính sách bán hàng để
thu tiền. Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết. Công ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài.
3.2.12. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu
Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối.
Đối với các dự án phát triển nhà ở để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rất thuận lợi, nên Công ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi công, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất… Số vốn trên sẽ được hoàn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người mua nhà.
Nhưng đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp không chủ động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu