III. đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian
2. Vài nét tổng quan về quyhoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 và kế hoạch
2020 và kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn (2001-2005).
2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020.
Xây dựng phát triển Hà Nội trở thành một Thành phố to đẹp, vừa hiện đại vừa truyền thống xứng đáng là thủ đô của một quốc gia có 80 triệu dân là mục tiêu chiến lợc và lâu dài của Đảng và Nhà nớc ta. Từ năm 1998, diện mạo tơng lai của thủ đô đã đợc xác định khá rõ cả về qui mô, kết cấu qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của Thủ đô Hà Nội đến năm 2010; Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đợc Chính phủ phê duyệt điều chỉnh ngày 20/6/1998 trong Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg.
Về dân số,
Thủ đô Hà Nội và các đô thị xung quanh trong phạm vi nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung khoảng 4.5 triệu đến 5 triệu ngời, trong đó qui mô dân số của nội thành của Thành phố Hà Nội trung tâm là 2.5 triệu ngời. Cụ thể:
• Thành phố trung tâm: dự kiến 2 triệu (2010) và 2.5 triệu ng- ời(2020), gồm chủ yếu là nội thành Hà Nội hiện nay và vùng phụ cận bao gồm:
+ Khu vực hạn chế phát triển 0.8 triệu ngời.
+ Khu vực mở rộng ven nội tả và hữu ngạn sông Hồng: 1.2 triệu ngời(2010) và 1.7 triệu ngời (2020).
• Các khu đô thị đối trọng gồm:
+ Các cụm Xuân Nam-Hoà Lạc-Sơn Tây: 0.6 triệu ngời(2010) và 1 triệu ngời(2020).
+ Cụm Sóc Sơn-Xuân Hoà-Phú Yên: 0.15 triệu ngời(2010) và 0.5 triệu ngời(2020).
+ Các cụm đô thị vệ tinh: 0.14 triệu ngời(2010) và 0.5 triệu ng- ời(2020).
Dân số đô thị trung tâm nội thành hiện nay khống chế phát triển từ vành đai 2 trở vào khoảng 0.8 triệu dân còn lại phát triển ra vùng ven nội hữu ngạn sông Hồng theo dọc đờng 32, đờng 6, đờng 1. Dân số khống chế phía hữu ngạn không quá 1,5 triệu dân.
Về không gian và đất
Hiện nay, nhiều dự án phát triển nhà ở và đô thị đã và đang bớc vào thực hiện. Nhà nớc đã cấp 6310 ha đất ruộng cho Hà Nội phát triển đến năm 2005 và 2010.
Khu vực phát triển và mở rộng Thủ đô phía hữu ngạn sông Hồng thuộc lãnh thổ các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam quận Hai Bà Tr- ng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì, hiện tại đang là khu vực đô thị hoá mạnh và có tới 358100 ngời với 2271,3 ha xây dựng
Dự kiến đến năm 2020 Hà nội sẽ có 5 khu đô thị
2. Quận Cầu Giấy( bao gồm quận Cầu Giấy và phần phát triển mở rộng về phía Tây sông Nhuệ).
3. Khu vực Thanh Xuân( bao gồm quận Thanh Xuân và phần mở rộng về phía Nam).
4. Khu vực đô thị Nam đờng Minh Khai.
5. Khu vực đô thị mới phía Nam Cầu Thăng Long. Đây là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển và đang rất hấp dẫn vốn đầu t với nhiều khu, cụm công nghiệp, nhiều khu đô thị mới, các trung tâm tài chính thơng mại dịch vụ và nhiều cơ sở tạo thị khác.
2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và2010. 2010.
Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo phơng châm “ Nhà n- ớc và nhân dân cùng làm” huy động tối đa các nguồn lực để phát triển nhà ở. Trong giai đoạn 2001-2005, Thành phố đầu t xây dựng mới 3,5 triệu m2 nhà ở.
Đến năm 2010, phấn đấu đạt mục tiêu bình quân 9 m2/ngời, đầu t xây dựng mới từ 9-10 triệu m2 nhà ở.
Các chỉ tiêu kế hoạch năm 2001-2005 nh sau:
Phát triển nhà ở theo các dự án từ 1,2-1,5 triệu m2.
Nhà ở do nhân dân tự đầu t cải tạo xây dựng từ 1,8-2 triệu m2.
Trong đó nhu cầu về quỹ nhà ở do ngân sách đầu t 315 400 m2với kinh phí thực hiện ớc tính khoảng 536,2 tỷ đồng bao gồm:
Nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng: 232.000 m2, diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ớc tính 394,4 tỷ đồng(khoảng 5000 căn hộ) đang là nhu cầu cấp bách.
Nhà ở đất phục vụ Nghị quyết số 58/1998/NQUBTVQH-10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thờng vụ quốc hội về giao dịch nhân sự về nhà xác lập trớc ngày 1/7/1991: 42.162 m 2 đất, kinh phí ớc tính 71,675 tỷ đồng.
Nhà ở để cải tạo, di chuyển dân đang ở các nhà chung c cao tầng trong tình trạng nguy hiểm: 19.240 m2 với 481 căn hộ với diện tích đất là1 ha, kinh phí ớc tính 32,708 tỷ đồng.
Nhà ở, đất ở để thực hiện Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 3/2/2000 của Thủ tớng Chính phủ về hỗ trợ ngời hoạt động cách mạng từ trớc Cách mạng tháng 8/1945 cải thiện nhà ở(năm 2002 phải hoàn thành): 22.000 ms, diện tích đất 7,3 ha, kinh phí ớc tính 37,74 tỷ đồng. Ngoài ra còn đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu Nhà nớc về Thành phố quản lý để bán và cho thuê. Đồng thời đầu t cải tạo khoảng 500.000 m2 quỹ nhà ở của Nhà nớc thuộc các khu nhà ở do Thành phố quản lý và tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng
Sửa đến đây rồi!
3. Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội
Để huy động các nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế, cần phải thực hiện nhiều giải pháp về huy động và sử dụng vốn hiệu quả, tập trung vào một số biện pháp chủ yếu nhằm huy động các nguồn đầu t trong và ngoài nớc.
Dới đây là một số giải pháp nhằm huy động vốn nói chung phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng đô thị.
Xác định các công trình, địa bàn và quy mô u tiên gọi vốn đầu t của mọi thành phần kinh tế.
Cụ thể hoá việc thực hiện quỹ đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và vùng ngoại thành, thực hiện hình thức đầu t BOT, sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng công trình hạ tầng…
Sớm hình thành thị trờng vốn; cải thiện môi trờng đầu t; đơn giản hoá các thủ tục cấp phát, kiểm tra, kiểm soát vốn đối với các doanh nghiệp; phát triển các loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t.
Đổi mới nâng cao chất lợng hoạt động của ngành tài chính, ngân hàng; phát triển các công ty đầu t tài chính. Tạo cơ chế, mở rộng kênh và hình thức để các doanh nghiệp tự bổ sung vốn, để thu hút vốn trong dân và vốn đầu t nớc ngoài.
Hình thành và củng cố thị trờng tài chính, thị trờng chúng khoán. mở rộng các hình thức bảo hiểm: nhân thọ, tài sản, tai nạn…
Nâng cao chất lợng xây dựng và thực hiện các dự án sử dụng nguồn vốn ODA để giải ngân nhanh, đảm bảo sử dụng hết nguồn ODA theo tiến độ kế hoạch. Xây dựng quy chế thống nhất về đền bù, giải phóng mặt bằng, đơn giản hoá thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, rút vốn, mya sắm thiết bị…khi cần thiết sử dụng công ty t vấn quốc tế để kiểm tra chất lợng và giá thiết bị, vật t nhập khẩu theo dự án.
Sử dụng vốn đầu t đúng mục đích theo dự án, qua đấu thầu giảm thiểu lãng phí nhất là trong khâu thi công xây dựng. Sử dụng vốn từ các loại chơng trình, dự án theo phơng pháp lồng ghép chơng trình, dự án để nâng cao hiệu quả vốn đầu t.
Tập trung quy hoạch, phân công hợp lý ngành nghề sản xuất kinh doanh theo địa bàn, từng quận, huyện, trung tâm và ngoại vi.
Xác định cơ cấu sản xuất mũi nhọn và đặc thù để phát huy thế mạnh của Thủ đo về lực lợng cán Bộ, trung tâm giao lu và sự chỉ đạo của Trung ơng. Tập trung xây dựng và quản lý tốt các khu công nghiệp, công nghệ cao.
Tiếp tục sắp xếp lại DNNN trên địa bàn, giảm mạnh về số lợng, chỉ giữ lại DNNN ở một số lĩnh vực thực sự chủ đạo và có thế mạnh, cổ phần hoá phần lớn các DNNN trong lĩnh vực thơng mại, dịch vụ, chế biến hàng tiêu dùng thông thờng, quy mô vừa và nhở…Khuyến khích các hình thức t bản Nhà nớc trong liên kết kinh doanh, lập các công ty cổ phần có phần vốn góp của các DNNN với các thành phần kinh tế khác… Đa dạng hoá sở hữu, khuyến khích mạng lập các cơ sở sản xuất kinh doang phù hợp với pháp luật.
Hoàn thiện môi trờng đầu t, đơn giảm hoá thủ tục cấp phát, kiểm tra kiểm soát theo đúng pháp luật đối với mọi doanh nghiệp, phát triển các loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t.
Thực hiện tốt các biện pháp nêu trên sẽ có tác động lớn đối với việc hoàn thiện môi trờng đầu t kinh doanh, đây là những biện pháp chung nhất, có
tính chất quyết định trong việc huy động mọi nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế vào việc đầu t thực hiện các nhiệm vụ mà quy hoạch đã định.
iI. Nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà Nội trong thời kỳ tới
Xác định nhu cầu nhà ở của dân c là một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong công tác hoạch định chơng trình phát triển nhà ở, bỏi vì nhu cầu của dân c vừa là mục tiêu cuối cùng phải đáp ứng, vừa là động lực cơ bản của bất kỳ chơng trình phát triển nhà ở nào.
Đối tợng có nhu cầu về nhà ở.
Cần phải nhận thấy rằng không chỉ những ngời hiện cha có nhà ở mới có nhu cầu mà còn phải kể đến những ngời có nhà nhng thiếu những tiện nghi thiết yếu hoặc tiện nghi cha đáp ứng đợc yêu cầu của họ. Có thể thấy tại Hà nội thì những nhóm ngời sau là đang có nhu cầu về nhà ở nh:
Những ngời sống trong các ngõ xóm có diện tích chật trội.
Dân sống trong các chung c thấp tầng đợc xây dựng từ lâu.
Các gia đình đang phải sử dụng chung công trình phụ nh: bếp, nhà tắm, khu vệ sinh…
Ngời dân sống ở khu vực có hạ tầng cơ sở kém nh điện, nớc, đờng giao thông.
Vị trí nhà ở mong muốn.
Do cơ sở hạ tầng của Thành phố cha đợc xây dựng đồng bộ nên phần lớn ng- ời dân đều muốn sống gần trung tâm, thêm vào đó là thói quen lâu đời trong sinh hoạt cũng khiến lực hút về trung tâm tăng lên. Đặc điểm này của ngời dân Hà Nội sẽ là trở ngại không nhở cho các kế hoạch dãn dân khu trung tâm, giải toả mặt bằng, phát triển các khu đô thị mới và các khu công nghiệp.
Diện tích nhà mong muốn.
Không ai không muốn có một căn nhà rộng tuy nhiên nếu xét đến cả khả năng tài chính thì diện tích sẽ bị giới hạn ở phạm vi nhất định. Có thể chia ra thành những mức sau:
Trên 100 m2: nhóm ngời có thu nhập cao hay chung sống nhiều thế hệ.
Trong khoảng trên dới 50 m2: nhóm ngới có thu nhập trung bình, gia đình trẻ có ít thành viên.
Dới 30 m2: những ngời có thu nhập dới trung bình và nghèo, đang thực sự có khó khăn về nhà ở.
Nh thế những dự án phát triển nhà ở cho ngời nghèo rất cần chú ý tới việc xây dựng những căn hộ nhở, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của họ.
Bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích ở, nhu cầu về số phòng và tiện nghi sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. Phần lớn ngời dân Hà nội mong muốn đợc sống trong những đơn vị ở có 3 - 4 phòng.
Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa trên nhu cầu có khả năng thanh toán của ngời dân. Cần cố gắng tìm hiểu về dự định cải thiện điều kiện ở của ngời dân Hà Nội dựa trên cơ sở nhu cầu có khả năng thanh toán của họ chứ không phải nhu cầu đơn thuần.
Theo khảo sát, 36,2% số gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở. Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vào nhóm mức lơng khả giả, rồi thấp dần xuống theo mức thu nhập. Điều đó cho thấy xu hớng gia tăng tình trạng bất bình đẳng về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, nếu thiếu sự điều tiết của Nhà nớc. Các nhóm mức sống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện ở, nhng phần lớn họ thiếu khả năng thanh toán. Một công trình nghiên cứu về nhà ở của ngời nghèo Hà Nội cho biết 40% nhà ở của họ có chất lợng rất thấp nh nhà tạm. Song 2/5 ngời nghèo đợc hởi không nghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền.
Bảng:
Tỷ lệ hộ gia đình có dự định xây dựng, nâng cấp nhà ở theo mức thu nhập Nhóm mức sống Có dự định cải thiện nhà ở Nhóm giàu 45.8% Nhóm trên trung bình 40.3% Nhóm trung bình 38.6% Nhóm dới trung bình 26.7% Nhóm nghèo 21.9%
(Nguồn: Viện Nghiên cứu xã hội học)
Đứng dới góc độ là chủ đầu t thì những con số trên cho biết đâu là khách hàng tiềm năng của họ. Tuy nhiên dự định cải thiện nhà ở không đồng nghĩa với mua nhà mới càng không có nghĩa đây sẽ là những ngời có nhu cầu ở tại những chung c cao tầng trong tơng lai. Chúng ta cần phải đi sâu và xem xét cụ thể hơn nhu cầu của họ.
Qua một cuộc khảo sát cho thấy: 1/3 số gia đình đợc hởi nói họ có dự định cải thiện điều kiện ở và theo nhiều cách khác nhau:
Sửa chữa, nâng cấp nhà ở cũ: 82,5%
Tìm nơi ở mới: 50%
Cha dứt khoát giữa hai cách trên: 37,7%
Nh thế, sửa chữa, nâng cấp nhà ở là hoạt động chủ yếu nhất của những hộ gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở, sau đó mới là xây dựng hoặc mua nhà mới. Vì thế, nhiệm vụ quan trọng nhất trong Chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội là tạo điều kiện để mọi tầng lớp dân c Hà Nội có thể tự lực cải thiện từng bớc điều kiện ở của mình đồng thời tăng tính hấp dẫn và phù hợp hơn nữa đối với những dự án xây dựng nhà mà Thành phố đang triển khai.
Trong số 50% gia đình dự định tìm nơi ở mới tỷ lệ những ngời có ý định thuê nhà chỉ chiếm l,2%. Bên cạnh giá thuê nhà khá cao thì dờng nh việc cha
có sự vận hành bình thờng của thị trờng nhà đất (trong đó có vấn đề các quy định và thể chế pháp luật) là trở ngại chính cho việc mở rộng hoạt động thuê và cho thuê nhà ở. Có thể nhu cầu thuê nhà tập trung ở các hộ gia đình trẻ mới tách ra ở riêng và những ngời nhập c, sinh viên các tỉnh về Hà Nội học tập. Đây cũng là vấn đề mà các dự án phát triển nhà ở với mục đích cho thuê cần l- u tâm.
Để trang trải cho các nhu cầu cải thiện chỗ ở, gần một nửa số gia đình trên cho biết họ sẽ phải vay mợn thêm từ những nguồn sau:
Vay của bạn bè, ngời thân trong gia đình: đây là nguồn vay chủ yếu chiếm khoảng 50%.
Vay vốn từ Ngân hàng chỉ chiếm gần 20%.
Chi phí lấy từ tiền bán nhà cũ là 30%
Nh thế nhu cầu về một thị trờng tín dụng bất động sản cũng nh nhu cầu về một thị trờng nhà đất là khá lớn ở Thành phố Hà nội.
Từ những nghiên cứu trên đây về nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà nội cho thấy các dự án phát triển nhà ở muốn có đợc thành công phải coi trọng yếu tố nghiên cứu thị trờng, phát hiện ra đối tợng khách hàng tiềm năng, xem xét nhu cầu của họ về căn nhà trong tơng lai cũng nh phơng thức mà họ sẽ sử dụng để tài trợ cho nhu cầu của mình. Tất cả những yếu tố xem xét đó để đảm bảo