II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
2.4.5.Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS
2.4. Phương thức tiến hành định giá thực tế của Công ty
2.4.5.Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS
Được thể hiện trong “thuyết minh chứng thư định giá” của Công ty
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất a. Các bất động sản so sánh: Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Địa chỉ Số 31 Ngõ 209 Đội Cấn, Phường Ngọc Số 24 Ngõ 100 Phố Đôi Cấn Số 26 Ngõ 174 Phố Đội Cấn
Hà, Ba Đình
Nguồn thơng tin Cơng ty CP thông tin
và định giá Việt Nam
Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam
Công ty CP thơng tin và định giá Việt Nam
Diện tích
(m x m)
DT đất: 90m2 4 m x 16 m 70m2
DTXD 40 m2 128 m2 100 m2
Mô tả Nhà cấp 4 đó cũ,
tường cổng bao quanh, khơng gian thống
Nhà 2 tầng xây đó cũ, khụng gian thoỏng
Nhà 2 tầng xây đó cũ, kiến trúc theo kiểu cổ
Pháp lý
Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Liên hệ C. Quỳnh Anh
0914 608668
C. Nguyễn Thị Minh Kha 8437742/0912311723
A. Tám
7220304 / 0903212605
Mặt tiền 4,5m 4,0m 5,0m
Ngõ rộng 2,5m 2,5m 2,1m
Điều kiện KT - XH Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Giá
Rao bán 27 triệu đ/m2 27 triệu đ/m2 1,9 tỷ VNĐ
Ước tính: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 1,8 tỷ VNĐ
Giá XD: 20 triệu 100 triệu đồng 60 triệu VNĐ
GiáQSDĐ/ m
2 : (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 24,857 triệu đ/m2
( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue)
b. Phân tích và đánh giá các thương vụ so sánh
BĐS Thông tin SS1(ngõ 209 Đội Cấn) SS2(ngõ 100 Đội Cấn) SS3(ngõ 174 Đội Cấn) Phân tích và đánh giá BĐS có vị trí tại ngõ 209 phố Đội Cấn có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tương tự BĐS có vị trí tại ngõ 100 Đội Cấn, có lộ giới ngõ 2,5m và độ sau của ngõ tương tự như vị trí BĐS nằm ở vị trí ngõ 174 phố Đội Cấn, BĐS này có vị trí trong ngõ sâu hơn và lộ giới ngõ cũng nhỏ
như BĐS mục tiêu.Tuy nhiên BĐS này có quy mơ diện tích nhỏ hơn và hình dạng thửa đất vng vắn hơn so với BĐS mục tiêu. Nhưng vị trí của BĐS ở trong ngõ sâu hơn BĐS mục tiêu khoảng 30m so với đường Đội Cấn. của BĐS mục tiêu. BĐS này có khơng gian thống mát và hình dạng đất nở hậu. Ngồi ra quy mơ diện tích của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu nên khả năng giao dịch cao hơn so với BĐS mục tiêu.
hơn so với BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, lộ giới trước nhà của BĐS này lại rộng, cảnh quan đẹp, quy mơ diện tích của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu.
Giá QSDĐ 26.400.000 đ/m2 26.500.000đ/m2 24.857.000đ/m2
( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue)
c. Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh sử dụng đất
Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS, phịng Thẩm định giá đã ước tính giá Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao đổi và mua bán ở thời điểm hiện tại đối với BĐS tại khu vực trong ngõ của đường Đội Cấn tương tự như BĐS mục tiêu toạ lạc có giá: 25.000.000 đ/m2 đến 27.000.000 đ/m2.
d. Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất đối với bất động sản cần định giá Căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS định giá như: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mơ diện tích, hướng, hình dạng thửa đất, môi trường nơi BĐS toạ lạc…Phịng Thẩm định giá đã ước tính giá trị Quyền
sử dụng đất của BĐS cần định giá có giá: 25.151.000 đ/m2. Giá trị trên được tính tốn trên cơ sở diện tích đất khơng vi phạm quy hoạch và hồn thành nghĩa vụ tài chính cũng như hồn thiện các thủ tục pháp lý của BĐS.
Giá trị quyền sử dụng đất ở:
Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) x Giá thị trường QSDĐ (đồng/m2).
= 120,0 m2 x 25.150.000 đ/m2
= 3.018.000.000 đồng.
(Bằng chữ: Ba tỷ không trăm mười tám triệu đồng chẵn)
Giá trị quyền sử dụng đất vườn liền kề:
Trong diện tích 207,6 m2 thì chỉ có 120,0 m2 là đất ở, còn lại 87,6m2 là đất vườn liền kề. Để đưa thửa đất về trạng thái sử dụng đất một cách có hiệu quả nhất thì Phịng thẩm định xác định là sẽ nộp tiền thuế để chuyển toàn bộ diện tích đất vườn liền kề thành đất ở đô thị.
Giá đất ở giao dịch trên thị trường là:
= 87,6m2 x 25.150.000 đ/m2 = 2.203.140.000 đồng
Theo Quyết định số 05 của UBND thành phố Hà Nội về việc Quy định khung giá đất trên địa bàn thanh phố Hà Nội thỡ đất ở vị trí có lộ giới ngừ 2,5m như Bất động sản thỡ xột vào vị trớ 3 của đường Đội Cấn có giá quy định như sau:
Giá đất ở VT3 : 11.800.000 đ/m2 Giá đất vườn liền kề : 5.133.000 đ/m2
Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn liền kề sang mục đích đất ở thì theo quy định phải nộp 100% tiền sử dụng đất (Do diện tích đất ở của
Bất động sản đó vượt quá hạn mức sử dụng đất nhưng diện tích đất vượt hạn mức sử dụng ổn định lâu dài khơng có tranh chấp và khơng vi phạm quy hoạch).
Vậy nghĩa vụ tài chính phải nộp là:
= 87,6 m2 x (11.800.000 đ/m2 – 5.133.000 đ/m2) = 584.029.200 đồng
Ngoài nghĩa vụ tài chính phải nộp, thì theo thơng lệ thị trường thì cần phải chi phí khoảng 30.000.000 đ để chi phí tư vấn và thực hiện trọn gói cơng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vậy giá trị Quyền sử dụng đất sau khi đó hồn thành nghĩa vụ tài chính và chuyển đổi là:
= 2.203.140.000đ – 584.029.200đ – 30.000.000đ = 1.589.110.800 đồng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Làm tròn: 1. Bằng chữ: Một tỷ năm trăm tám mươi chín triệu một trăm mười
một ngàn đồng chẵn.
Tổng giá trị quyền sử dụng đất
= Giá trị QSDĐ ở + Giá trị QSDĐ vườn liền kề = 3.018.000.000đ + 1.589.111.000đ
= 4.607.111.000 đồng
Làm tròn: 4.607.000.000 đồng
Bằng chữ: Bốn tỷ sáu trăm lẻ bảy triệu đồng chẵn
Áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trình xây dựng trên đất
a) Mơ tả đặc điểm
Cấu trúc:
Móng, khung cột: Móng và khung cột bằng bê tông cốt thép. Hệ
thống cột móng đó xuống cấp, nứt nẻ.
Nền: Lát gạch men 30cm x 30cm, đó cũ.
Kết cấu đỡ mái, trần: Kết cấu đỡ mái bằng hệ thống xà gồ
bêtơng cốt thép.
Cửa đi: Cửa ngồi là loại cửa kéo sắt, bên trong là loại kính dày
15mm và các của khung nhơm kính.
Cửa sổ: Cửa sổ loại khung nhơm kính, lớp trong là sắt vng hàn
ơ.
Mái: Mái loại mái bằng đổ bêtông.
Cầu thang: Tay vịn gỗ nghiến, bậc làm đá mài Ganito
Diện tích: Tổng diện tích xây dựng: 130 m2
Tổng diện tích sàn sử dụng: 260 m2
b) Xác định chất lượng cịn lại của Nhà chính
TT Kết cấu chính TLCL cũn lại (%) TLGT các KC chính (%) (B) = [(O) x (A)]/100 (%) TLCL cũn lại của BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (O) (A) (B) (C) 1 Móng 63 9 5.67 2 Cột, khung 61 14 8.54 3 Tường, vách 60 16 9.6 4 Nền, sàn 60 10 6 5 Đỡ mái 57 0 0
6 Mái 55 22 12.1
Tổng cộng 71 41,91
=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm
(%) chất lượng còn lại của nhà văn phòng là: 59,01%. Phịng thẩm định ước tính giá trị xây mới cơng trình xây dựng tương tự như cơng trình nhà chính của Bất động sản thẩm định là 1.740.000 đồng/m2.
Vậy giá cơng trình nhà chính của Bất động sản thẩm định là: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
GTCL cơng trình xây dựng=Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 260m2 x 1.740.000 đ/m2 x 59,01% = 266.961.240 đồng Làm tròn: 266.961.000 đồng 2. Nhà vệ sinh a) Mơ tả đặc điểm Cấu trúc:
Móng: Móng xây gạch. Khả năng chịu tải thấp
Nền: Bêtơng đánh láng Epoxy, đó cũ.
Kết cấu đỡ mái: Một phần là bêtông và một phần thép
Mái: Mái lợp tôn Ausnam sống vuông dày 0,5 ly. Và Một phần mái bêtơng
Diện tích: Tổng diện tích xây dựng: 20,00 m2 b) Xác định chất lượng còn lại của Nhà vệ sinh
Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, Phòng thẩm định xác định tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng còn lại của nhà vệ sinh là: 50%. Giá trị xây mới công trình xây dựng tương tự như cơng trình nhà vệ sinh của Bất động sản thẩm định là 340.000 đồng/m2.
Vậy giá cơng trình nhà chính của Bất động sản thẩm định là:
= 20m2 x 340.000 đ/m2 x 50% = 3.400.000 đồng
Làm trịn: 3.400.000 đồng
3. Sân bêtơng
Cấu trúc: Sân bê tông chịu lực dày 10cm.
Chất lượng cịn lại của sân bê tơng nhựa nóng là: 70%
Diện tích: Diện tích sân bê tơng: 60 m2
Giá trị xây mới cơng trình xây dựng tương tự như cơng trình sân bê tơng của Bất động sản thẩm định là 37.000 đồng/m2.
Vậy giá cơng trình xây dựng nhà chính của Bất động sản thẩm định là:
GTCL cơng trình xây dựng = Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 60m2 x 37.000 đ/m2 x 70%
= 1.554.000 đồng
Làm tròn: 1.554.000 đồng
Tổng giá trị các cơng trình xây dựng là:
STT HẠNG MỤC GIÁ THỊ TRƯỜNG (Đồng) 1 Nhà chính 266.961.000 2 Nhà vệ sinh 3.400.000 3 Sân bêtơng 1.554.000 TỔNG CỘNG 271.915.000
Bằng chữ: Hai trăm bảy mươi mốt triệu chín trăm mười lăm ngàn đồng chẵn
Kết quả
Kết quả thẩm định của giá trị Quyền sử dụng đất và cơng trình xây dựng của Bất động sản tại Số 15C Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba
Đình, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 8 Ngừ 209 phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội như sau:
17,59 25,17 2,73 3,55 A B Đường Trần Nhân TôTTông (Đồng) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất 4.607.000.000 2 Cơng trình xây dựng 271.915.000 TỔNG CỘNG 4.878.915.000 Làm tròn: 4.879.000.000 đồng
Bằng chữ: Bốn tỷ tám trăm bảy mươi chín triệu đồng chẵn.
( Nguồn: Cơng ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.5.2. Với BĐS Trần Nhân Tông
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất
- Khuôn viên đất (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khn viên lơ đất có hình dạng như hình vẽ. Gía trị quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như: vị trí, diện tích, chiều dài mặt tiền, hình dạng khu đất. Trong trường hợp này mảnh đất do vị trí ở mặt đường nên giá trị mảnh đất sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiều dài mặt tiền. Do đó để tiện cho việc tính giá trị, ta chia mảnh đất thành hai phần A và B, tương ứng với mỗi phần có các cách tính khác nhau như sau:
Theo khung giá đất trên địa bàn Hà Nội năm 2006 do UBND thành phố Hà Nội quy định thì giá đất đường Trần Nhân Tơng và một số đường lân cận như sau:
Stt Tên đường Giá trị đất (triệu đồng/m2)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
1 Trần Nhân Tơng 40 19,6 16 13,4
2 Phố Huế 40 19,6 16 13,4
3 Bùi Thị Xuân 35 18,2 14,8 12,5
4 Tô Hiến Thành 32 17,2 13,9 12,15
5 Triệu Việt Vương 35 18,2 14,8 12,5
Bảng giá đất của Nhà nước tuy không sát với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nhưng là qua đó cho ta cơ sở về cách đánh giá tương quan giá trị giữa các đường, giữa các vị trí với nhau.
+ BĐS A có đặc điểm: Mặt tiền giáp đường Trần Nhân Tông: 3,55 m, chiều dài: 25,17 m, tổng diện tích: 89,36m2
Nhóm thẩm định đó tiến hành thu thập các chứng cứ thị trường của các bất động sản tương tự ở các văn phịng mơi giới nhà đất của quận Hai Bà Trưng (văn phịng nhà đất Trọng Tín, Văn phịng nhà đất gia phát, Cơng ty Cổ phần nhà đất Đơ thị mới). Qua đó thu thập được thơng tin của 11 bất động sản ở mặt tiền các đường trong quận Hai Bà Trưng (tất cả đều có được trình bày cụ thể trong biên bản khảo sát giá thị trường tài sản kèm theo). Trong các bất động sản đó nhóm thẩm định chọn được 4 bất động sản so sánh có các đặc điểm khá tương đồng nhau và tương đồng với bất động sản thẩm định giá (mặt tiền vào khoảng 3,5-4m, chiều dài: 20-25m), cụ thể như sau:
Các tài sản Đường Vị trí Tình trạng pháp lý Mặt tiền (m) Chiều dài (m) Giá đất (triệu đồng/m2) Giá đất năm 2006 của UBND TP HN (triệu
đồng/m2)
TSTĐ Trần Nhân Tơng đườngMặt Sổ đỏ, chính chủ
3,55 25,17 40
SS1 Phố Huế Nt Nt 4 20 150 40
SS2 Bùi Thị Xuân Nt Nt 6 20 180 35
SS3 Triệu Việt Vương Nt Nt 3,6 20 100 35
SS4 Tô Hiến Thành Nt Nt 5 16 150 32
Qua các so sánh trên ta có nhận xét:
- Các đối tượng so sánh đều có tình trạng pháp lý: sổ đỏ, chính chủ - Diện tích tương đối tương đồng, chiều dài vào khoảng 20 m.
- Các so sánh này đều nằm trên các phố lân cận nhau, kinh doanh sầm uất. Các điều kiện kinh tế, xó hội rất giống với tài sản thẩm định.
Vì vậy giá trị quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng sinh lời của mỗi đường, và chiều dài mặt tiền. Về việc đánh giá giá trị tương quan giữa các đường nhóm thẩm định viên quyết định dựa vào khung giá đất do nhà nước quy định để làm cơ sở xác định hệ số so sánh.
+ Gọi giá đất/m2 ở của tài sản mục tiêu là: Pmt (BĐS A) + Giá đất/m2 ở của tài sản so sánh là: P ss
+ Chiều dài mặt tiền của tài sản mục tiêu là MTmt, của tài sản so sánh là: MTss + Giá đất theo khung giá của UBND TP HN của tài sản mục tiêu: KGmt, của tài sản so sánh là: KGss
+ Giá trị đất/m2 của tài sản thẩm định là:
Pmt = P ss * (KGmt * MTmt)/(KGss * MTss) Thay các số liệu vào cơng thức trên ta có kết quả như sau:
Tương quan so sánh Giá đất của TSMT(triệu đ/m2)
TSMT-SS1 133,125 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TSMT-SS2 142
TSMT-SS3 114
Từ các kết quả tính tốn ở trên ta thấy rằng giá trị quyền sử dụng đất của BĐS A giao động từ 114 trđ/1m2 đến 142trđ/1m2 . Do đối tượng so sánh 1 có tính tương đồng hơn các so sánh khác vì vậy nhóm thẩm định đề xuất mức giá của mảnh đất A là: 133,125 triệu đồng/m2
=> Giá trị quyền sử dụng đất của của BĐS A là: 133, 125 * 89,36 = 11 896,05 (triệu đồng)
+ BĐS B có đặc điểm : dài 17, 59 m; rộng: 2,73m; diện tích: 48,02 m2, vị trí khơng thuận lợi, khơng có mặt nào giáp đường.
Vì vậy nếu như ở trên BĐS A được so sánh tương quan với vị trí 1 ở Đường Trần Nhân Tơng thì BĐS B được so sánh tương quan với vị trí 4 ở đường Trần Nhân Tơng. Qua đó ta suy ra giá đất /m2 của BĐS B là:
133,125 * 13,4 / 40 = 44,6 (triệu đồng/m2) -> Giá trị quyền sử dụng đất của BĐS B là:
44,6 * 48,02 = 2 141,7 (triệu đồng)
Giá trị quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định giá là: 11 896,05 + 2 141,7 = 14 037,75 (triệu đồng)
Áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị cơng trình xây dựng trên đất - Bảng tính tỷ lệ chất lượng cịn lại: STT Hạng mục Kết cấu Tỷ lệ GT Hạng mục/Tổng GT cơng trình (A) Tỷ lệ CLCL của hạng mục (B) 1 Móng Bê tơng cốt thép 20% 92%
2 Khung, cột Bê tông cốt thép 15% 88%
3 Tường, vách Gạch xây 20cm 10% 60%
4 Nền, sàn - Bê tông cốt thép - Lát gạch men
15% 85%
5 Xà 5% 100%
6 Mái, Trần Bê tông cốt thép 15% 85%
8 Chế độ sử dụng - Tầng 1 kinh doanh - Tầng khác để ở 5% 100% 9 Tỷ lệ giá trị còn lại BĐS ∑8 1 100% *B A 79,1% - Diện tích sàn xây dựng:
STT Nội dung Phù hợp QH Khơng phù hợp
QH
1 Diện tích khn viên 137 (m2) 0 (m2)