bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi
Ngoài các định hướng về hoàn thiện pháp luật nêu trên tác giả còn đưa ra một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều luật cụ thể như sau:
Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi một số quy định về nguyên
tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 74 Luật Đất đai 2013
Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất”. Như vậy, theo nguyên tắc bồi thường thì
người sử dụng đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất cùng mục đích sử dụng, đây là nguyên tắc ưu tiên. Nếu không có đất cùng mục đích sử dụng thì được bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị QSDĐ đã bị thu hồi. Nhưng trên thực tế, tại các thành phố lớn đã không còn quỹ đất để bồi thường nên không thể áp dụng phương thức bồi
thường bằng tiền. Ngoài ra, một số địa phương chọn phương án bồi thường bằng tiền cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi với lý do tại địa phương không có quỹ đất để thực hiện bồi thường bằng đất, nhằm trục lợi cho cá nhân, đội nhóm. Vì vậy pháp luật đất đai cần thắt chặt quy định này để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Cũng tại điều này, Luật đất đai quy định về nguyên tắc bồi “bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Theo
quy định này hội đồng tư vấn xác định giá đất, căn cứ vào giá đất tại thời điểm thu hồi đất để bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, tại thời điểm ra quyết định thu hồi và thời điểm bồi thường về đất bị kéo dài, một số dự án có thể kéo dài đến nhiều năm. Như vậy, nếu bồi thường theo đơn giá đất tại thời điểm ra quyết định thu hồi sẽ thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi. Vậy nên khi thực hiện bồi thường về đất khi thu hồi cần phải xây dựng cơ chế định giá đất phù hợp với thực tiễn tại địa phương. Cần xây dựng lại nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm bồi thường về đất trên thực tế.
Thứ hai, Pháp luật đất đai cần bổ sung quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường phải có giá trị và giá trị sinh lời tương đương với thửa đất bị thu hồi. Trường hợp bồi thường
bằng tiền thì phải tính đến giá trị sinh lời của của thửa đất và quy ra tiền để bồi thường.
Trong việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đa số các khiếu kiện của người dân đều liên quan đến mức giá đất bồi thường. Giá đất do Nhà nước bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất giao dịch phổ biến trên thị trường. Ngoài ra, đất còn là tài sản có thể sinh lời trong tương lai, vì vậy Nhà nước cần tính đến giá trị sinh lời của thửa đất bị thu hồi. Mặc khác, giá đất nhận bồi thường tại thời điểm Nhà nước ra quyết định thu hồi đất thấp hơn rất nhiều lần so với giá đất do chủ đầu tư đã thay đổi mục đích sử dụng sau đó. Sự chênh lệch về giá trị đất không được điều tiết vào ngân sách Nhà nước mà rơi vào túi của nhà đầu tư. Để khắc phục bất cập này, Nhà nước nên có quy định về điều tiết nguồn lợi thu được từ việc thu hồi đất để xây dựng dự án sao cho hợp lý và công bằng. Người bị thu hồi đất được hưởng lợi ích của sự phát triển đó, nhà đầu tư phải thực hiện chính sách thuế đối với dự án xây dựng.
Thứ ba, Cần bổ sung quy định tại Điều 115 Luật Đất đai
2013 về giá đất do đơn vị tư vấn xác định phải được công khai trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định làm căn cứ bồi thường, đại diện người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là thành viên của hội đồng xác định giá đất. Nếu giữa đại diện người có đất bị thu hồi, đơn vị tư vấn và cơ quan xác định giá đất không thống nhất được giá đất thì mời đơn vị tư vấn giá đất ngoài tỉnh xác định giá đất.
Thứ tư, quy định thống nhất một giá đất thị trường để áp dụng vào nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai 2013
Tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường”. Trên thực tế, thị trường đất đai Việt Nam chưa ổn
định và chưa thực sự có giá đất thị trường. Vì vậy, quy định này chỉ mang tính chất định tính mà không mang tính chất định lượng nên khó áp dụng vào thực tế. Do đó, phát luật đất đai cần sửa đổi quy định này, cần phải quy định thống nhất một giá đất là giá đất thị trường để áp dụng bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.