Khi quy định quyền cho thuê quyền sử dụng đất đối với các trường hợp được phép cho thuê, Luật đất đai 2013 đã quy định theo hai hướng khác nhau đối với mỗi loại chủ thể sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì Luật quy định được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân khi cho thuê quyền sử dụng đất thì không cần quan tâm đến việc có hay không có tài sản gắn liền với đất. Còn đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở ngước ngoài thì Luật lại quy định được cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Khi quy định như vậy làm cho dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và khi áp dụng cũng khác nhau. Thứ nhất, có thể hiểu, cho thuê ở đây là cho thuê quyền sử dụng đất và phải có tài sản gắn liền với đất. Nếu không có tài sản trên đất thì không được phép cho thuê. Cách hiểu thứ hai là các chủ thể được phép cho thuê quyền sử dụng đất, đồng thời có thể cho thuê luôn tài sản gắn liền với đất nếu có và việc có hay không có tài sản trên đất thuê không ảnh hưởng gì đến việc cho thuê quyền sử dụng đất cả. Tuy nhiên, xuất phát từ mục đích hoạt động của các chủ thể này mà cách hiểu thứ nhất là hợp lý và được áp dụng. Khi tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất là để thực hiện dự án đầu tư trên đất. Khi thực hiện dự án đầu tư thì ắt hẳn phải tạo lập ra tài sản gắn liền với đất để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Việc giao dịch quyền sử dụng đất của các chủ thể này phải diễn ra sau khi hoạt động đầu tư được hoàn thành. Hoặc nếu chưa hoàn thành mà thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất cùng với sự chuyển giao một phần hoặc toàn bộ dự án trong trường hợp được phép thì cũng phải đáp ứng điều kiện đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng, tức là cũng phải có tài sản trên đất. Mặt khác, nếu quy định phải có tài sản gắn liền với đất thì mới được phép cho thuê cũng sẽ hạn chế trường hợp các chủ thể này không muốn đầu tư sản xuất trên đất mà chỉ muốn kiếm lợi nhuận ngay trên đất một cách nhanh chóng, đơn giản. Hơn nữa, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được phép cho thuê là tài sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất nên họ có toàn quyền trong việc cho thuê hay không mà pháp luật không cần phải quy định. Do đó mà pháp luật đất đai cần quy định một cách rõ ràng hơn về điều kiện này bằng cách quy định ngay trong mục điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
39
Tuy đây là một điều kiện bắt buộc đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhưng quy đinh này lại không khớp với các quy định khác. Cụ thể, tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể khác mà chỉ bị giới hạn duy nhất một trường hợp là không được nhận quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân nếu không được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch. Do vậy tổ chức kinh tế có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không bị giới hạn về hạn mức. Khi tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất để làm tài sản cố định thì có được phép cho thuê quyền sử dụng đất mà không có tài sản trên đất không? Ví dụ, một tổ chức kinh tế là công ty A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm không phải là đất trồng lúa để đầu tư thực hiện dự án trồng rau, củ, quả sạch với diện tích là 10 hecta. Sau khi trồng nhiều vụ rau, củ, quả nhưng không đạt hiệu quả như mong muốn nên không thể tiếp tục dự án. Do rau, củ, quả là cây trồng hàng năm nên sau khi thu hoạch thì diện tích đất này không có tài sản gì trên đất cả. Doanh nghiệp A cũng không đủ vốn đầu tư để thực hiện dự án xây dựng công trình gì trên đất, cũng không muốn chuyển quyền diện tích đất này mà lại đang có một doanh nghiệp khác muốn thuê khu đất này. Vậy công ty A có được quyền cho thuê diện tích đất này hay không? Từ tình huống này có thể thấy, việc quy định chưa rõ ràng của Luật Đất đai đã làm cho người sử dụng đất khó thực hiện hiệu quả quyền lợi của mình. Do đó cũng cần quy định những trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất mà không cần phải đáp ứng điều kiện có tài sản gắn liền với đất.
Khi thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp, tức là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì đây là các chủ thể kinh doanh, do đó phải tuân theo quy định của pháp luật về lĩnh vực kinh doanh. Về nguyên tắc, doanh nghiệp được tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà pháp luật không cấm nhưng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong các hình thức kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định chi thiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì khi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Người sử dụng đất nếu là các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì theo quy định, cả tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
40
có vốn đầu tư nước ngoài đều được kinh doanh với hình thức cho thuê quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất. Còn đối với các chủ thể sử dụng đất khác mà không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có cần phải bổ sụng ngành nghề kinh doanh khi thực hiện quyền này? Trên thực tế có rất nhiều doanh nghiệp vì lý do kinh tế nên buộc phải thu hẹp quy mô sản xuất dẫn đến việc dư thừa nhà xưởng hoặc văn phòng làm việc. Nên họ có nhu cầu lớn về việc cho thuê tạm thời các nhà xưởng dư thừa này để bù đắp chi phí và nhu cầu này là chính đáng. Nếu buộc họ phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì các doanh nghiệp này phải có vốn pháp định lên đến 20 tỷ đồng và mặt khác, họ không phải là những doanh nghiệp chuyên doanh về bất động sản, việc cho thuê này chỉ là tạm thời trong lúc họ chưa sử dụng đến mà thôi. Điều này là khó đối với các doanh nghiệp vì thực tế họ đang trong tình trạng khó khăn về tài chính nên mới phải thu hẹp sản xuất. Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc phải đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không là một vấn đề rất mâu thuẫn và ngay cả các cơ quan nhà nước cũng lung túng khi giải quyết việc này. Nếu xem xét các Công văn hướng dẫn trước đây về vấn đề này như Công văn số 2533/BXD-QLN ngày 28/11/2007 của Bộ Xây dựng, Công văn số 7269/BKH- KCN&KCX ngày 05/10/2007, số 5620/BKHĐT-QLKKT năm 2011 của Bộ Kế hoạch đầu tư đều khẳng định nếu muốn thực hiện việc cho thuê này thì phải bổ sung nghành nghề kinh doanh bất động sản. Đến năm 2013 thì Bộ Xây dựng có Công văn số 64/BXD-QLN thể hiện việc cho thuê này chỉ là hoạt động tạm thời nhằm giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp chứ không phải là hoạt động kinh doanh liên tục để sinh lợi nên không cần phải đăng ký thêm bất ký nghành nghề kinh doanh nào nữa45. Đến khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được thông qua thì vấn đề này mới được tháo gỡ. Theo quy định của Luật này thì đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không không phải thành lập doanh nghiệp, không phải bổ sung nghành nghề kinh doanh bất động sản. Quy mô nhỏ được hướng dẫn tại Điều 5 Nghị định 76/2015, theo đó người sử dụng đất khi thuộc các trường hợp này thì được cho thuê quyền sử dụng đất mà không phải trở thành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên nếu cho phép các doanh nghiệp được cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như trên dễ xảy ra tình trạng các doanh nghiệp này cố tình xây dựng các công trình lên không sản xuất mà lại đem cho thuê kiếm lời. Hơn nữa, việc Luật đất đai quy định người sử dụng đất được phép cho thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện mà không viện dẫn các quy
45
http://luattriminh.vn/nhan-dinh-bat-cap-dieu-kien-cho-thue-van-phong-nha-xuong-du-thua.html truy cập này 8/7/2016.
41
định trong Luật Kinh doanh bất động sản đã dẫn đến cách hiểu sai là cứ đủ điều kiện là người sử dụng đất được phép cho thuê chứ không cần phải đáp ứng các điều kiện khác có trong Luật Kinh doanh bất động sản, làm cho việc áp dụng pháp luật không thống nhất.