Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên. Khi bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng đất gặp gỡ, nhất trí với nhau về việc thuê thì điều này phải được thể hiện ra bằng một hợp đồng. Trong hợp đồng ghi nhận tất cả những gì liên quan đến việc thuê quyền sử dụng đất mà các bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, để hợp đồng này được pháp luật công nhận có hiệu lực, đặc biệt là trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì việc ký kết, thực hiện hợp đồng phải tuân theo các quy định của pháp luật cả về nội dung, hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Thứ nhất, về nội dung, mặc dù bên cho thuê và bên thuê được tự do thỏa thuận nhưng phải đảm bảo các nội dung chính được quy định tại Điều 704 Bộ luật Dân sự 2005 (tuy nhiên theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì nội dung hợp đồng các bên được tự do thỏa thuận và có thể có những nội dung được quy định tại Điều 398). Theo đó, một hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có các nội dung là: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới, số hiệu và tình trạng đất; thời hạn thuê; giá thuê; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất thuê; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn. Các bên được tự do đưa vào hợp đồng các nội dung khác ngoài những cái đã nêu nếu như không trái với pháp luật.
29
Thứ hai về chủ thể của hợp đồng. Bên thuê và bên cho thuê phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể mà pháp luật đưa ra. Khi tham gia vào một quan hệ về dân sự, cả bên thuê và bên cho thuê đều phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Đối với bên cho thuê thì đây phải là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được cho thuê và thỏa mãn các điều kiện để được phép giao dịch. Còn bên thuê phải là các chủ thể được thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Mặt khác, việc ký kết hợp đồng phải do người có quyền ký thực hiện. Đối với cá nhân sử dụng đất, khi cho thuê thì phải do chính cá nhân đó hoặc người được ủy quyền hợp pháp trực tiếp ký. Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thì phải do người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp tham gia ký kết hợp đồng, và phải có con dấu xác nhận của tổ chức đó theo quy định của pháp luật về sử dụng con dấu. Còn hộ gia đình, khi thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất phải được người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được người đó ủy quyền hợp pháp theo quy định của pháp luật dân sự ký tên sau khi được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng một văn bản được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật34
. Như vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được người có quyền ký kết ký tên vào.
Thứ ba về hình thức của hợp đồng. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Quyền sử dụng đất là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu và có giá trị khá lớn nên việc pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn bản là hợp lý. Và đất đai là một lĩnh vực hay xảy ra tranh chấp nên hợp đồng bằng văn bản sẽ dễ dàng hơn, rõ ràng hơn trong việc chứng minh. Với quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực khi có yêu cầu. Do đó mà hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Để chắc chắn về hiệu lực pháp lý thì các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng.
Cuối cùng, để hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực thì hợp đồng phải được giao kết theo đúng nguyên tắc. Theo đó, các bên được tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội, phải tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nếu không được giao kết theo đúng nguyên tắc này thì hợp đồng sẽ vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Một hợp đồng mà được pháp luật công nhận sẽ có ý nghĩa rất lớn khi các bên bước vào giai đoạn thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp phát sinh.
30