5. Kết cấu luận văn
1.3. Quy trình huy động vốn
Hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp rất đa dạng, phức tạp. Về cơ bản, quy trình huy động vốn gồm các bước như sau:
Bước 1: Xác định nhu cầu vốn: Mỗi dự án đầu tư kinh doanh sẽ có dự toán chi phí. Căn cứ vào nguồn tài chính của công ty, từ đó lên kế hoạch nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện.
Bước 2: Lựa chọn phương thức huy động vốn: Tùy theo tình hình sản xuất kinh doanh của công ty, số lượng vốn cần huy động, đặc thù dự án đầu tư để lựa chọn phương thức huy động. Nếu nguồn vốn lớn, một ngân hàng không thể tài trợ hết thì công ty sẽ phải có phương án phát hành trái phiếu hoặc kêu gọi góp vốn đầu tư từ bên ngoài.
Bước 3: Tiếp cận nguồn vốn: Mỗi ngân hàng cho vay có room tín dụng cho bất động sản là khác nhau, đặc thù mỗi ngân hàng lại ưa thích đầu tư loại hình bất động sản khác nhau. Vì thế, căn cứ vào tình hình thực tế, công ty sẽ lựa chọn ngân hàng vay vốn hoặc công ty mô giới, công ty chứng khoán để tiếp cận làm việc
Bước 4: Cung cấp hồ sơ huy động vốn. Hồ sơ huy động vốn gồm 4 nhóm chính: Hồ sơ tổ chức vay vốn, hồ sơ phương án vay vốn, hồ sơ dự án vay vốn, hồ sơ tài sản bảo đảm
Bước 5: Hoàn thành các thủ tục giải ngân, chuyển tiền, tiếp tục theo dõi quản lý dự án: Trong quá trình xử lý hồ sơ, công ty sẽ phải bảo vệ phương án kinh doanh và điều chỉnh bổ sung. Nếu phương án huy động vốn thành công, doanh nghiệp hoàn thiện các thủ tục giải ngân hoặc nhận tiền góp vốn. Nếu không, doanh nghiệp phải lựa chọn lại phương thức huy động, thực hiện lại phương án vay vốn.
(Vũ Duy Hào và Đàm Văn Huệ, Quản trị tài chính doanh nghiệp, Nhà Xuất Bản Giao Thông Vận Tải, 2012)Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích lập các quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tài chính, Quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượng tiền mặt tương đối lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông và uy tín của doanh nghiệp.
1.43. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn
1.43.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp
1.34.1.1. Sự phát triển của nền kinh tế - tài chính toàn cầu và Việt Nam
Việc hội nhập kinh tế quốc tế củaViệt Nam cũng là nhân tố quan trọng để các doanh nghiệp trong nước tiếp cận với nguồn vốn từ nước ngoài. Nhưng để dễ dàng tiếpcận với nguồn vốn này thì Việt Nam cần có thêm những cơ chế chính sách mở và ổn định phát triển thị trường để tạo môi trường hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.
Trên thực tế,Việt Nam đã gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) , đã và đang tham gia 16 Hiệp định FTA ((Tư Hoàng (2016), Thời báo Kinh tế Sài Gòn online, Việt Nam đã và đang tham gia 16FTA, tại địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/155198/Viet-Nam-da-va-dang-tham-gia-16-FTA.html, truy cập ngày 12/04/2017)). Từ việc nỗ lực hội nhập của nước ta thì nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam ngày càng tăng lên, đặc biệt là từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản,v.v…
Sự ổn định hay biến động của kinh tế trong nước sẽ ảnh hưởng mạnh đến công tác huy động vốn của doanh nghiệp. Trong đó phải kể đến là sự phát triển hay trì hoãn của nền kinh tế, lạm phát, biến động tỷ giá đô la Mỹ, giá vàng hay lãi suất thị trường. Kinh tế phát triển, lạm phát ở mức một con số, giá và giá đô la Mỹ không biến động nhiều, lãi suất ổn định sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp huy động vốn thuận lợi. Kinh tế suy thoái, lạm phát tâng cao, lãi suất luôn thay đổi sẽ là yếu tố bất lợi cho doanh nghiệp trong công tác huy động vốn.
Với một thị trường tài chính hoàn thiện sẽ tạo cơ hội huy động vốn cho các doanh nghiệp. Ngược lại, thị trường tài chính chưa hoàn thiện sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp đi huy động vốn. Doanh nghiệp cũng có thể gặp rủi ro nếu thị trường tài chính chưa có một hệ thống pháp luật đi kèm. Với thị trường tài chính đang ở mức cung nguồn vốn thấp hơn cầu thì doanh nghiệp dễ dàng và nhanh chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động. Ngược lại, cung thấp hơn cầu thì doanh nghiệp khó khăn tiếp cận nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh.
1.34.1.2. Hệ thống Chính sách, luật pháp
Mọi hoạt động củadoanh nghiệp đều chịu sự điều tiết của hệ thống pháp luật, chính sách tại Việt Nam.Trong lĩnh vực tài chính thì hệ thống pháp luật còn phức tạp nhưng chưa chặt chẽ, điều này sẽ làm cho công tác huy động vốn của doanh nghiệp chậm trễ và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn huy động của doanh nghiệp đang thiếu vốn và gây ra lỗ hỏng mất vốn bởi các doanh nghiệp chiếm dụng vốn bất hợp pháp.
1.34.2.1. Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp
Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp nhanh chóng tiếp cận với nguồn vốn muốn huy động hoặc khó khăn để huy động. Với tình hình kinh doanh đang phát triển thì doanh nghiệp sẽ huy động nhanh nguồn vốn thông qua các hình thức như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc vay tín dụng. Ngược lại, những nhà đầu tư sẽ không đầu tư vào những doanh nghiệp không ăn nên làm ra. Chủ nợ cũng xem xét lại những doanh nghiệp đang kinh doanh thua lỗ rồi mới cho vay. Chính vì thế đây cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến công tác huy động vốn của doanh nghiệp.
1.34.2.2. Uy tín của doanh nghiệp
Uy tín của doanh nghiệp là một yếu tố vô cùng quan trọng khi nhà đầu tư quyết định đầu tư hay ngân hàng quyết định cho vay. Uy tín trong tài chính thể hiện ở việc trong lịch sử tín dụng, có thường xuyên trả nợ đúng hạn, thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính với cổ đông, nhà đầu tư, khách hàng hay không. Những doanh nghiệp có uy tín với những khoản nợ của ngân hàng hay các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp thì việc huy động vốn vay sẽ được các chủ nợ đáp ứng ngay.
Doanh nghiệp có uy tín cũng có thể chiếm dụng vốn từ khoản tín dụng thương mại, hay kêu gọi các nhà đầu tư một cách dễ dàng. Nếu doanh nghiệp có uy tín thì sẽ có lợi thế trong việc huy động từ tất cả các nguồn vốn như tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, kêu gọi cổ đông hay phát hành trái phiếu. Ngược lại sẽ là khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp xúc với các nguồn vốn.Doanh nghiệp có thể cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác nhau cho cùng một dự án đầu tư hoặc mỗi phương thức cho một mục đích khác nhau. Việc doanh nghiệp chỉ huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những nguồn vốn khác nhau. Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chủ đầu tư sẽ là lãng phí nguồn vốn nhà rỗi ngoài thị trường, không tận dụng được đòn bẩy tài chính, khiến hoạt động tài chính của doanh nghiệp thiếu hiệu quả hơn so với những doanh nghiệp sử dụng thêm nguồn vốn bên ngoài
Doanh nghiệp có thể cùng lúc đưa ra nhiều phương thức huy động vốn khác nhau để tập trung nhanh chóng nguồn vốn muốn huy động. Việc doanh nghiệp chỉ huy động bằng một phương thức sẽ hạn chế doanh nghiệp tiếp xúc với những nguồn vấn khác nhau. Ví du: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chur đầu tư sẽ làm cho doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay từ Ngân hàng, các định chế tài chính khác. Hay doanh nghiệp chỉ đơn thuần vay vốn ở Ngân hàng mỗi khi cần vốn kinh doanh, điều này đã không cho phép doanh nghiệp tận dụng đượng nguồn vốn từ các nhà đầu tư
Ví dụ: Doanh nghiệp chỉ duy nhất huy động vốn từ chủ đầu tư sẽ làm cho doanh nghiệp thiếu đi nguồn vốn ngắn hạn, quyền điều hành doanh nghiệp bị chi phối nhiều. Hay doanh nghiệp chỉ đơn thuần vay vốn ở Ngân hàng mỗi khi cần vốn kinh doanh, thì sẽ lãng phí nguồn vốn từ các nhà đầu tư muốn tham gia, hơn nữa chi phí trả lãi hàng kỳ lớn và sẽ khó khăn khi muốn huy động một nguồn vốn lớn.
1.45. Những chỉ tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn
Có rất nhiều chỉ tiêu đánh giá hiệu quản huy động vốn của doanh nghiệp, nhưng với đề tài chỉ quan tâm đến bốn góc độ chính: Thứ nhất, sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian; thứ hai, lượng vốn doanh nghiệp huy động có khả năng đáp ứng được cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; thứ ba, chi phí huy động vốn; thứ tư: độ rủi ro của nguồn vốn mà doanh nghiệp huy động; thứ năm: lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại cho doanh nghiệp. (PGS.TS Trần Ngọc Thơ,
Tài chính doanh nghiệp hiện đại, Nhà xuất bản Thống kê, 2003)
1.45.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian
Đánh giá qua mức độ tăng giảm nguồn vốn huy động và số lượng vốn huy động có kỳ hạn. Nguồn vốn tăng đều qua các năm (năm trước - năm sau > 0) đạt mục tiêu về nguồn vốn đặt ra và có độ gia tăng đều đặn là nguồn vốn tăng trưởng ổn định .
Nguồn vốn có số lượng vốn kỳ hạn lớn chứng tỏ sự ổn định về thời gian của nguồn vốn cao.
1.45.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
Đánh giá qua việc so sánh nguồn vốn huy động được với các nhu cầu sử dụng vốn cho hoạt động của doanh nghiệp, nhu cầu thanh toán và các nhu cầu khác để thấy nguồn vốn huy động đã đáp ứng đủ hay thiếu.
1.45.3. Lãi suất huy động
Lãi suất huy động là một yếu tố hết sức quan trọng trong việc huy động vốn của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp chấp nhận trả lãi suất cao thì sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn nhanh, nhưng lợi nhuận kinh tế mang về từ nguồn tài trợ này sẽ không cao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp huy động với mức lãi suất thấp thì doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận cao hơn khi sử dụng vốn này.
Chi phí vốn huy động so với suất sinh lời nội bộ của dự án đầu tư (IRR). Nếu IRR lớn hơn chi phí vốn huy động thì doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hiệu quả và ngược lại.
Suất sinh lời nội bộ xác định được từ việc giải phương trình sau:
Trong đó: NCFt là dòng tiền ròng năm t. NPV là giá trị hiện tại ròng của dự án.
1.45.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động
Dự án đầu tư là hoạt động lâu dài, nếu doanh nghiệp bị ngưng cung cấp nguồn vốn hay chậm giải ngân so với tiến độ của dự án thì doanh nghiệp sẽ gặp rủi ro bất cứ lúc nào. Chính vì hoạt động đặc trưng của dự án bất động sản nên phải xem đến sự phù hợp của nguồn vốn và tiến độ giải ngân của vốn huy động.
Ta còn phải xem xét rủi ro khi doanh nghiệp không có khả năng thanh toán những khoản vay đến hạn mà doanh nghiệp không đủ khả năng chi trả cho khoản này. Chúng ta dùng các tỷ số thành toán để đánh giá mức độ rủi ro dạng này.
1.45.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại
Dứng về góc độ lợi ích mang lại từ nguồn vốn huy động, doanh nghiệp nên xem xét các chỉ tiêu lợi nhuận của hoạt động kinh doanh dựa trên số vốn huy động. Cánh tính dựa trên tỷ lệ lợi nhuận do huy động vốn mới mang lại. Cũng có thể lấy so sánh giữa tỷ lệ tăng vốn huy động với tỷ lệ lợi nhuận trên tổng vốn ROA.
Hệ số thu nhập trên tài sản ( Return on Assets - ROA). Đây là một chỉ số thể hiện tương quan giữa mức sinh lợi của một Công ty so với tài sản của nó. ROA sẽ cho ta biết hiệu quả của Công ty trong việc sử dụng tài sản để kiếm lời. ROA được tính bằng cách chia thu nhập hàng năm cho tổng tài sản, thể hiện bằng con số phần trăm. Chỉ tiêu này được xác định bằng công thức tính như sau:
ROA = Thu nhập sau thuế/ Tổng tài sản Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE
Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) phản ánh mức thu nhập ròng trên vốn cổ phần của cổ đông (hay trên giá trị tài sản ròng hữu hình).
ROE= Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu
Trị giá ROE được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế theo niên độ kế toán sau khi đã trả cổ tức cho cổ phần ưu đãi nhưng trước khi trả cổ tức cho cổ phần thường, chia cho toàn bộ vốn chủ sở hữu (hay vốn cổ phần) vào lúc đầu niên độ kế toán. Chỉ số này là thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy được tạo ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phânn tích để so sánh với các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi quyết định mua cổ phiếu của Công ty nào. Tỷ lệ ROE càng cao càng chứng tỏ Công ty sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, có nghĩa là Công ty đã cân đối một cách
hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế cạnh tranh của mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng quy mô.
1.56. Vấn đề hHuy động vốn trong hoạt độngcho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.56.1. Dự án đầu tư kinh doanh Bbất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan
1.56.1.1. Khái niệm
a) Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể được phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, công trình thương mại - dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc,v.v… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai
gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cả về cơ cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp.
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.