Cho thuê quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi có Giấy chứng nhận, mặc khác như đã nói, thì đây không phải là hình thức giao dịch có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất, do đó pháp luật chỉ đặt ra yêu cầu phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc đăng ký này vừa có ý nghĩa trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước dễ dàng cập nhật các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, vừa có ý nghĩa với các bên trong hợp đồng, làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Để thực hiện đăng việc đăng kí, người sử dụng đất là bên cho thuê phải nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm những giấy tờ sau35:
i. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. ii. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
iii. Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện việc xác định nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp36. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân cho người sử dụng đất, (là trường hợp thuê quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
Cho thuê quyền sử dụng đất luôn luôn có thời hạn, nên việc đăng ký sẽ có sự thay đổi khi các bên chấm dứt hợp đồng thuê. Do đó sẽ phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký. Một trong các bên hoặc một bên trong hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng kí cho thuê quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng kí đất đai bao gồm những giấy tờ sau37:
i. Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
ii. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận việc xóa cho thuê quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận và trao cho bên cho thuê. Trường hợp mà có cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê thì thu hồi Giấy
35 Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT_BTNMT.
36
Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ_CP.
31
chứng nhận đó. Sau khi xóa đăng kí thì bên cho thuê được tiếp tục thực hiện các quyền năng vốn có của mình.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:
Đất đai là một trong những lĩnh vực rất phức tạp, đặc biệt là trong giao dịch quyền sử dụng đất và trong vấn đề giấy tờ, thủ tục với cơ quan nhà nước. Do đó mà trong giao dịch phải hết sức cẩn trọng, từ việc xác định quyền của người sử dụng đất, điều kiện để được thực hiện giao dịch đến các trình tự thủ tục phải thực hiện để tránh xảy ra tranh chấp, gây thiệt hại cho mình. Cho thuê quyền sử dụng đất, mặc dù là một hình thức giao dịch khá phổ biến cũng như đơn giản, nhưng cũng không phải là dễ dàng gì để thực hiện chúng theo đúng quy định của pháp luật. Vì vậy mà trong Chương 1 của Khóa luận này đã trình bày tổng quan pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể gồm các vấn đề sau: Một là, giao dịch quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự về tài sản là quyền sử dụng đất. Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên ở đây chỉ có thể giao dịch quyền sử dụng đất chứ không thể là đất đai. Hai là, cho thuê quyền sử dụng đất với tư cách là một hình thức giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. Ba là, tuy có nhiều nhóm người sử dụng đất khác nhau nhưng không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Chỉ có những người sử dụng đất thuộc trường hợp được phép cho thuê và đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra mới được cho thuê quyền sử dụng đất.Cuối cùng, khi cho thuê quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung, hình thức và điều kiện có hiệu lực hợp đồng. Khi cho thuê, các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và phải xóa đăng ký khi chấm dứt hợp đồng thuê.
32
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN.