5. Kết cấu khóa luận
2.2.3. Sử dụng kết quả phân tích cho việc ra quyết định cho vay
Chi nhánh Sở giao dịch sau khi phân tích tài chính khách hàng, ngân hàng sẽ sử dụng phần mềm mô hình rủi ro tín dụng xác suất vỡ nợ (PD) để chấm điểm, xếp hạng tín dụng khách hàng. Bên cạnh dựa trên kết quả của phần mềm còn phải trình lên được phép của các cấp thẩm quyền (Phụ lục 4) rồi mới quyết định cho vay hay không. Các bước để xếp hạng doanh nghiệp đó là: xác định lĩnh vực kinh doanh,
42
chấm điểm quy mô, chấm điểm các chỉ tiêu tài chính và phi tài chính, tổng hợp điểm và xếp loại.
Dựa trên kết quả xếp hạng tín dụng cho doanh nghiệp, chi nhánh sẽ xây dựng các chính sách phù hợp để xác định cấp tín dụng, quản lý và giám sát DN về việc thu hồi nợ gốc và lãi. Kết quả chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng đều đóng vai trò quan trọng trong 2 giai đoạn là giai đoạn ra quyết định cho vay và giai đoạn giám sát sau khi cho vay. Nhóm xếp hạng doanh nghiệp được phân vào 5 nhóm theo từng cấp độ (Phụ lục 4) và dựa vào đặc điểm chi tiết của từng tiêu chí chấm điếm tín dụng để tính điểm và đưa ra mức cho vay phù hợp (Phụ lục 5).
Để hiểu rõ về các phần nội dung trên thì dưới đây là ví dụ về khách hàng mà ngân hàng sau khi phân tích đã cho vay:
Một số chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Doanh thu thuần 258 3.057 2.164
LN thuần HĐKD 570 634 384 LN sau thuế 435 510 306 Tổng tài sản 6.722 8.972 9.703 Vốn chủ sở hữu 2.458 2.691 2.958 Vốn lưu động ròng 1.322 2.658 1.697 43
* Phân tích sơ bộ về tình hình tài chính của VPI
Bảng 2.7: Bảng chỉ tiêu tài chính của Công ty CP Đầu tư Văn Phú qua 3 năm 2018-2020
Sản phẩm, dịch vụ
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Doanh thu
Tỷ
trọng Doanhthu trọngTỷ Doanhthu trọngTỷ
Doanh thu kinh doanh BĐS
259 91,7% 2.883 89% 2.012 92,7%
Doanh thu hoạt động xây lắp CCDV và hoạt động khác
24 8,3% 356 11% 158 7,3%
Tổng 282 100% 3.239 100% 2.165 100%
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
* Phân tích Báo cáo KQHĐKD: - Về biến động doanh thu, lợi nhuận:
Năm 2019, VPI ghi nhận tổng doanh thu đạt 3.239 tỷ VNĐ và lợi nhuận hợp nhất ở mức 510 tỷ VNĐ, hoàn thành mức lợi nhuận kế hoạch được Đại hội đồng cổ đông thông qua thời điểm đầu năm, đồng thời đánh dấu mức tăng trưởng hơn 17% so
với năm 2018. Doanh thu thuần tăng mạnh từ năm 2018 sang năm 2019 do ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao nhà thuộc các dự án mới được triển khai bao gồm: The Terra An Hưng, Oakwood Residence Hà Nội, ngoài ra các dự án vẫn tiếp tục ghi nhận
doanh thu bao gồm: The Terra Hào Nam, The Grandeur Palace Giảng Võ...
Theo BCTC năm 2020 đã được kiểm toán, doanh thu thuần của công ty là 2.165 tỷ đồng, giảm 29,2% so với năm 2019. Doanh thu năm 2020 sụt giảm nguyên nhân là do phần lớn doanh thu của dự án Oakwood Residence Hà Nội đã được ghi
44
The Terra An Hưng, The Terra Hào Nam, The Grandeur Palace Giảng Võ và một số dự án đang triển khai khác.
Doanh thu, lợi nhuận
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2018 2019 2020
■Doanh thu thuần ■Lợi nhuận sau thuế
Biểu đồ 2.1: Doanh thu, lợi nhuận của Công ty CP Đầu tư Văn Phú giai đoạn 2018-2020
- về cơ cấu doanh thu: không có sự có sự thay đổi đáng kể trong các năm trở lại đây khi tỷ trọng doanh thu từ bán BĐS vẫn chiếm từ 90% - 93% tổng doanh thu hợp nhất của VPI:
Bảng 2.8: Doanh thu hoạt động kinh doanh của Công ty CP Đầu tư Văn Phú
Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Lợi nhuận gộp (tỷ đồng) 441 833 683
% Doanh thu thuần 170,3% 27,2% 31,5%
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Tỷ trọng CPBH/DTT 3,5% 0,9% 3,6%
Tỷ trọng CPQLDN/DTT 34,8% 3,0% 5,7%
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
45
Năm 2019, doanh thu kinh doanh BĐS tăng 2.624 tỷ đồng, tăng gấp 11 lần so với năm 2018. Lí do là năm 2019 công ty đã tiến hành 3 dự án lớn chính là The Terra
An Hưng với gần 1.285 tỷ đồng, The Terra Hào Nam là 486 tỷ đồng và dự án Grandeur Palace Giảng Võ là 913 tỷ đồng. Ve doanh thu hoạt động xây lắp cung cấp dịch vụ năm 2019 cũng tăng gấp 14 lần so với năm 2018 nên tổng doanh thu của năm
2019 tăng hơn 2.900 tỷ đồng so với năm 2018. Tuy nhiên, đến năm 2020 doanh thu kinh doanh BĐS giảm nhẹ, giảm 30% so với năm trước. Nguyên nhân là năm 2020, công ty tiếp tục thực hiện tiến độ hoàn thành 3 dự án trên. Về doanh thu từ mảng kinh
doanh căn hộ, dự án Oakwood Residence Hanoi đã được ghi nhận trong năm 2019 và năm 2020 mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng dự án vẫn đem lại nguồn doanh thu cho công ty.
- về cơ cấu lợi nhuận: Mảng kinh doanh BĐS vẫn mang lại khoản lợi nhuận chủ yếu cho VPI. Các lĩnh vực khác như cung cấp dịch vụ, bán hàng hóa, xây lắp,.. .chỉ đóng góp phần nhỏ trong cơ cấu lợi nhuận. Do hoạt động chính về ngành xây dựng,
Bảng 2.9: Cơ cấu lợi nhuận của Công ty CP Đầu tư Văn Phú
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
- về chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp:
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Tổng tài sản 6.722 8.972 9.703
Nợ phải trả 4.264 6.281 6.745
Vốn chủ sở hữu 2.458 2.691 2.958
Trong năm tài chính 2019, tỷ lệ chi phí bán hàng/doanh thu thuần của công ty là 0,9%, giảm so với mức 3,5% của năm tài chính 2018. Thêm vào đó, chi phí quản lý doanh nghiệp giảm mạnh trong năm 2019 so với 2018 cho thấy Công ty đang kiểm
soát tốt hơn các chi phí này. Đến năm 2020, tỷ trọng của 2 chỉ số này so với doanh thu thuần tăng nhẹ lên mức 3,6% và 5,7%. Nhìn chung các chi phí này chiểm tỷ trọng
nhỏ so với doanh thu thuần của công ty.
Đơn vị: tỷ VND 250 200 150 100 50 0 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
I---1 Chi phí tài chính Tỷ trọng CP tài chính/DT thuần
Biểu đồ 2.2: Chi phí tài chính của Công ty CP Đầu tư Văn Phú 2018-2020
Chi phí tài chính của công ty trong năm 2019 là 154 tỷ VNĐ, tăng 117 tỷ VNĐ
so với năm tài chính 2018. Năm 2019, chi phí tài chính của VPI tăng mạnh, trong đó chủ yếu là chi phí lãi vay 144,65 tỷ VNĐ (94%) do công ty tăng vay nợ tại các TCTD
để tài trợ vốn lưu động (Indovina Bank, BIDV) và vốn vay cho các dự án được triển khai trong năm (VPBank, Vietcombank, Indovina Bank).
Chi phí tài chính năm 2020 của công ty là 212 tỷ đồng, tăng 41,4% so với năm
2019, trong đó chủ yếu vẫn là chi phí lãi vay tại các TCTD (204 tỷ đồng, chiếm
47
* Phân tích bảng cân đối kế toán
Bảng 2.11. Bảng CĐKT của Công ty CP Đầu tư Văn Phú
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
Cả 3 khoản mục Tổng tài sản, Nợ phải trả và Vốn chủ sở hữu đều có xu hướng
tăng trưởng đáng kể trong giai đoạn 2018-2020, phù hợp với tình hình hoạt động của doanh nghiệp. 31/12/2019 31/12/2018 31/12/2020 40.3 % 6.722 tỷ VND 59.7 % 31.36 % ■ Tài sản dài hạn 68.64 . „ 4 %ớ ■Tài sản ngắn hạn 40.3 % 9.703 tỷ VND 59.7 % 8.972 tỷ VND
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu về tài sản của VPI 2018-2020 - Về biến động Tổng tài sản:
Tổng tài sản của công ty tại thời điểm cuối 2019 đạt giá trị 8.972 tỷ VNĐ, tăng
trưởng 33,5% so với thời điểm 31/12/2018, tương ứng với mức tăng 2.250 tỷ VNĐ, trong đó TSNH tăng mạnh hơn 2.000 tỷ VNĐ trong khi TSDH không có biến động đáng kể. Khoản mục tăng nhiều nhất trong giai đoạn 2018-2019 dẫn đến sự tăng
2019 2020
Phải thu từ chuyển nhượng BĐS 1.840 626
- Khách hàng tổ chức 632 145
- Khách hàng khác 1.207 481
Phải thu UBND Thành phố HCM 372 372
Phải thu khác 15 64
trưởng đáng kể của Tổng tài sản là Các khoản phải thu ngắn hạn, với mức tăng từ 688,5 tỷ VNĐ năm 2018 lên 2.227,45 tỷ VNĐ năm 2019 (Phụ lục 1). Đây hầu hết là các khoản phải thu Khách hàng mua nhà các dự án Grandeur Palace Giảng Võ, The Terra An Hưng, The Terra Hào Nam và phải thu UBND TP. Hồ Chí Minh tại dự án Đoạn tuyến kết nối Phạm Văn Đồng - Gò Dưa... Việc tăng trưởng mạnh các khoản phải thu này là phù hợp khi doanh thu năm 2019 của Công ty đã tăng gấp hơn 10 lần so với năm 2018.
Tổng tài sản của công ty tại 31/12/2020 đạt 9.703 tỷ đồng, tăng 8,1% so với 31/12/2019 tương ứng với mức tăng giá trị là 731 tỷ đồng. Trong đó:
+ TSNH là 5.793 tỷ đồng, giảm 5,9%, tương ứng với giá trị giảm 185 tỷ đồng.
TSNH biến động lớn ở khoản mục: (i) tiền gửi ngân hàng tăng 380 tỷ đồng (+58,4%);
(ii) phải thu ngắn hạn của khách hàng giảm 1.165 tỷ đồng (-52,3%), chủ yếu giảm ở khoản phải thu chuyển nhượng bất động sản; (iii) Hàng tồn kho: giảm 274 tỷ đồng (- 13,2%), chủ yếu biến động khoản mục chi phí SXKD dở dang của 2 dự án Grandeur Palace Giảng Võ và The Terra An Hưng.
+ TSDH là 3.910 tỷ đồng, tăng 38,9%, tương ứng với giá trị tăng 1.096 tỷ đồng. TSDH biến động lớn ở khoản mục: (i) phải thu dài hạn khác: tăng 575 tỷ đồng,
tương đương 50,7%, tăng chủ yếu tại mục Đặt cọc hợp tác đầu tư các dự án xây dựng,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có khoản hợp tác đầu tư với Công ty
49
- Phân tích khoản phải thu
Bảng 2.12: Phải thu ngắn hạn của khách hàng của Công ty CP Đầu tư Văn Phú
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
Phải thu ngắn hạn của khách hàng tại 31/12/2020 là 1.063 tỷ đồng, giảm 52,3%
so với cuối năm 2019, tương ứng với giá trị giảm 1.165 tỷ đồng. Khoản phải thu ngắn
hạn chủ yếu bao gồm phải thu từ chuyển nhượng bất động sản.
(i) Cụ thể, phải thu từ chuyển nhượng BĐS cuối năm 2020 là 626 tỷ đồng, giảm khoảng 66% so với cuối năm 2019, trong đó bao gồm phải thu từ khách hàng
tổ chức là 145 tỷ đồng và phải thu từ các cá nhân khác là 481 tỷ đồng. Trong năm
2020, VPI tiếp tục thu tiền và bàn giao nhà cho các cư dân thuộc dự án Terra Hào
Nam, Terra An Hưng, Grandeur Giảng Võ. Vì vậy, khoản phải thu ngắn hạn
giảm là
phù hợp với doanh thu và tiến độ bàn giao nhà của VPI. Nhìn chung, khoản 50
Dự án Tổng mức đầu tư
Dự án Lộc Bình - Thừa Thiên Huế Hơn 3.000 tỷ đồng
2019. Hiện tại dự án này đang bị chậm tiến độ, nguyên nhân là do một số vướng mắc trong GPMB dẫn đến UBND thành phố mới bàn giao được khoảng 75% diện tích mặt
bằng cho VPI. Bên cạnh đó, dự án cũng đang phải chờ một số thủ tục pháp lý điều chỉnh để phù hợp hơn với hợp đồng BT đã kí kết. Mặc dù khoản phải thu này không có biến động trong năm 2020 do dự án bị chậm tiến độ, tuy nhiên đây là khoản phải thu của Cơ quan nhà nước, dự án sử dụng nguồn vốn Ngân sách nên chi nhánh đánh giá đây không phải là khoản phải thu khó đòi, VPI có khả năng thu hồi đầy đủ khoản phải thu nói trên.
Phải thu ngắn hạn khác tại 31/12/2020 là 772 tỷ đồng, tăng 47,9% so với cuối năm 2019. Khoản mục này chủ yếu là các khoản tạm ứng, bao gồm tạm ứng để phục vụ phát triển các dự án (320 tỷ đồng). Nhìn chung khoản mục này bao gồm các chi phí hợp lí và biến động lớn trong năm 2020 vì đặt cọc thực hiện hợp đồng (232 tỷ đồng).
- Phân tích hàng tồn kho:
Hàng tồn kho tại 31/12/2020 là 1.803 tỷ đồng, giảm 13,2% so với thời điểm cuối năm 2019, tương ứng với giá trị giảm là 274 tỷ đồng. Hàng tồn kho của VPI chủ
yếu là chi phí SXKD dở dang: 1.293 tỷ đồng (chiếm khoảng 96% hàng tồn kho). Cụ thể khoản mục chi phí SXKD dở dang như sau: Dự án The Terra An Hưng: 1.212 tỷ đồng, tăng 63,9% so với cuối năm 2019, tương ứng với giá trị tăng 475 tỷ đồng. Dự án này vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, giá trị SXKD trong kì ghi nhận tăng là phù hợp. Theo tiến độ của dự án, VPI đang tích cực hoàn thiện 3 toà chung cư và sẽ bàn giao nhà cho cư dân vào quý IV/2021; Và các dự án khác không có biến động lớn trong năm 2020.
- Chi phí xây dựng cơ bản dở dang:
Chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại 31/12/2020 là 334 tỷ đồng, tăng 80,2% so với cuối năm 2019, tương ứng với mức tăng 153 tỷ đồng. Khoản mục này ghi nhận
51
The Grandeur Palace Mỹ Đình 3.760 tỷ đồng Dự án khu đô thị sông Trới, Hoành Bồ, Quảng Ninh 2.900 tỷ đồng Dự án xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm
Văn Đông đến nút giao thông Gò Dưa
(Nguồn: Báo cáo thẩm định giới hạn tín dụng của VPI)
=> Đây là các dự án VPI dự kiến sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2024.
Chi phí XD cơ bản dở dang ghi nhận giá trị của Dự án xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đông đến nút giao thông Gò Dưa tại 31/12/2020 là 134,1
tỷ đồng, tăng 92,3 tỷ đồng so với 31/12/2019. Dự án xây dựng đường kết nối này đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt, nhưng do vướng mắc về giải phóng mặt bằng và một số thay đổi trong thủ tục pháp lý dẫn đến tốc độ triển khai dự án chậm. Dự án có TMĐT hơn 2.500 tỷ đồng và là một trong những dự án lớn của VPI trong năm 2021 và các năm tiếp theo.
Nhận xét:
Tài sản ngắn hạn chiếm khoảng 60-70% tổng tài sản, giá trị nằm chủ yếu ở khoản mục phải thu và hàng tồn kho. Cơ cấu tài sản của VPI là phù hợp với ngành kinh doanh bất động sản của công ty.
Các khoản mục phải thu ngắn hạn, dài hạn luân chuyển bình thường, hầu hết là các khoản phải thu có khả năng thu hồi đầy đủ. Đối với khoản nợ xấu 10,6 tỷ đồng
(chiếm 0,1% TTS) tại cuối năm 2020, công ty đã trích lập dự phòng đầy đủ
Hàng tồn kho (chủ yếu là chi phí SXKD dở dang) hầu hết là các dự án lớn do VPI triển khai đầu tư, không có dự án bị chậm tiến độ, hàng tồn kho luân chuyển
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 1.322 2.658 1.697 - về biến động Tổng nguồn vốn: 31/12/2019 31/12/2018 36.57 % 23.39 % 40.05 % 6.722 tỷ VND 29.99 % 39.01 % 31.00 % 8.972 tỷ VND 31/12/2020 30.49 % 42.21 % 27.30 % 9.703 tỷ VND ■ Nợ ngắn hạn ■ Nợ dài hạn
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu nguồn vốn của VPI giai đoạn 2018 -2020
Tại 31/12/2019, tương ứng với mức tăng tổng tài sản nói trên, tổng nguồn vốn
của VPI trong năm 2019 cũng tăng mạnh 2.250 tỷ VNĐ so với năm 2018, trong đó chủ yếu là tổng nợ phải trả tăng 2.017 tỷ VNĐ. Mặc dù vốn điều lệ không thay đổi, nhưng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tăng nhẹ 227 tỷ VNĐ khiến vốn chủ sở hữu
của VPI trong năm 2019 đạt mức 2.691 tỷ VNĐ, tăng 9,5% so với năm 2018.
Nợ phải trả của VPI trong năm 2019 tăng phần lớn ở khoản mục vay và nợ thuê tài chính, là các khoản vay tại các TCTD nhằm phục vụ tài trợ vốn lưu động và tài trợ các dự án bất động sản được triển khai bởi VPI và các đơn vị thành viên.
Tại 31/12/2020, nợ phải trả của VPI là 6.745 tỷ đồng, tăng 7,4%, tương ứng với giá trị tăng là 464 tỷ đồng. Trong đó:
+ Nợ ngắn hạn là 4.096 tỷ đồng, tăng 17%, tương ứng với giá trị tăng là 596