5. Kết cấu luận văn
3.1.2. Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn
Mục tiêu lợi nhuận của Tân Hoàng Minh năm 2017 là 170 tỷ đồng, với việc bàn giao tất cả các căn hộ còn lại của dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên. Tân Hoàng Minh đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.000 tỷ và đưa 2 dự án D’. Eldorado 1 Phú Thượng, D’. Eldorado 2 Phú Thanh vào mở bán.
Vì thế mục tiêu trong năm 2017-2018, công ty sẽ phát hành trái phiếu 2.000 tỷ để phục vụ các dự án đang thực hiện. Năm 2018, công ty đặt mục tiêu sẽ hợp tác với một số nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện một số dự án triển vọng. Mục tiêu này thể hiện tham vọng rất lớn của lãnh đạo công ty. Do tình hình tài chính của công ty còn nhiều khó khăn, áp lực cạnh tranh trên thị trường rất lớn. Tuy nhiên, với nhiều chính sách cải cách, tái cơ cấu, Tân Hoàng Minh có thể thực hiện được mục tiêu này.
3.2. Giải pháp khắc phục những điểm yếu trong quá trìnhhuy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Vănhuy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn huy động vốn của hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên
Thứ nhất, rủi ro thanh toán của công ty cho 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn
Huyên cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, công ty cần trích lập những quỹ dự phòng. Công ty không nên thúc đẩy các chính sách phát triển quá nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khoán nắm giữ không đủ để thanh toán. Ngoài ra, công ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn.
Thứ hai, phương thức huy động vốn chủ yếu là từ ngân hàng. Điều này khiến hoạt
động kinh doanh của công ty bị phụ thuộc vào ngân hàng. Công ty cần có chính sách phát triển nguồn nhân lực tài chính ngân hàng để tiếp cận với những phương thức huy động vốn mới. Ví dụ như: hợp tác kinh doanh, huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu. Công ty có thể tiếp cận với các công ty tư vấn hoặc mô mới như các công ty quản lý quỹ, quỹ đầu tư ... để tiếp cận với những nguồn vốn đa dạng, phong phú hơn.
Thứ ba, Chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của dự án
Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ. Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn. Còn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn. Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, còn sử dụng vốn như thế nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu. Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn luôn gắn liền với nhau. Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, còn nhiều hàng tồn kho, công ty cần có chính sách bán hàng để thu tiền. Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết. Công ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài.
3.23. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty trong tương laithời gian tới
Để huy động vốn cho một dự án đầu tư, có rất nhiều phương thức khác nhau, như đã được trình bày tại chương 1. Với tình hình phát triển nóng của thị trường bất động sản như hiện nay, các ngân hàng, các nhà đầu tư rất mong muốn đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, ngành này cũng có nhiều rủi ro nên quy chế cho vay thường phức tạp. Các doanh nghiệp đi vay cần chuẩn bị đầy đủ cơ sở pháp lý, phương án kinh doanh tốt để có thể huy động được nhiều nguồn đầu tư.
Các phương thức huy động vốn cơ bản để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình, huy động tiền ứng trước của người mua nhà… Tuỳ vào từng dự án có thể áp dụng các phương thức khác nhau.
Đối với Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh, các dự án bất động sản chủ yếu là dự án phát triển nhà ở để bán và dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê. Dự án phát triển nhà ở để bán có điểm thuận lợi là thu được tiền ứng trước của người mua nhà, ít bị ứ đọng vốn, chu kỳ một dự án bắt đầu từ khi có chủ trương đầu tư đến khi bàn giao nhà cho người
mua đưa vào sử dụng, thời gian của dự án chỉ khoảng 4 - 5 năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê thì có chu kỳ dài hơi hơn, có thể kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, và chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng mới có thể đầu tư.
Để thuận lợi cho Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh nghiên cứu, áp dụng một số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung các giải pháp huy động vốn cho cả dự án phát triển nhà ở để bán và huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê. Các dạng đầu tư bất động sản khác như đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, đều có các tính chất giống hai dạng cơ bản trên.
3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả
Từ những hạn chế của hoạt động huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên, ta thấy vấn đề mấu chốt là kế hoạch sử dụng vốn, kế hoạch trả nợ chưa hiệu quả. Vì thế, cần có các giải pháp cho vấn đề này như sau
Thứ nhất, rủi ro thanh toán của công ty cho 2 dự án Hoàng Cầu, Nguyễn Văn Huyên cao do mất cân bằng tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn. Để khắc phục điều này, công ty cần trích lập những quỹ dự phòng. Công ty không nên thúc đẩy các chính sách phát triển quá nóng, khiến chi phí tăng, nợ ngắn hạn tăng trong khi tiền mặt, tiền ngân hàng hoặc chứng khoán nắm giữ không đủ để thanh toán. Ngoài ra, công ty cần có kế hoạch bán hàng, thu tiền của khách hàng cụ thể và thực tế để nhà quản lý chủ động phương án sử dụng nguồn.
Thứ hai, chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của
dự án Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ. Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn. Còn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn. Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, còn sử dụng vốn như thế nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu. Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn luôn gắn liền với nhau. Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, còn nhiều hàng tồn kho, công ty cần có chính sách bán hàng để
thu tiền. Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết. Công ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài.
3.2.12. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu
Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối.
Đối với các dự án phát triển nhà ở để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rất thuận lợi, nên Công ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi công, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất… Số vốn trên sẽ được hoàn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người mua nhà.
Nhưng đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp không chủ động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu hồi ít nhất cũng khoảng 6 - 8 năm kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động một toà nhà trung tâm thương mại văn phòng cho thuê không hề đơn giản, đặc biệt là đối với các trung tâm thương mại văn phòng hạng B và hạng A. Người quản lý toà nhà phải được đào tạo bài bản từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, luôn luôn sẵn sàng cho mọi tình huống để khách hàng được hài lòng nhất, luôn nỗ lực để có thể thu hút được các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng.
Do đó, Công ty chỉ nên đầu tư vào các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê khi đã thực sự mạnh về vốn, đủ khả năng quản lý. Tìm kiếm các khu đất có vị trí đẹp: nằm trong khu trung tâm, thuận tiện giao thông, diện tích lớn, mật độ xây dựng của lô đất lớn,v.v… và các dự án phải có các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR cao ( chỉ tiêu IRR phải từ 28% trở lên).
Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện về hiệu quả kinh tế, khả năng quản lý, khả năng thu xếp vốn như trên thì việc Công ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu hiện có, hoặc huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu mới được các cổ đông ủng hộ và không gây ra khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch toán tài chính của Công ty.
3.2.23. Huy động vốn từ khách hàng
Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc cho thuê mặt bằng thương mại, văn phòng dài hạn với khách hàng, trong đó quy định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thiện toà nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng.
Mọi chủ đầu tư của dự án bất động sản đều thu tiền theo tiến độ tương tự như dưới đây. Chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn của khách hàng bằng chính sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ.
Theo Luật quy định thì Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mô, tính chất mà Công ty có thể phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, đối với các căn hộ chung cư, Công ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau:
Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình.
Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu tiền thứ nhất.
Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần thô.
Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hoàn thiện toà nhà và bàn giao cho khách hàng.
Lần 5: Thu hết phần 5% còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ.
Tuy nhiên, để huy động vốn từ khách hàng, công ty có thể có các chính sách khuyến khích khách hàng đóng trước tiến độ và được hưởng ưu đãi. Thay vì việc công ty phải đi vay một khoản tiền từ ngân hàng và trả lãi suất đi vay; công ty sẽ huy động tiền từ phía khách hàng.
Phương án 1: khách hàng đóng trước hợp đồng mua bán bằng vốn tự có của
mình, công ty sẽ chiết khấu thanh toán sớm cho khác hàng. Khoản tiền này sẽ tương đương với chi phí lãi vay của số tiền khách hàng đóng trước nhân với thời gian đóng trước.
Phương án 2: khách hàng vay ngân hàng để đóng trước tiến độ của hợp đồng
mua bán, công ty sẽ trả thay khách hàng phần lãi vay cho đến ngày bàn giao nhà. Lãi vay cho khách hàng cá nhân trong 1 – 2 năm đầu chắc chắn sẽ thấp hơn với lãi vay của doanh nghiệp.
Bằng 2 phương án này, doanh nghiệp vừa bán được hàng, vừa huy động được tiền, khách hàng mua được nhà giảm giá, còn ngân hàng thì có thêm doanh thu. Phương án huy động vốn này rất có lợi cho nền kinh tế
3.2.34. Huy động tín dụng ngân hàng
Việc huy động tín dụng ngân hàng cho các dự án phát triển nhà để bán thường là huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức thì cho việc nộp tiền sử dụng đất, thanh toán một số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, và tạm ứng cho các nhà thầu thi công xây dựng. Phần tín dụng thương mại này sẽ được hoàn trả ngay sau mỗi đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà.
Đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng là bắt buộc, bởi vì phần lớn các dự án đều có Tổng mức đầu tư lớn, tự bản thân doanh nghiệp không thể có đủ vốn để đầu tư, do đó nhu cầu vay vốn là rất lớn. Việc quyết định đầu tư một dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê cần phải tính toán chặt chẽ, cụ thể về phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn,v.v… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu IRR phải lớn hơn lãi vay rất nhiều, thường là khoảng 15% trở lên.
3.2.45. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp
Tín dụng thương mại trong các dự án phát triển nhà chủ yếu là việc kéo dài thời gian thanh toán đối với bên B trong các hợp đồng kinh tế, ví dụ các hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt là đối với các nhà thầu thi công và lắp đặt thiết bị.
Tín dụng thương mại đã trở thành phổ biến trong hoạt động xây dựng, đó là một chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu chính nợ các nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ các nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt của hình thức tín dụng này là tăng cường mối liên kết giữa các nhà hoạt động xây dựng, nhưng nó tiềm ẩn một nguy cơ rất lớn về sự đổ vỡ domino, khi có một thành viên lớn của chuỗi trên gặp khó khăn về khả năng thanh toán hoặc bị phá sản.
Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không được thuận lợi thì đây là một hình thức rất tốt để Công ty tiếp tục triển khai các công việc của dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường.
3.2.56. Phát hành trái phiếu dự án
Phát hành trái phiếu dự án được áp dụng chủ yếu cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Theo đó, một Công ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà ở mới triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu ra thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ 1 đến 3 năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua một căn hộ trong dự án. Đây là hình thức mới được áp dụng trong thời gian gần đây, do