II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
3.3.2. Nguyên nhân khách quan
+ Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là nguồn nội lực quan trọng và là nguồn vốn to lớn của đất nước. Thị trường bất động sản và các giao dịch trên thị trường hiện vẫn còn khá mới mẻ đối với người dân Việt Nam. Hệ thống các văn bản pháp luật quản lý và điều tiết thị trường bất động sản chưa đầy đủ và còn bị chồng chéo. Nhà nước vẫn đang dần điều chỉnh và ban hành các văn bản như Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành các Luật về kinh doanh bất động sản, luật đất đai để thị trường bất động sản và các hoạt động trên thị trường ngày càng tốt hơn.
+ Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức tạp, mức giá trị cụ thể của mỗi bất động sản lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác…Chẳng hạn hai lô đất nằm trên cùng một đường phố, giống nhau về diện tích, kích thước mặt tiền, tình trạng pháp lý…nhưng nó khác nhau về vị trí thì cũng có giá trị rất khác nhau bởi vị trí cũng là một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Trong quá trình định giá thì các yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó, phục vụ cho các mục đích khác nhau. Thông thường thì giá trị thì giá thị trường hiên tại của một bất động sản được xác định dựa trên giá thị trường của những bất động sản tương tự đã được mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Việc định giá như vậy chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trường tương đối ổn định. Nhưng trong điều kiện thị trường có nhiều biến động như hiện nay thì sự biến động của giá đất đai là khó tránh khỏi. Do đó để định giá đúng giá trị thực tế của bất động sản thì người định giá không chỉ quan tâm đến giá trị hiện tại của bất động sản mà phải quan tâm đến giá trị tương lai của nó cũng như phải xem xét bất động sản đó trong điều kiện thị trường thuận lợi hoặc không thuận lợi (suy thoái).
+ Thiếu hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản phát triển: hoạt động định giá bất động sản còn mới mẻ đối với Việt Nam. Hiện nay hành lang pháp lý còn thiếu và chưa hoàn thiện. Chẳng hạn Nhà nước đưa ra các phương pháp định giá, nhưng cụ thể từng phương pháp được sử dụng thế nào, áp dụng trong trường hợp nào thì lại chưa nói đến. Nhà nước quy định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của nhà định giá nhưng lại chư quy định nếu vi phạm những quy định liên quan đến nghề nghiệp thì nhà định giá phải bồi thường như thế nào và chịu trách nhiệm trước pháp luật ra sao.
Vì vậy gây rất nhiều khó khăn cho hoạt động của các nhà định giásử dụng đất Bên cạnh đó Nhà nước vẫn chưa và khó kiểm soát được mức độ tin cậy của các chứng thư định giá.
+ Hạn chế của các thông tin trên thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó tới hoạt động định giá. ở Việt Nam chưa có một tổ chức thống kê hoặc lưu trữ cung cấp thông tin về các hoạt động và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Nên các nhà định giá mất rất nhiều thời gian và công sức để trong quá trình thu thập thông tin, hầu hết các thông tin thu thập được là do cóp nhặt, dựa trên kinh nghiệm và khảo sát thực tế mà có, vì vậy thông tin đạt độ chính xác chưa cao, chưa mang tính hệ thống. Trường hợp sử dụng phương pháp thu nhập thì thông tin về tài chính liên quan đến bất động sản cần định giá như: doanh thu, chi phí…đều do đơn vị có tài sản cung cấp, thông tin này cũng rất khó có thể kiểm chứng, vì vậy mức độ rủi ro là khá cao. Bên cạnh đó các thông tin về quy hoạch như: các thông số quy hoạch chi tiết( mật độ xây dựng, giới hạn tầng cao…) cũng sẽ ảnh hưởng nhiều đến kết quả phương pháp này. Các thông tin về mật độ quy hoạch chưa được quản lý chặt chẽ, do vậy các nhà định giá cũng khó đưa ra được thông tin chính xác về những ảnh hưởng của nó lên giá trị tài sản được định giá.
CHƯƠNG III. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE)