Pháp luật đất đai không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất. Như vậy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh đều không được phép trở thành bên thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Nếu xét theo các quy định của Luật Đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp liên doanh thì căn cứ theo tỷ lệ vốn góp của bên Việt Nam mà cũng có trường hợp có các quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế sử dụng đất53. Nhưng khi thuê quyền sử dụng đất thì tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, không căn cứ vào tỷ lệ vốn góp là bao nhiêu đều không được phép. Đây là một quy định chưa hợp lý dẫn đến khi áp dụng vào thực tế làm mất đi một cơ hội tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Không biết rằng việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì có ảnh hưởng gì đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta hay không hay chỉ là sự đánh giá chủ quan của các nhà làm luật. Như đã nói thì hộ gia đình, cá nhân là hai chủ thể sử dụng đất phổ biến và nắm giữ đa số quyền sử dụng đất hiện nay. Khi mà việc tiếp cận đất đai chủ yếu diễn ra trên thị trường thì việc cấm đoán này đã hạn chế việc xác lập một tư liệu sản xuất quan trọng là đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài thông qua một giao dịch vừa đơn giản, vừa tiết kiệm như thuê quyền sử dụng đất. Điều này không khuyến khích được sự đầu tư thu hút vốn ngoại tệ vào Việt Nam trong nền kinh tế mở cửa và hội nhập hiện nay. Vậy nên pháp luật đất đai cần có sự ghi nhận cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều là các doanh nghiệp có tiềm lực lớn về tài chính cũng như công nghệ. Khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam
http://congan.com.vn/an-ninh-kinh-te/thue-dat-nha-nuoc-bac-trieu-cho-thue-lai-kiem-tien-ty_15938.html truy cập ngày 28/6/2016.
52
Khoản 5 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.
46
thường là các dự án đầu tư lớn, quan trọng và cần một diện tích đất khá lớn. Việc doanh nghiệp được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân cũng sẽ đem lại lợi ích của cả hai bên. Đối với doanh nghiệp, họ sẽ có thêm một cơ hội có đất để sản xuất với một chi phí thấp hơn và dễ dàng hơn. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì đa số cuộc sống của họ dựa vào đất, còn đất là còn cơ nghiệp nên việc cho thuê quyền sử dụng đất khi chưa có nhu cầu sử dụng là cần thiết. Cho thuê khác với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất hoặc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế. Khi chuyển quyền sử dụng đất hoặc bị Nhà bước thu hồi đất, người dân được cầm số tiền khá lớn. Số tiền này chưa chắc sẽ được người dân sử dụng một cách hợp lý, nó chỉ có thể to lớn trước mắt nhưng về lâu về dài, cũng sẽ hết nếu không biết duy trì. Trong khi đó lại không còn quyền sử dụng đất nữa nên tương lai cuộc sống cũng sẽ khó khăn. Còn khi cho thuê quyền sử dụng đất thì vừa có thể sinh lợi từ đất, vừa duy trì quyền năng đối với quyền sử dụng đất và tạo ra sự ổn định tương đối sau này. Dó đó mà đối với hộ gia đình, cá nhân thì khi cho các doanh nghiệp thuê đất vừa đảm bảo lợi ích trước mắt, vừa đảm bảo duy trì quyền lợi lâu dài trong tương lai.