Ví dụ minh hoạ: Dự án: Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt

1. 2.3.4 Phương pháp thẩm định theo trình tự

1.2.5.Ví dụ minh hoạ: Dự án: Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt

Silver Shore Hoàng Đạt

Chủ đầu tư: Công ty liên doanh du lịch và giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt

Tên dự án: Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt

Địa điểm đầu tư: Lô số 8 đường Sơn Trà – Điện Ngọc, phường Khuê Mỹ,

Quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.

Công suất thiết kế: Diện tích chiếm đất là 200.000 m2 gồm 01 tổ hợp khách sản 9 tầng tiêu chuẩn 5 sao gồm 550 phòng, 01 khu biệt thự cao cấp gồm 98căn (khoảng 130 phòng ngủ), 01 khu vui chơi giải trí dành cho người nước ngoài (casino), 01 khối dịch vụ nhà hàng và giải trí ngoài trời

Nguồn trả nợ: Khấu hao và lợi nhuận sau thuế

a. Năng lực pháp lý của doanh nghiệp

Danh mục hồ sơ pháp lý doanh nghiệp của chủ đầu tư được trình bày tại Bảng kê danh mục hồ sơ vay dự án Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt. Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp cho thấy chủ đầu tư có tư cách pháp nhân đầy đủ và có năng lực pháp lý để Sở Giao dịch Ngân hàng Ngoại Thương xem xét cho vay vốn trung dài hạn. Trong đó có một số thông tin quan trọng sau:

 Thông tin về công ty cổ phần Hoàng Đạt

- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà

Nội cấp ngày 05/03/2004.

- Trụ sở: nhà H6 – ngõ 28 - đường Xuân La - quận Tây Hồ - Hà Nội

- Điều lệ tổ chức, hoạt động của doanh nghiệp

- Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị

- Quyết định bổ nhiệm Tổng giám đốc

- Quyết định bổ nhiệm kế toán trưởng

- Ngành nghề kinh doanh: Kế toán, kiểm toán, khách sạn, bất động sạn

 Thông tin về Silver Shores Limited (Silver Shore)

- Thành lập ngày 10/09/2001

- Trụ sở: 2819 Lawton – San Francisco – CA 94122 – California – Hoa Kỳ

- Chủ tịch hội đồng quản trị: Ông Sun Gui Nan

- Lĩnh vực hoạt động: Đầu tư, phát triển doanh nghiệp và tư vấn doanh nghiệp,

đầu tư chứng khoán, bất động sản.

 Thông tin về Công ty Liên doanh Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt

Silver Shores Hoàng Đạt (Silver Shores Hoàng Đạt)

- Giấy phép đầu tư số 2581/G-P ngày 21/06/2007 do Bộ Kế Hoạch và Đầu tư

cấp.

- Hợp đồng liên doanh giữa CTCP Hoàng Đạt và Silver Shores

- Mục tiêu hoạt động của liên doanh: Xây dựng 01 tổ hợp khách sản 9 tầng

phòng ngủ), 01 khu vui chơi giải trí dành cho người nước ngoài (casino), 01 khối dịch vụ nhà hàng và giải trí ngoài trời. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

b. Phân tích hoạt động kinh doanh và năng lực của khách hàng

 Thông tin về tổ chức quản lý:

Silver Shore Hoàng Đạt được tổ chức và vận hành theo mô hình Công ty Liên doanh, Hội đồng Quản trị của Công ty gồm 05 thành viên nước ngoài đại diện cho Silver Shore và 02 thành viên Việt Nam đại diện cho Hoàng Đạt, nhiệm kỳ của Hội đồng Quản trị là 05 năm. Theo Hợp đồng Liên doanh ngày 06/12/2004 hai bên tham gia liên doanh đã thống nhất trong suốt thời gian hoạt động của Silver Shore Hoàng Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc và Kế toán trưởng sẽ do Silver Shore cử đảm nhiệm; Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị, Phó Tổng Giám đốc thứ nhất và Phó kế toán trưởng sẽ do Hoàng Đạt cử đảm nhiệm. Trong đó, ông Bùi Hùng Cường, 1 trong 3 cổ đông sáng lập CTCP Hoàng Đạt sẽ làm thành viên Hội đồng Quản trị của Hoàng Đạt trong Công ty Liên doanh Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt, đồng thời được bổ nhiệm làm Phó Tổng Giám đốc liên doanh. Nhân sự chi tiêt cho nhiệm kỳ 05 năm lần thứ nhất đã được hai bên liên doanh thống nhất tại Biên bản Họp Hội đồng Quản trị ngày 14/07/2006, được xác nhận theo công văn số 937/KHĐT – KTĐN ngày 24/07/2006 của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Đà Nẵng.

 Năng lực và kinh nghiệm bộ máy lãnh đạo

Tổng Giám đốc điều hành Silver Shore Hoàng Đạt do ông Huang Hai, quốc tịch Trung Quốc là người có trình độ học vấn và kinh nghiệm công tác phù hợp để điều hành Liên doanh trên cả phương diện tổ chức quản lý đầu tư Dự án và quản lý kinh doanh Khu vui chơi có thưởng dành cho người nước ngoài, thể hiện ở:

+ Về học vấn: ông Huang Hai đã tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản Trị Tài Chính, đại học Tientsin – Trung Quốc năm 1981; tốt nghiệp thạc sỹ chuyên ngành Tài chính, Đại học Tổng Hợp Bắc Kinh năm 1983.

+ Về kinh nghiệm công tác:

- Từ 2001 đến 07/2006: Phó Tổng Giám đốc , Liao Casino, Macao

- Từ 1997 đến 2001: Giám đốc bộ phận sòng bạc, Liao Casino,

Macao

- Từ 1995 đến 1997: Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc của Holiday

Inn tại Hải Nam – Trung Quốc, một khách sạn tiêu chuẩn 4 sao mang thương hiệu của tập đoàn quản lý khách sạn Inter Continental(Inter Continental Hotel Group)

- Từ 1993 đến 1995: Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc của Holiday

Inn tại hành phố Shenyang – Trung Quốc, một khách sàn tiêu chuẩn 4 sao mang thương hiệu của tập đoàn quản lý khách sạn Inter Continental (Inter Continental Hotel Group)

- Từ 1989 đến 1993: Chủ Tịch kiêm Tổng giám đốc của Inter

Continental tại thành phố Shenyang – Trung Quốc, một khách sạn tiêu chuẩn 4 sao mang thương hiệu của tập đoàn quản lý khách sạn InterContinental(Inter

Continental Hotel Group)

- Từ 1983 đến 1989: Trưởng phòng dịch vụ Tài chính thành phố

Shengyang – Trung Quốc

Việc quản lý tổ hợp khách sạn 9 tầng và khu biệt thự cao cấp sẽ do nhà thầu quản lý, Inter Continental Hotels Group (Greater China)Ltd, đảm nhiệm theo 02 hợp đồng quản lý ký ngày 12/06/2006 và 23/08/2007; việc quản khu vui chơi có thưởng dành cho người nước ngoài sẽ do ông Huang Hai đảm nhiệm do ông có nhiều quan hệ với các chủ Casino tại Macao.

 Đánh giá: Tổng Giám đốc điều hành Silver Shores Hoàng Đạt là người có đầy đủ năng lực để điều hành hoạt động của liên doanh. Tuy nhiên, ngoài vị trí Tổng Giám đốc điều hành, cần phải quan tâm xem xét các vị trí quan trọng khác như Kế toán trưởng, Giám đốc quản lý khách sạn…Vì vậy trong hồ sơ xin vay vốn cần phải bổ sung thêm thông tin về những vị trí này.

 Năng lực tài chính, tình hình sản xuất kinh doanh hiện tại của chủ đầu

tư:

- Công ty cổ phần Hoàng Đạt có vốn điều lệ đăng ký là 3.000.000.000 và có

lĩnh vực kinh doanh chủ yếu là khách sạn và bất động sản.

- Silver Shores có hoạt động kinh doanh tập trung vào các lĩnh vực gồm đầu

tư, phát triển doanh nghiệp và tư vấn doanh nghiệp. Silver Shore có tổng tài sản 191.204.315 USD và vốn chủ sở hữu là 166.794.148 USD vào ngày 30/06/2007, doanh thu đạt 128.987.000 USD và lợi nhuận sau thuế đạt 15.350.000 USD trong năm tài chính kết thúc ngày 30/06/2007, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/ Vốn chủ sở hữu đạt 9,2% và tỷ lệ Lợi nhuận sau thuế/ Doanh thu đạt 11,9%. Tổng các khoản mục chứng khoán nắm giữ ngắn hạn và dài hạn là 66.642.035 USD chiếm tỷ trọng 34,85% trên tổng tài sản tại 30/06/2007 cho thấy Công ty tập trung nhiều vào hoạt động đầu tư và có khả năng tham gia vốn tự có vào Dự án Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt. Doanh thu từ hoạt động phát triển đất chiểm 52,38% tổng doanh thu thuần năm tài chính kết thúc ngày 30/06/2007 của Công ty.

Silver Shores Hoàng Đạt có vốn pháp định là 25.800.000 USD trong đó Silver Shore góp 23.220.000 USD bằng tiền mặt, Hoàng Đạt góp 2.580.000 USD trong đó Silver Shore cho Hoàng Đạt vay 2.250.000 USD, Hoàng Đạt tự bỏ 72.000 USD tiền mặt và góp bằng thương hiệu và kinh nghiệm quản lý trị giá 258.000 USD. Đến 31/08/2007, Silver Shore Hoàng Đạt có thấy Tổng tài sản là 75,932 tỷ VDN và vốn chủ sở hữu là 75,903 tỷ VND tương đương 4.675.354 USD và 4.673.550 USD.

 Đánh giá: Xem xét lĩnh vực hoạt động chủ yếu của các bên tham gia liên doanh cũng như tình hình tài chính của các bên và của liên doanh Silver

Shores Hoàng Đạt có thể thấy tình hình tài chính của khách hàng là ổn định. Tuy nhiên trong hồ sơ cần phải bổ sung báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất của các bên tham gia liên doanh để có thể tính toán các chỉ tiêu tài chính cụ thể, từ đó có những nhận xét chính xác hơn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

2. Thẩm định dự án

Tóm tắt nội dung dự án

a. Tên Dự án: Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver

Shores Hoàng Đạt

b. Địa điểm: Lô số 8 đường Sơn Trà – Điện Ngọc, phường Khuê

Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.

c. Diện tích: Diện tích chiếm đất là 200.000m2, diện tích xây

dựng giai đoạn I là 95.000 m2

d. Mục tiêu: Xây dựng và kinh doanh 01 tổ hợp khách sản 9 tầng

tiêu chuẩn 5 sao gồm 550 phòng, 01 khu biệt thự cao cấp gồm 98 căn (130 phòng ngủ), 01 khu vui chơi giải trí dành cho người nước ngoài (casino), 01 khối dịch vụ nhà hàng và giải trí ngoài trời.

e. Mô tả thiết kế: Khối khách sạn 9 tầng gồm 550 phòng được thiết kế hình chữ U với 2 cạnh hướng ra biển, các tầng của hai cạnh này được thiết kế so le dốc từ tầng cao nhất xuống theo kiểu hình kim tự tháp để 80% số phòng đều có ban công hướng ra biển ; tổng diện tích xây

dựng là 57.412m2. Khu vui chơi có thưởng dành cho

người nước ngoài đựơc thiết kế gồm 2 tầng, trần cao 7m, theo kiểu hội trường lớn không có cột giữa, tổng diện tích đất xây dựng là 8.000 m2. Khối biệt thự gồm 98 căn được thiết kế có bể bơi uốn lượn bao quanh, bể bơi chung và giữa các biệt thự không có ngăng tường, đây là một phong cách phổ biến của

các resort tại Việt Nam và Thái Lan, để tạo phong cách riêng và cảm giác gần gũi với đại dương, bên trong mỗi biệt thự chủ đầu tư dự kiến đầu tư một bể cá lớn nuôi một số loại cá biển trong đó có cả cá mập nhỏ.

a. Thẩm định về tính pháp lý của dự án:

Hồ sơ pháp lý của dự án đầy đủ, chứng minh tính hợp lệ của dự án và chủ đầu tư trong việc thi công công trình như:

- Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “ Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc

biệt Silver Shores Hoàng Đạt”

- Quyết định dự án của chủ đầu tư

- Tài liệu về sử dụng đất của Dự án

- Giấy phép thầu số 613/SXD-GPT ngày18/06/2007: chấp thuận của Sở Xây

dựng Đà Nẵng về việc Huazhu Design and Consultant Ltd.co làm nhà thầu thiết kế chính của dự án

- Giấy phép thầu số 175/SXD-GPT ngày 02/02/2007: : chấp thuận của Sở Xây

dựng Đà Nẵng về việc Công ty TNHH Xây dựng công trình số 5 thuộc Tập đoàn xây dựng Quảng Tây – Trung Quốc làm tổng thầu xây dựng của dự án.

- Hợp đồng với nhà thầu thiết kế chính, nhà thầu quản lý, nhà thầu thiết kế.

b. Thẩm định về sự cần thiết phải đầu tư

Đà Nẵng là thành phố lớn thứ 4 Việt Nam với mức tăng trưởng kinh tế đạt 13%, cao hơn bình quân 8% của cả nước. Thu nhập đầu người hơn 1.015 USD, cũng cao gấp rưỡi trung bình cả nước. Ngoài Hà Nội và TP.HCM, Đà Nẵng là nơi thứ 3 có cảng hàng không quốc tế. Những chuyến bay quốc tế đều kín chỗ. Thành phố Đà Nẵng là thành phố đi đầu trong “Khu vực phát triển kinh tế trọng điểm miền Trung” với rất nhiều tiềm năng phát triển nên cũng có sức mạnh phát triển vượt trội so với các tỉnh lân cận.

Bên cạnh đó, Đà Nẵng là một trung tâm du lịch lớn của nước ta. Với tâm điểm của 3 di sản văn hoá thế giới: thánh địa Mỹ Sơn, phố cổ Hội An và Cố đô Huế, Đà Nẵng trở thành điểm đến và trung chuyển khách du lịch trong và ngoài nước. Là đầu mối cảng biển, cảng hàng không, đường bộ, đường sắt nên Đà Nẵng luôn có một lượng lưu khách lớn, vì thế, ngành kinh doanh khách sạn và lữ hành phát triển mạnh mẽ tại đây. Theo số liệu thống kê của Sở du lịch Đà Nẵng, hiện thành phố có tổng số 90 cơ sở lưu trú với khoảng 2441 phòng; trong đó chỉ có 01 khu nghỉ mát 5 sao (Furama với 198 phòng) và 08 khách sạn 3 sao, số lượng khách sạn từ 4 sao trở lên như vậy là quá ít so với một thành phố đang phát triển và có nhiều tiềm năng như Đà Nẵng. Trong 10 tháng đầu năm 2007, tổng lượng khách du lịch đến Đà Nẵng đạt 899.291 lượt, tăng 22,2% so với cùng kỳ năm 2006, trong đó bao gồm 242.429 lượt khách quốc tế (tăng 25,2%) và 656.862 lượt khách nội địa (tăng 21%). Dự kiến tổng lượng khách du lịch đến Đà Nẵng cả năm 2007 sẽ đạt 1.022.900 lượt; trong đó khách quốc tế đạt hơn 315.000 lượt và khách nội địa đạt hơn 700.000 lượt. Dự án “Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt” ngoài việc xây dựng và kinh doanh khu nghỉ dưỡng cao cấp tiêu chuẩn 5 sao thì dự án này còn được cấp phép đầu tư mở khu vui chơi giải trí có thưởng dành cho người nước ngoài. Đây là một ưu thế lớn so với các dự án khác cùng loại đang được cấp phép đầu tư tại Đà Nẵng. Sau khi dự án hoàn thành và được đưa vào hoạt động thì trung tâm Du lịch và giải trí này sẽ cùng với những khu nghỉ dưỡng ven biển cao cấp khác tại Đà Nẵng tạo nên sức hút đối với các tầng lớp khách du lịch trong và ngoài nước.

Từ những phân tích ở trên thì việc đầu tư xây dựng dự án “Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế đặc biệt Silver Shores Hoàng Đạt” là cần thiết.

c. Thẩm định thị trường đầu ra của dự án (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

 Tổng quan về du lịch Việt Nam

Du lịch Việt Nam đã có nhiều phát triển đáng kể trong những năm qua, thể hiện ở lượng khách đến Việt Nam qua các năm:

Đơn vị tính: nghìn người Chỉ tiêu 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Tổng số khách 1.781,8 2.140,1 2.330,8 2.628,2 2.429,6 2.927,8 3.467,7 3.583,5 Theo mục đích Du lịch 837,6 1.138,9 1.222,1 1.462,0 1.238,5 1.583,9 2.041,5 2.068,8 Công việc 266,0 419,6 401,1 445,9 468,4 512,6 493,3 575,8 Thăm thân nhân 337,1 400,0 390,4 425,4 392,2 467,4 505,3 560,9 Mục đích khác 341,1 181,6 317,2 294,9 330,5 354,8 427,5 377,8

Nguồn: Tổng cục Du lịch Việt Nam

Trong tháng 10/2007, lượng khách quốc tế đến Việt Nam ước đạt 332.762 lượt. Tổng cộng 10 tháng đầu năm lượng khách quốc tế ước đạt 3.477.564 lượt, tăng 17,8% so với cùng kỳ năm 2006, cụ thể như sau:

Chỉ tiêu Tháng 10/2007 (lượt người) 10 tháng năm 2007 (lượt người) So với tháng trước (%) 10 tháng 2007 so với cùng kỳ năm trước (%) Tổng số khách 332.762 3.477.564 100,5 117,8 Theo mục đích Du lịch, nghỉ ngơi 195.870 2.138.116 100,9 127,2

Đi công việc 58.072 539.460 100,3 114,9

Thăm thân nhân 48.043 503.740 98,1 103,5

Các mục đích khác 30.777 296.248 102,4 93,5

Nguồn: Tổng cục Du lịch Việt Nam

Theo thông báo của Tổng cục Du lịch Việt Nam, thu nhập từ du lịch trong 6 tháng đầu năm ước đạt 28.000 tỷ VND. Theo vụ khách sạn - Tổng cục Du lịch tổng số cơ sở lưu trú du lịch tính đến tháng 4/2007 là 8.556 cơ sở lưu trú, tổng số buồng