Giá đất là căn cứ để xác định định mức bồi thường đối với giá trị đất bị thu hồi. Có thể hiểu: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”[9, Điều 3] và “Giá
trị quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định”[9, Điều 3]. Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu của mình thông qua việc quyết định giá đất.
Giá đất có ý nghĩa rất quan trọng, nó là căn cứ để giải quyết bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất bồi thường là mối quan tâm chung của người bị thu hồi đất, Nhà nước, nhà đầu tư, khi quy định về giá đất bồi thường phải phù hợp với các bên để giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế của người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư. Trên thực tế, các tranh chấp khiếu kiện, kiếu nại về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đều xuất phát từ nguyên nhân giá đất bồi thường chưa hợp lý.
Đối với các trường hợp được bồi thường về đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Khi Nhà nước thu hồi đất nhưng quỹ đất hạn hẹp, trường hợp không có đất để bồi
thường thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền. Số tiền được bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Các căn cứ để xác định giá đất bao gồm: nguyên tắc xác định giá đất; khung giá đất; bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất.
Nguyên tắc xác định giá đất: Cũng tương tự các nguyên tắc chỉ đạo trong Luật đất đai, nguyên tắc được xây dựng để thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp, phát sinh trong thời điểm định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất được quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, nhà đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc định giá đất là cơ sở để xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể: theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá đất; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá thị trường; đảm bảo mức ngang giá khi đối với các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng.
Khung giá đất và bảng giá đất đều được xây dựng dựa trên nguyên tắc xác định giá đất. Khung giá đất do chính phủ quy định để xác định giá đất tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất, còn bảng giá đất được UBND cấp tỉnh sau khi trình lên HĐND cùng cấp thông qua sau đó ban hành. Bảng giá đất là quy định bảng giá đất cụ thể của từng tỉnh, khung giá đất mang tính định hướng cho UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất.Như vậy, Quy định pháp luật này nhằm góp phần đồng bộ giá đất trên cả nước và ổn định giá đất, phát triển kinh tế xã hội.
Tư vấn giá đất là hoạt động tư vấn xác định giá đất, để hành nghề trong lĩnh vực này cần phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật. Pháp luật quy định về hình thức tư vấn giá đất vào căn cứ xác định giá nhằm đáp ứng các nhu cầu cần thiết của người dân, chủ đầu tư và Nhà nước trong việc xác định giá trị bồi thường. Tư vấn giá đất phải được thực hiện theo nguyên tắc quy định cuả luật đất đai hiện hành, đảm bảo tính dân chủ, công khai, công bằng và kịp thời. Kết quả tư vấn giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Tiểu kết chương 1
Trong chương 1, đã tập trung nghiên cứu và làm rõ một số vấn đề cơ bản về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi; ý nghĩa của việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi và pháp luật về bồi thường về đất khi thu hồi đất.
Triển khai khái quát nội dung bồi thường khi Nhà nước thu hồi qua phân tích các khái niệm, đặc điểm, tiếp đến khái quát ý nghĩa về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Triển khai nội dung pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, các nguyên tắc bồi thường và điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tìm hiểu các căn cứ xác định giá đất bồi thường, nguyên tắc xác định giá đất, khung giá và bảng giá theo quy định của pháp luật.
Qua đó nhận thấy bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề nóng bỏng phức tạp trong xã hội cần được quan tâm làm rõ. Đây là tiền đề để có thể hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật quy định cụ thể về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong quá trình tìm hiểu trong khóa luận.
Chương 2