I. vài nét về kinh tế xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển
2. Ưu điểm và nhợc điểm của các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội trong những
2.4. Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô
Điều kiện kinh tế - xã hội: sau một thời gian áp dụng mô hình kinh tế thị trờng bên cạnh nhiều thay đổi của nền kinh tế là sự xuất hiện của một thị trờng khá đặc biệt đó là thị trờng nhà đất. Cho đến nay pháp luật cha công nhận cũng nh cha có văn bản chính thức hớng dẫn cho các hoạt động trên thị trờng này, tuy nhiên nó vẫn tồn tại cho dù dới hình thức "thị trờng đen". Đối với nhiều ngời đây là thị trờng vô cùng hấp dẫn đối với hoạt động đầu cơ. Chính sự buông lởng quản lý của Nhà nớc đã tạo cho trình trạng đầu cơ diễn ra mạnh mẽ đẩy giá đất lên cao mà chỉ những ngời giàu mới có điều kiện sở hữu với số lợng lớn. Hà Nội đã chứng kiến ít nhất hai lần sốt đất vào những năm 90 của Thế kỷ trớc. Hậu quả của tình trạng này là các khu đất, đặc biệt vùng ven ngoại thành và những vùng sắp đợc mở rộng bị chia lô thuộc quyền sở hữu của t nhân.
Đặc điểm của mô hình
+ Quá trình đầu t phát triển chủ yếu theo quy luật thị trờng, thiếu sự quản lý của Nhà nớc.
+ Đã có sự phát triển theo hớng mở rộng ra ngoại thành và ven đô.
Ưu điểm
+ Tạo điều kiện cho các đối tợng có khả năng về tài chính, tạo lập đợc nơi ở cho mình theo quy hoạch, hình thành các khu dân c đồng bộ về mặt kỹ thuật nh Nam Thành Công, khu Hoàng Cầu...
+ Thúc đẩy thị trờng xây dựng phát triển.
Nhợc điểm
+ Hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ hoặc không có, Bộ mặt kiến trúc đô thị mạnh mún do bị phân lô khó khăn cho công tác quy hoạch sau này.
+ Lãng phí đất. + Giá thành rất cao.
Điểm lại các mô hình phát triển nhà từ năm 1998 trở về trớc cho thấy một vấn đề bao trùm lên tất cả là sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng kỹ thuật cũng nh hạ tầng xã hội, vai trò của công tác quy hoạch, kiến trúc không đợc coi trọng gây nên tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải tạo nhà ở. Nguyên nhân chính của vấn đề này là quản lý Nhà nớc bị phân tán, buông lởng, cha có những chủ trơng chính sách mang tính định hớng cho lĩnh vực rất nhạy cảm này, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng và quản lý đô thị diễn ra thờng xuyên và ngày càng nghiêm trọng.
Có thể nói vấn đề nhà ở cha ở đâu bị coi nhẹ, nó không chỉ là nhu cầu cơ bản của mọi ngời dân, là vấn đề toàn xã hội phải quan tâm, giải quyết mà xét trên khía cạnh về kinh tế thì còn là một lĩnh vực quan trọng thúc đẩy sự phát triển
của nhiều ngành khác. Đứng trớc thực trạng tình hình phát triển nhà ở Hà Nội nh vậy, việc ra đời "chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000 và 2010" của thành ủy Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo ra một chiến lợc chung, dài hạn, thể hiện sự quan tâm đúng mức kịp thời của ủy ban nhân dân Thành phố đối với nhu cầu hết sức chính đáng này. Chơng trình 12 đã thực sự coi nhà ở là một Bộ phận của hạ tầng xã hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung, cần có định hớng đầu t mới phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của thủ đô hiện nay và trong tơng lai.
Những quan điểm chỉ đạo trong chơng trình này bao gồm
Bảo đảm thực hiện từng bớc quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của dân c thủ đô (công bằng).
Tăng cờng vai trò của Nhà nớc trong quản lý và xây dựng nhà ở
Xã hội hóa việc xây dựng nhà ở (huy động sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội)
Phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt.
Thực hiện đồng bộ trong xây dựng
Những quan điểm trên đây đã khắc phục đợc hạn chế trong các mô hình trớc và đặc biệt quan tâm "phát triển nhà ở theo dự án và quy hoạch đợc duyệt" đã đem lại một sự khác biệt hoàn cho hoạt động đầu t phát triển nhà ở tại Hà Nội.
3. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTR/TV của Thành uỷ Hà nội).
Mô hình phát triển nhà ở theo dự án điều đó có nghĩa là phải đảm bảo sự đồng bộ về kiến trúc - quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động đợc các nguồn vốn để phát triển nhà ở nh vốn đầu t của Nhà nớc, vốn tự có của đơn vị, vốn của CBCNV và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang đợc áp dụng tại Hà Nội và thể hiện một xu thế vợt trội so với các mô hình trớc đây, việc áp dụng mô hình này ngoài nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc quan trọng hơn là phản ánh đợc đúng nhu cầu của khách quan trong vấn đề nhà ở tại Hà Nội.
Trớc khi đi vào nghiên cứu chi tiết cần tìm hiểu rõ thế nào là đầu t phát triển nhà ở theo dự án hay nói cách khác thế nào thì đợc gọi là một dự án phát triển nhà ở ?
“ Dự án phát triển nhà ở “ là các dự án đầu t xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. (Nghị định 71/2001 /NĐ - CP).
Nh vậy dự án phát triển nhà ở đợc nói tới ở đây khác với những mô hình khác ở chỗ:
√ Xây dựng nhà ở nhằm mục đích cung cấp cho các đối tợng có nhu cầu,
√ Mọi hoạt động xây dựng đều đợc tiến hành theo quy hoạch tổng thể và chi tiết.
√ Các khu nhà ở bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của ngời dân
Từ những đặc điểm trên có thể rút ra nhận xét sau:
√ Hầu hết các dự án đều đợc tiến hành trong các khu đô thị mới.
√ Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung c cao tầng và nhà biệt thự. Nhng vì mục đích nghiên cứu mang tính tổng quát, xem xét đầu t nh một hoạt động kinh doanh nên chỉ đề cập đến chung c cao tầng.
√ Dự án thuộc loại này đợc coi là hoàn thành nếu đảm bảo các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu t bao gồm không chỉ của chủ đầu t.
Những đặc điểm trên đợc trình bày chi tiết sau đây.